רגע לפני נזק בלתי הפיך: לעצור מיד את הריבית

רגע לפני העלאת הריבית הנוספת, חשוב להפנות את הזרקור לדבר שהוא כבר כמעט ברור לכולם – אך לא קיבל את הביטוי והמשקל הנדרש – ההקפאה והקיפאון כמעט מוחלט בשוק הנדל"ן בישראל כתוצאה מהעלאת ריבית בצורה חדה וגבוהה ולא בתהליך מבוקר ובהדרגה תוך הבנת צרכי שוק הנדל"ן. 

העלאת הריבית היא דבר מקובל ומהלך עולמי שנועד להאט את האינפלציה ולכן הכרחי כחלק מהמאבק ביוקר המחיה. כאן בארץ להעלאת הריבית יש מטרה חשובה נוספת: לצנן את שוק הנדל"ן ואת הטיפוס התמידי של מחירי הנדל"ן למעלה. הרי במדינה כמו ישראל, בה מצוקת הדיור מעולם לא תיעלם, אלא רק תתגבר אם לא יימצא פתרון להגדיל את ההיצע כדי להיענות לביקוש. זו משימה לאומית, אך בימים אלה ועם הריבית הנוכחית נראית כמעט בלתי אפשרית. 

נכון נחתמות עסקאות וישנה תנופה לסגירת פרויקטים – אך בכל הקשור להמשך קיומן של חברות גדולות ממונפות בין אם דרך הבורסה אן בין אם דרך מימון בנקאי, בשל העלאת הריבית בצורה כל כך חדה וללא הליך איטי ומבוקר אלה הופכות להיות בסכנה של ממש וזקוקות לאשראי גבוה כדי להתקיים, ואנחנו רואים עסקאות רבות וטובות נפלטות לשוק למכירה ובשל אי יכולת החברות להחזיקן, כתוצאה מאי הבקרה הנדרשת של בנק ישראל. עסקאות נפלאות עומדות על המדף, דבר שלא היה קורה עם הריבית לא הייתה כל כך גבוהה, או הייתה עולה בצורה מדורגת.  

ואם זה לא מספיק יש גם את הצד של הרוכשים: יש אנשים שרוצים לקנות דירות ויש היצע גדול, בסופו של דבר. זוגות צעירים רבים רוצים לקנות דירות אבל אין אפשרות לקחת משכנתא – הריבית פשוט עצומה ועצרה את השוק. גם משקיעים כבר לא בתמונה. במצב כזה, גם ללא קשר למצב הפוליטי בישראל שלא תורם לכך, ברור שכולם יוצאים החוצה ומחפשים להשקיע מחוץ לישראל. 

ברגע שהריבית מזנקת למעלה, במקום לעודד את הבניה ואת רכישת הדירות על ידי האזרחים, היא הכניסה את השוק לקיפאון והאטה רבה בלקיחת מימון לביצוע עסקאות. ללא ספק דבר זה משפיע ביותר גם על פרוייקטים של ההתחדשות העירונית, שאמור לתת פתרון לא רק לדיור אלא גם לחיזוק מבנים נגד רעידות האדמה, נושא שהפך בחודשיים האחרונים לאקטואלי במיוחד. קבלנים ויזמים כבר חוששים להתחייב להיכנס לפרויקטים כמו לפני שנה ושנתיים, והבניינים לא יטופלו כנדרש. 

אנו מטפלים בפרויקטים רבים מאוד בהתחדשות העירונית והיזמים מחויבים לבעלי הדירות ולהסכמים שנחתמו. אין באפשרותם למכור את הפרויקטים כי אסור להם, גם אם בשלב מסוים בגלל העלאת הריבית במשק הפרויקט הזה מאבד מרווחיותו הכלכלית. על כן, הברירה היחידה שיש ליזמים כאלה היא להכניס שותף לתוך ההסכם, דבר מורכב לכשעצמו כי לכל שותף נכנס יש דרישות, ומעכב את הפרויקט בחודשים רבים אם לא יותר. 

פרויקטים רבים תקועים כרגע בשלב ההחתמה או התכנון כי לאף אחד לא ברור מה קורה עם הפרויקט. אף אחד לא רוצה להבטיח מפרט טכני בדירות שבעוד כמה חודשים יתייקר בצורה חדה. עלויות הפרויקט כוללות בתוכו הוצאות על שטחים משותפים, שטחי ציבור או לעיתים לתחזק את הבניינים הקיימים עד להריסתם, ולכספים אלו ישנן עלויות דבר שהופך להיות כמעט בלתי אפשרי עם ריבית כזו, דבר שבוודאי אנשי בנק ישראל לא לקחו בחשבון. ברור לחלוטין כי חוסר הכדאיות הכלכלית רק מתגבר עם כל העלאה והעלאה של הריבית.

מה עושים? איך יוצאים מהפלונטר? כמו תמיד, בשיטת "מצליח – לא מצליח". יזמים וקבלנים מנסים להעביר עסקאות מתחת לשולחן, בלי שאנחנו עורכי הדין יודעים וההסכם אינו מאשר זאת. בכך יזמים וקבלנים מסתכנים בלעשות עסקאות גם אם בניגוד לחוזים רק כי הם לא יודעים אם יוכלו לממן את כולו ולעיתים גם בלית ברירה. זו דרך בדוקה וסלולה לעצירת הענף וליצרית מחלוקות והריסת שם הטוב של הענף שלנו. 

לכן, חייבים לעצור את העלאת הריבית ולשחרר את שוק הנדל"ן ולעצור את העסקאות והחברות העומדות למכירה. הדרך היחידה לאזן את השוק היא אכן להעלות את הריבית, אבל בהדרגה. במימון תחת בקרה. העלאה ובדיקה. אם לא יהיה כך, קצב העלאת הריבית כל כמה חודשים יוצר בעייתיות גדולה ונזקים כבדים ובמקום לצנן את השוק יוצר תופעה הפוכה. גם הביקוש לא יפחת ורק ילך ויגדל, ולאחר הורדת הריבית וכשהשוק יחזור לשפיות הרוכשים יחזרו ויעמדו בתור ושוב המחירים יעלו משמעותית מעלה.  

אני קורא לקברניטי בנק ישראל ומשרד האוצר לקבל החלטה מושכלת ולהורות על עצירה בהעלאת הריבית עד להודעה חדשה – קודם כל לאזן את שוק הנדל"ן. לשחרר פרויקטים, לאפשר חתימות על ההסכמים. מכירת דירות למשפחות, זוגות צעירים, משפרי דיור ומה לא. ייתכן ויש צורך בצעדים נוספים כמו הקלות על היזמים ועל הקבלנים, אבל קודם כל – עצרו את העלאת הריבית. ועכשיו. 

*כותב המאמר, עו"ד יאיר שלו, הינו מומחה לתחום התחדשות עירונית 

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן