אל תשלו אותנו שזוהי נקודת מפנה היסטורית לשוק הדיור החולה

גם אחרי עידן בחירות והקמת ממשלה חדשה, אני כקבלן בעל ניסיון של 50 שנה בתחום, כי האויב השקט, אבל הקשה מכולם, הינו אזור הנוחות (ה-comfort zone), אותה תכונה אנושית נלוזה המעדיפה לשים בצד את האתגרים האמיתיים, יהיו קשים ככל שיהיו, לטובת "אקמול", פתרונות שלופים מהמותן המגיעים מתוך אזור הנוחות, משלים את כולם שהם יהוו נקודת מפנה היסטורית לשוק הדיור החולה, אולם בסופו של דבר יובילו מ"כלום לכלום".

דווקא בעת הזאת, כשכלכלת העולם כולו מתאפיינת באי יציבות וחשש מפני הבאות, השווקים מתנדנדים, האינפלציה כבר שרירה וקיימת, שער הריבית עולה ועולה, הצניחה הדרמטית במכירת דירות ובד בבד סחורות התייקרו במאות רבות של אחוזים עקב הקורונה, וכלהב החרב המתהפכת, נוספה לכולנו הצרה צרורה הקרויה משבר "רוסיה-אוקראינה", אולם יש לו השלכות אסטרטגיות רבות משקל הן על הסדר העולמי והן על הכלכלה העולמית, כעת זה הזמן לעשות אתחול מחודש ולבחון את הפתרונות האמיתיים לשוק הדיור.

נתחיל מבעיית ההיצע. בעיה זו לא תיפתר לעולמי עד אם השיטה הקיימת של מכרזי רמ"י תמשך. נהפוך הוא. שיטה זו לא רק מספסרת ברמות המחירים, היא גם גורמת באופן פרדוקסלי להקטנת ההיצע, זאת כתוצאה מהמדיניות של שמירת משאב הקרקע צמוד לשבט ידם של פקידי רמ"י. יתרה מכך. כתבתי כבר בעבר, ואני מדגיש זאת ביתר שאת, כי כל תכניות הדיור המוזל שהיו עד כה, ממחיר למשתכן עד למחיר מטרה, רק חיבלו בכמות ההיצע בשוק החופשי וכמובן תדלקו את רמות המחירים.

ואפרופו תדלוק המחירים, באופן פרדוקסלי, כל הפעולות שממשלות ישראל ביצעו במהלך העשור האחרון, גם כן אינטואיטיביות ומתוך אזור הנוחות, לא רק שלא הורידו את רמות המחירים, אלא תדלקו אותם ביתר שאת. ההמתנה חסרת תוחלת לרבבות יחידות דיור מוזלות השיגה כידוע בדיוק את ההיפך וכך גם חזון העוועים של מע"מ אפס. ובשנה האחרונה, שומו שמיים, מנסה הממשלה לזרוק פירורים לעניי עירך, זאת באמצעות המהלך המטופש של עיקור מרכיב הקרקע מתשומות הבנייה, מהלך שאין לו שום סיכוי להיות ממומש, זאת משום שאף קבלן אני מכיר לא יסכים להיות פראייר ולקחת על עצמו את התקורות הנוספות לעלות הקרקע, המע"מ ויתר עונשי המיסוי למיניהם.

התחדשות עירונית? הצחקתם אותי. במקום למנף את תמ"א 38, נוקטים מקבלי ההחלטות במהלך שלוש השנים האחרונות במדיניות זיג זג בלתי מוסברת, פעם הם מחליטים על ביטול התמ"א, אחר כך מחדשים אותה אבל לפרק זמן קצוב, מכריזים על תכנית אלטרנטיבית שבעצמם יודעים שיאן לה כל סיכוי להתממש, ובסופו של יום הופכים את הכלי האפקטיבי בכמעט יחידי הזה לעקר ומוציאים את הרוח מהמפרשים, הן של הקבלנים והן של הדיירים הוותיקים. וכנ"ל פינוי בינוי, כשמעבר להליכים הסיזיפיים הנמשכים לעיתים על פני עשרו שנים, נותר חסר כדאיות כלכלית דווקא בפריפריה, היכן שהכי זקוקים לו.

הגרעון בהיצע דיור גדל והולך מיום ליום ומן הסתם העלייה שכבר החלה מאוקראינה, רוסיה ויתר הרפובליקות, תגדיל אותו עוד יותר. כעת, לפרוטוקול, אין זמן למשחקים. צריך כאן ועכשיו לאמץ את הפתרון האפקטיבי היחידי שאותו אני מציע זה שנתיים ויותר: להגדיל מיידית את זכויות הבנייה לקבלנים בכל פרויקט ב-30 אחוזים (שבס-כחלון) כשמתוך זה יפרישו הקבלנים 20 אחוזים לטובת דיור מוזל ועוד 10 אחוזים לטובת דיור להשכרה מסובסד לטווח הארוך.

בד בבד מינוף ההתחדשות העירונית כרוך בהכנסת יד של הממשלה עמוק לכיס לטובת תקצוב העיריות וכל הרשויות המקומיות למימון תשתיות משלימות וכן ליצור אצלן תמריץ ברור לקידום דיור למגורים, זאת  במקום המצב הנוכחי לפיו הרשויות מעדיפות בניית משרדים ומסחר, זאת בשל ארנונה לעסקים כדאית הרבה יותר. בעיה מתמשכת זו, אדגיש, איננה בשמיים. שיואילו משרדי האוצר והפנים לפתוח את כיסם ומייד נראה תוצאות בשטח.

נכון. פעולות אלה ונוספות תהיינה כרוכות ביציאה מאזור הנוחות, אולם כולנו ראינו במהלך עשרות שנות היסטוריה נדל"נית של מדינת ישראל, לאן אזור נוחות זה הוביל אותנו.

*כותב המאמר רוני מזרחי הוא נשיא לשכת הקבלנים ובעלי קבוצת "מזרחי ובניו"

בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל

קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: התחדשות עירונית רוני מזרחי שוק הדיור דעה