הפער המשמעותי ברווח היזמי במתחמי פינוי בינוי בבת ים ובאזור

הוועדה המחוזית תל אביב צפויה לדון מחר (ב') בהפקדתן של שתי תכניות התחדשות עירונית במתחם הרב מיימון בבת ים, המציעה 430 יח"ד ובמתחם שפינוזה באזור, המציעה 420 יח"ד. ההשקעה היזמית המוערכת בשתי התכניות נעה בין 600-660 מיליון שקל אבל הפערים ברווח היזמי שהוצג בדו"חות, עלולים להכריע את ההיתכנות לביצוע הפרויקטים, כאשר בבת ים מדובר ברווח ראלי ויוותר מכך ואילו באזור מדובר על רווח נמוך מהמקובל לפי תקן 21. 

בת ים: רווח של 20.47 אחוז ברב מיימון
תכנית פינוי בינוי הרב מיימון בבת ים, יוזמת חברת ע.ט החברה להתחדשות עירונית, שהגישה את התכנית יחד עם עיריית בת ים,  מציעה התחדשות עירונית על ידי הריסת 136 יח"ד קיימות והקמת 430 יח"ד חדשות (מכפיל 3.16). 

חוות דעת שמאית לפי תקן 21 מעריכה את התקבולים בפרויקט בכ-603 מיליון שקל ואת ההוצאות ב-500.5 מיליון שקל. הרווח, בסך 102.4 מיליון שקל, מבטא שיעור רווח של 20.47 אחוזים. 

בשטח התכנית, שמשתרעת על 18 דונמים, יש 4 מבנים טוריים, שבמקומם מוצע לבנות 5 מבנים חדשים ב- 3 מגדלים בני 19, 25 ו-30 קומות ושני בניינים בני 9 קומות. התכנית שמה דגש על התאמת הבינוי למגמות הפיתוח של ציר ניסנבאום כציר עירוני ראשי, הגדלת היקפי הבניה והוספת שימושים נוספים לאורכו. התכנית נערכה על ידי משרד גוטמן אסיף אדריכלים.

אזור: רווח של 14.2 אחוז במתם שפינוזה
תכנית פינוי בינוי מתחם שפינוזה באזור, יוזמת חברת יוסי חוגי יזמות, הוגשה יחד עם הרשות המקומית, והיא מציעה פינוי והריסה של 120 יחידות מגורים ומסחר קיימות והקמת מתחם תעסוקה ומגורים חדש הכולל 420 יח"ד, תוך יצירת רחוב עירוני הליכתי המקשר את השכונה הקיימת לתחנת מטרו עתידית. 

חוות דעת שמאית לפי תקן 21 מעריכה את התקבולים בפרויקט ב-758.4 מיליון שקל, ואת ההוצאות ב-663.9 מיליון שקל. ההפרש, 94.5 מיליון שקל, מבטא שיעור רווח של 14.2 אחוזים בלבד. יש לציין כי התכנית ממוקמת בתחום הפיתוח של תחנת המטרו, אזורים שנקבעו להעצמת זכויות בנייה ועם זאת, כאמור הרווח היזמי נמוך מהמקובל.  

מתחם שפינוזה, ששטחו 19 דונמים, נמצא בצמידות לכניסה המרכזית לישוב אזור מכביש 44 באזור רחוב הרצל. המתחם מאופיין בבניה טורית של בניינים בני 4-5 קומות משנות ה- 60. בחלק מהמבנים משולבת קומה מסחרית במפלס הרחוב. במתחם גם קיימים מבני ציבור ושטחים פתוחים מפותחים. התכנית מציעה הריסה של הבניה הרוויה הקיימת, ובנייה של 420 יח"ד במגדלים של עד 26 קומות, בתוספת כ-20,000 מ"ר שטחי תעסוקה ומסחר. 

מבחינה תחברותית, המתחם צמוד לדרך ארצית כביש 44, המחבר בין כביש איילון-דרום מצפון-מערב (מחלף חולון), כביש 4 מדרום-מזרח (מחלף השבעה). זאת ועוד, כאמור, המתחם נמצא בתחום הפיתוח של תחנת מטרו מתוכננת קו M3 (תחנת אזור התעשיה חולון). העורך הראשי הוא אדריכל משה צור.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן