ראיון אישי עם רמ-אל לביא, אשר רכש וניהל משרדי תיווך של חברת רימקס, הקים קבוצות רכישה וקבוצות רוכשים ובשנתיים האחרונות מנהל השיווק והפרויקטים בחברת פרפקט
תמונה: רמ-אל לביא // יחצ
רמ-אל לביא בן 50, נשוי, אב לחמישה, מתגורר בירושלים ועוסק בשיווק וניהול הפרויקטים של חברת "פרפקט יזמות בנייה והשקעות", החל את דרכו בתחום השיווק כבר לפני 25 שנה: "תחילת הקריירה שלי היתה בתחום המחשבים, כשהתפקיד האחרון שלי היה ניהול סניף של חברה מובילה בתחום אינטגרציית IT", הוא מספר, "התמקצעתי במכרזי החשב הכללי ומשרדי ממשלה שונים ובשיווק ומכירות, הכוללים מתן שרות למגזרים שונים. בתחום הנדל"ן רכשתי וניהלתי משרדי תיווך של חברת רימקס, הקמתי קבוצות רכישה וקבוצות רוכשים ומאז 2016 אני מנהל השיווק והפרויקטים בחברת פרפקט".
מה תפקידך בחברת פרפקט יזמות וכיצד אתה רואה אותו?
"התפקיד שלי בחברה הוא מנהל השיווק והפרויקטים. מחד אני מטפל בכל ערוצי השיווק של החברה ומאידך מקדם את הפרויקטים הקיימים של החברה. אני מעורב מהקשר הראשון עם נציגות הדיירים ומשתדל מאוד להיות בקשר עם כלל הגורמים בפרויקט. מתפקד לא פעם כפסיכולוג ומגשר בין דיירים שונים בפרויקט. מי שלא אוהב לעבוד עם אנשים אין לא מה לחפש בתפקיד כמו שלי.
"חברת פרפקט יזמות בנייה והשקעות תחת הניהול של ישי שנקולבסקי שמה לה למטרה להיות מעורבת בכל תהליך פרויקט התחדשות עירונית מהחתמת הדיירים, תכנון, קידום ברשויות, מימון ובניה בפועל . פועל יוצא לכך הוא שאנו חייבים להיות מקצועיים מאוד להוביל ולהיות מעורבים בכל תהליך הפרויקט. כמו כן, החלטנו עוד בתחילת הדרך שהחברה תעבוד עם אנשי מקצוע מהמובילים בתחום ואין פשרות בתחום הזה. הלקוח שלנו הוא הדייר ומעורבות, הגינות שקיפות ומקצועיות הם הבסיס לקשר חיובי ופורה איתו".
מהם הפרויקטים המובילים שהחברה מבצעת כיום?
"החברה מבצעת בפועל כרגע 6 פרויקטים, בנתניה, פתח תקווה, רמת גן ובאר שבע ומקדמת עוד 14 פרויקטים בתהליכי תכנון שונים. כמו כן, אנו שותפים בקידום פרויקט פינוי בינוי גדול ביבנה ועוד כ-10 פרויקטים בהליכים שונים של הסכמים וחתימות דיירים".
מה עמדתך על התחדשות עירונית וכיצד אתה צופה את ההתחדשות העירונית בעשור הקרוב?
"התחדשות עירונית הינה כלי מרכזי להורדת מחירי הדיור מחד ולחיזוק תשתיות ועירובי אוכלוסייה. למרות שהתחדשות עירונית בתוכניות שונות קיימת מספר שנים, אנו עדיין בתחילת הדרך. יש עדיין פעולות רבות ושונות שיכולות לקדם את ההתחדשות העירונית לסוגיה השונים. אני מאמין שהמדינה תשכיל בסופו של דבר לתעדף ולטפח את הערים השונות בפריפריה שכרגע אין התכנות כלכלית לבצע התחדשות עירונית בהן. כמו כן, יוסדרו בעיות רגולציה שונות ותקלות שונות בתחום המיסוי . אני מאמין גדול בתוכנית וגם מתכנן תוכניות עתידיות שונות בתוך החברה שלנו למשך העשור הקרוב. חשוב לציין כי אחת הדרכים המרכזיות להעלת היצע הדיור באזורי ביקוש במרכז הארץ היא התחדשות עירונית ועל קובעי המדיניות לעשות פעולות שונות כדי להקל מחד על החברות היזמיות ומידך לעזור לרשויות בפיתוח תשתיות".
באיזה איזורים אתם פועלים היום?
"החברה פעילה בכל אזור המרכז, ראשון לציון ,ירושלים, יבנה ועד לבירת הנגב באר שבע. אנו עוסקים בתהליכי תכנון שונים של תוכניות פינוי בינוי הדורשות הבשלה מצד רשויות התכנון העירוניות. נשמח להיכנס לערי הפריפריה ואני מאמין שהמדינה תשכיל בסופו של דבר לפתח תוכניות מיוחדות עבור ערים אלו שכרגע אין היתכנות כלכלית לביצוע תוכניות התחדשות בהן".
האם הרשויות צריכות לתת פטורים בהיטלי השבחה על מנת לזרז פרויקטים?
"רשות החפצה בדינמיות והעלאת היצע יחידות הדיור, תיטיב לעשות אם תקל על יזמי תוכניות בהיטלי ההשבחה מחד ותקבל מאידך פרויקטים רבים והתחדשות עירונית בתחום העיר שמכניסה לרשות תושבים חדשים וחיזוק תשתיות הבתים הישנים וסביבתם".
פעמים רבות ראשי ערים לא מוכנים לקדם תהליכים בגלל המחסור בתשתיות. כיצד ניתן לפתור את הבעיה?
"אני מבין את חששם של ראשי הרשויות. חייבים לתת את הדעת על היבטים שונים בהתחדשות העירונית אולם הממשלה על ידי הרשות להתחדשות עירונית חייבת לעודד את ראשי הערים על ידי מתן הטבות שונות לרשות. פסילת התחדשות עירונית מעכשיו לעכשיו כפי שנעשה לאחרונה במרכז הרצליה הוא מעשה שלא מיטיב עם החלטות ממשלה להורדת מחירי הדיור. בל נשכח שמטרת התוכנית תמ"א 38 הינה הכנת תשתיות הדיור לרעידות אדמה. תוספת ממ"ד לדירות מגורים צריכה להיות תוכנית מועדפת ומקודמת על ידי רשויות המדינה. רשויות המתרות על מחסור בתשתיות צריכות לקבל את סעדם מהמדינה ולא לפסול או להקפיא תוכניות".
מה מייחד את מבנה הפעילות של פרפקט יזמות?
"מדיניות החברה היא ליזום ולבצע הכל אין האוס. החברה מבצעת את כל שלבי הפרויקט. מקצועיות ושרות מעולה לדיירים הינה מטרה עליונה של החברה ואנחנו פעילים בכל השלבים החל מהתכנון, המימון וכלה בביצוע. לחברה יש זרוע ביצועית המנוהלת עי המהנדס הראשי של החברה ועובדים שונים במחלקת ההנדסה והביצוע. הנהלת החברה מעורבת בכל השלבים השונים של הפרויקט .השרות לדייר כולל מינוי מנהל אישי לכל פרויקט והוא הכתובת לדיירים ובנוסף מחלקת שינויי דיירים נותנת מענה אישי לכל דייר. רוכשי הדירות שלנו מקבלים מענה אישי לתכנון הדירה ע"י מחלקת שינויי דיירים ואנו רואים לא מעט רוכשים שהגיעו לחברה ורכשו בה דירה כתוצאה משרות מעולה שקיבלו חבריהם או קרוביהם. כמובן שכל פרויקט שלנו מלווה עי הבנקים המובילים בתחום ואנו מוכרים היטב למנהלי הפעילות בבנקים בתחום שלנו".
