בעלי דירות רבים משוועים לחידוש בניין המגורים שלהם, אך בניסיון להבין היכן מתחיל התהליך ואיפה הוא מסתיים, נכנסים לסחרור – ומוותרים. היזם יהודה הרציג, מנכ"ל קבוצת הרציג נדל"ן, פורש לפניכם את הדרך לדירת התמורה – שלב אחר שלב
קבלת החלטה עקרונית לקדם פרויקט
משברור שיש רצון בקרב הדיירים לקדם פרויקט בבניין שלהם, יש תחילה לאסוף מידע תכנוני שיאשש את ההיתכנות לביצועו. לשם כך יש לפנות לאגף ההנדסה בעירייה ולברר מה אפשר לעשות בבניין מהבחינה התכנונית. הדבר יסייע הן לבעלי הדירות בהבנת המצב והתמורות שהם יכולים לצפות להן, כמו גם ליזמי העתידיים שאליהם תיעשה פנייה, בהבנת הכדאיות הכלכלית לפרויקט.
כינוס אסיפת דיירים ובחירת נציגות
כינוס אסיפת הדיירים הראשונה הוא שלב קריטי, שבו חזון הפרויקט מוצג לראשונה לכלל הדיירים, וניתנת להם האפשרות לשאול שאלות ולהפיג חששות. במסגרת אסיפה זו תיבחר נציגות מקרב בעלי הדירות, אשר תכלול שלושה נציגים לפחות. בבניין שבו כמה כניסות רצוי שיהיה נציג מכל כניסה. בבניין שבו רוב הדירות מושכרות, חיוני כי הנציגות תכלול בעלי דירה הגרים בבניין ומכירים את חיי היומיום בו ובסביבתו.
התקשרויות עם גורמי ייעוץ מקצועיים
ברובם המכריע של המקרים, בעלי הדירות חסרי ידע, זמן או יכולת לקדם פרויקט של התחדשות עירונית בכוחות עצמם. זה המקום אם כן לפנות למארגן פרויקטים מקצועי, תוך הקפדה כי כל תנאי ההתקשרות עמו יוגדרו מראש ובכתב. הסכם זה יקנה למארגן בלעדיות בקידום הפרויקט לתקופה מוגבלת, בכפוף לאפשרות לבטל את ההתקשרות על פי תנאי החוק. מקובל כי מארגן פרויקטים מקבל את שכרו מהיזם (לכשייבחר, אם ייבחר).
פונקציה הכרחית נוספת שבלעדיה אין, היא עורך דין מלווה לפרויקט. חשוב מאוד לבחור עורך דין בטרם פנייה ליזם כלשהו, כשהוא עצמו מנוע מלהמליץ לדיירים על יזם כזה או אחר. תפקידיו של עורך הדין קריטיים לתהליך, וכוללים (רשימה חלקית): ייצוג של הדיירים במשא ומתן על חתימת חוזה מול יזם, לרבות לעניין התמורות וכן הערבויות והביטחונות הנדרשים; טיפול בבעיות משפטיות הקשורות בפרויקט; מתן התראות ליזם במקרים שבהם הוא אינו עומד בתנאי ההסכם. חשוב מאוד שעורך הדין לא ייצג באותו פרויקט את שני הצדדים. בנוסף יש לבחור מבעוד מועד מפקח הנדסי, שגם שירותיו ימומנו על ידי היזם וכן יועץ ביטוח שיהיה אחראי לסוגיות הכיסוי הביטוחי לכלל הסיכונים הכרוכים בביצוע פרויקט מורכב זה.
בחירת יזם
הרשות הממשלתית ממליצה, ובצדק, לפנות לכמה יזמים ולהשוות בין הצעותיהם, ולא "להסתנוור" מהצעות נדיבות מדי שעשויות להעיד כי היזם להוט לבצע את הפרויקט גם במחיר סיכון הפרויקט וסיכון פיננסי שלו עצמו. לאחר קבלת ההצעות והשוואה ביניהן תחליט הנציגות, בהתייעצות עם עורך הדין המייצג את בעלי הדירות, מי הם היזמים המתאימים ביותר לביצוע הפרויקט.
תכנון וקבלת היתר
לאחר שנבחר יזם וסוכמו איתו כל התנאים המתלים, פרטי המימון וסוגיית הערבויות לבעלי הדירות – הפרויקט הממשי יוצר לדרך. כאן המושכות עוברות ליזם, כשבאחריותו לקדם את התכנון הנדרש לצורך הוצאת היתר בנייה, תוך כדי שיתוף נציגות הדיירים בכל שלב ובכל פרט, שמיעת הערותיה והטמעתן בתכנון ככל שהדבר אפשרי ועומד בתנאי ההסכם.
אישורו של היתר בנייה והנפקתו ייתנו את האות להתחלת הבנייה בפועל.
בהצלחה!
*הכתבה פורסמה במסגרת גיליון לדיירים *המידע המובא בגיליון זה הוא כללי, אינו מהווה ייעוץ משפטי או כלכלי ואינו תחליף לייעוץ אישי. מערכת מגדילים לא אחראית לתוכן שיווקי, מודעות או הצעות או מידע שנמסרים על ידי צדדים שלישיים.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