פרויקטים של התחדשות עירונית הם תהליכים ארוכים ומורכבים, האם יש רגעים של ייאוש באמצע הדרך?
"מי שיגיד לך שלא תקפו אותו רגעים של ייאוש, לא יאמר אמת. זה לא יאוש כמו תיסכול. מרגולציה תכנונית משתנה, לקונות מיסוי ומגורמים אינטרסנטיים המנסים לחבל בתהליכי עבודה מושרשים. מעל הכל היו מספר שנים של חוסר ודאות ממשי בתחום. מצד שני התחדשות עירונית דורשת תכנון לטווח ארוך ועבודה עם דיירים ורוכשים חדשים . הרגעים המרגשים של קבלת היתר בנייה ומסירת מפתחות לדיירים מחפים על התיסכול הקיים לעיתים".
לאחרונה עברה בקריאה ראשונה בכנסת הצעה לתיקון חוק התכנון והבניה לפיה יוקצו לטובת הרשויות המקומיות 25% מתוספת הבניה בפרויקטי התחדשות עירונית. מה דעתך על זה?
"לכאורה מדובר בהצעה טובה המטיבה עם ערים במרכז הארץ דוגמת רמת גן, בת ים, ראשון לציון הנ"ל סובלות כבר היום מחוסר של גני ילדים ספריות וצרכים שונים של העיריות. התוספת האמורה של ה-25 אחוזים מתוך זכויות הבנייה, מהווה לכאורה פתרון נכון. אלא שיוזמי החקיקה לא לקחו בחשבון את התמחור הבסיסי בפרויקט בהתחדשות עירונית. ללא הגדלת זכויות הבנייה, ההצעה לעיל תביא להקפאת ייזום פרויקטים משום שהם פשוט לא יהיו רווחיים. יוזמה כזו יכולה לגרום לכך שרבות מחברות ההתחדשות העירונית לא יקדמו תוכניות ומחירי הנדל"ן ימשיכו לעלות. ללא אספקת יחידות הדיור לשוק מצד ההתחדשות העירונית. כמו כן, הדיירים לא יחזקו את הבניינים והתשתיות הרעועות לא יחודשו".
מה דעתך אודות מדיניות הדיור שמנהיג שר האוצר משה כחלון בכלל ותוכנית מחיר למשתכן בפרט?
"כדי לבדוק הצלחת כל תוכנית צריך לבדוק את המטרות המבוקשות, הסיבות שלשמה היא הוקמה וביצוע בפועל. יעדי הממשלה היו – שווק מאה אלף דירות בשנה – המספרים לא מתקרבים לזה וגם לא למחצית מכך. המטרה המרכזית שלשמה הוקמה התוכנית – הורדת מחירי הדיור – לא הושגה. כוונות טובות היו למציעי התוכנית אך הביצוע ,קהלי היעד, התימחור ועוד היו שגויים".
מה דעתך אודות מחירי הדיור בסוף שנת 2018 ואיזה מסר תוכל להעביר לזוגות הצעירים שחולמים לרכוש דירה?
"אין לי תשובות פופוליסטיות. כל עוד מחירי הקרקע ימשיכו לעלות מחירי הדירות ימשיכו להאמיר. למשרד האוצר יש את הכלים להעלות את היצע הדיור והכלי המרכזי הוא הורדת רגולציה בתחום ההתחדשות העירונית. הממשלה חייבת לעשות ככל יכולתה להשפיע על הרשויות לפשט תהליכים, להבהיר נקודות ומדיניות תכנון, לתת תשובות ברורות בנושאי מיסוי ועוד".
אתה צופה ירידה במחירי הדיור במהלך העתיד הנראה לעין?
"תהליכים אלו אורכים שנים. בעתיד הנראה ה3-5 שנים הקרובות לא נראה ירידת מחירים".
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
