החברה בבעלות סלע פורקה לאחר שנקלעה לקשיים. בית המשפט קבע כי אין מקום לתביעה אישית נגד היזם, והטיל על התובעים הוצאות עצומות
עוד פסק דין בסיפור שאינו נגמר סביב פרויקט הפינוי בינוי בקרית ביאליק שהסתבך ונתקע מזה 20 שנה: בית המשפט המחוזי בחיפה דחה בימים אלה תביעת ענק בסך 16 מיליון שקל שהגישו דיירי מתחם רחוב העצמאות בקרית ביאליק נגד היזם אבי סלע, בעליה של החברה היזמית "דיירי רחוב העצמאות בקרית שמריהו בע"מ", שאמורה הייתה לבצע הליך פינוי בינוי אך פורקה לאחר שנקלעה לקשיים. בפסק הדין נקבע כי לא היה מקום להגיש תביעה אישית נגד בעלי החברה, ועל התובעים הוטלו הוצאות משפט בסך 150,000 שקל.
פרשת התחדשות מתחם רחוב העצמאות היא אחת הממושכות והמורכבות ביותר בקרב תהליכי ההתחדשות בישראל, והיא החלה לפני כ-20 שנה בעקבות סכסוך בין דיירי המקום לקרן היסוד, שהמתחם היה בבעלותה והחכירה את רוב היחידות. בין קרן היסוד לדיירים התנהלו הליכים משפטיים שונים, וכדי לפתור את הסכסוך, הצדדים ניהלו הליכי גישור.
במהלך הליכי הגישור, בשנת 2005, יזם אבי סלע פרויקט "פינוי בינוי" במתחם, במסגרתו הוא ירכוש באמצעות חברת דיירי רחוב העצמאות בקרית שמריהו בע"מ", את כל זכויותיה של קרן היסוד במתחם, יהרוס את יחידות הדיור הקיימות, יבנה בניינים חדשים, בהם יקבלו כל הדיירים זכויות בעלות ביחידות דיור וימכור את שאר היחידות שייבנו על ידו במתחם. במסגרת הפרויקט אמור היה להתבצע פרויקט פינוי בינוי של 20 יחידות מגורים וחנויות, לטובת הקמה של כ-800 יח"ד.
למרות זאת, הפרויקט נקלע לקשיים, לא יצא אל הפועל, לאחר שלא הוצא היתר בנייה ובגלל סכסוכים בין הדיירים. בחלוף מספר שנים, משהפרויקט לא יצא אל הפועל ולא הושג היתר בניה, הגישו מספר דיירים תביעה לבוררות, שבה טענו להפרות רבות של המערכת ההסכמית מצד החברה היזמית. בסיום ההליך, נקבע בהסכם הבוררות כי החברה הפרה את המערכת ההסכמית בינה לבין הדיירים וכי עליה לשלם לדיירים פיצוי בסך 100,000 שקל עבור כל דירה שיש ברשותם. ההסכם קבע כי הדיירים יוכלו ליצור קשר עם יזם אחר, ובמקרה שכזה הפיצוי לכל דירה יופחת ל-65,000 שקל.
בית המשפט אישר את ההסכם ונתן לו תוקף של פסק דין, אך לאחר שהחברה נקלעה לקשיים, הוצא נגדה צו פירוק וההליכים נגדה הוקפאו. בשנת 2017 קבע בית המשפט העליון כי הדיירים יוכלו להשתחרר מההסכם מול החברה, והפרויקט עבר לידיה של חברת אאורה. במקביל, חברת "דיירי רחוב העצמאות בקרית שמריהו" ערערה על ההחלטה, אך ערעורה נדחה. במאמר מוסגר יש לציין כי עד כה הפרויקט לא התקדם, ואאורה נמצאת בשלבים ראשוניים של גיבוש תכנית חדשה לפינוי בינוי.
בעקבות זאת, הוגשו בשנת 2017 שתי תובענות נגד החברה היזמית ובעליה, בהיקף של 16,000,000 שקל – התובענה הראשונה, בסך 10,600,000 הוגשה ע"י 46 תובעים, והשנייה, בסך 5,400,000 הוגשה ע"י 32 תובעים. בעקבות הקפאת ההליכים נגד החברה, עתרו התובעים לחייב את סלע באופן אישי בכל הנזקים והכספים שנתבעו על ידם ואשר נגרמו בגין הפרות של המערכת ההסכמית שנחתמו לטובתם ובגין התנהלותו הרשלנית ומחדליו. התובעים טענו כי על פי חומר הראיות והעדויות שנשמעו בפני בית המשפט, הוכחה אחריותו האישית של הנתבע.
התובעים טענו עוד כי הודאותיו שניתנו במסגרת הליכים משפטיים נוספים, מוכיחות אף הן אחריותו האישית כלפי התובעים לכל ההפרות שנעשו על ידי החברה היזמית שבבעלותו, הן מכח התחייבותו האישית שניתנה, והן בהיותו נושא משרה, הבעלים והמנהל של החברה. התובעים ביקשו לבצע הליך של "הרמת מסך", שהוא מהלך משפטי המאפשר לייחס את החובות והזכויות של חברה בערבון מוגבל לבעליה. עוד נטען בתביעה כי "הנתבע ניצל לרעה את מסך ההתאגדות של הנתבעת וכי בעקבות התנהלותו של הנתבע נקלעה הנתבעת לקשיים ונפתח נגדה הליך פירוק בשל התחייבויות שהנתבע נטל בשמה".
סלע, מצדו, טען כי יש לדחות את התביעות ממספר סיבות, ביניהן התיישנות, התביעות מתבססות על עדויות שמיעה וכי לא הוכח נזק לתובעים. עוד טען סלע כי לא היה מקום להגשתן של תביעות אישיות נגדו וכי לא הוכחה שום עילה להרמת מסך, הליך שמתבצע במקרים קיצוניים בלבד וכי אין מקום להרמת מסך בעניינו.
גדר המחלוקת בענייננו, כתב השופט מאזן דאוד, נסוב בעיקרו על שאלת אחריותו האישית של הנתבע לשלם לתובעים את הסכומים שנתבעו נגדו בשתי התובענות, בגין הפרת החוזים שנחתמו על ידו ועל ידי הנתבעת ואי קיום ההתחייבויות עבור התובעים. השופט דאוד ציין כי הסעד של "הרמת מסך" הוא סעד קיצוני ומרחיק לכת, כיוון שמשמעותו היא ביטול האישיות המשפטית הנפרדת של החברה.
לעצם העניין, השופט קבע בפסק הדין כי תנאי בסיסי להרמת מסך הוא כי אדם מסוים עשה שימוש לרעה באישיות המשפטית הנפרדת של החברה באופן פסול, המצדיק כי הוא יעמוד באופן אישי מול בעל דינה של החברה: "התובעים לא הראו שהחברה הייתה כסות בלבד לפעילות של הנתבע כאדם פרטי. הם לא הראו כי הנתבע עשה שימוש באישיות הנפרדת של החברה באופן שיש בו להונות או לקפח אדם או שהשימוש באישיות הנפרדת של החברה נועד לסכל כוונת כל דין". השופט הוסיף עוד כי "אף תובע לא הגיש תצהיר מטעמו כדי להוכיח כי הנתבע הציג עצמו באופן אישי והעניק 'הבטחות אישיות' או התחייבות אישית התובעים הסתפקו בתצהירים מטעם שלושת חברי ועד הדיירים".
על רקע זה, השופט הבהיר כי "בהליך של פינוי בינוי יש צורך במינוי נציגות לבעלי הדירות אשר תשמור על האינטרסים של כלל הדירים. מטרתה של הנציגות היא לסייע בהתארגנות הדיירים במבנה המיועד להתחדשות ולשמש נציגיהם מול בעלי המקצוע, לרבות היזם. הלגיטימציה לעבודת הנציגות מבוססת על בניית יחסי אמון בין הנציגות ובין הדירים ומטרתה לתווך בין הדיירים, היזם והרשות המקומית ולהעביר מידע".
עוד ציין השופט כי התובעים בחרו כי שלושת נציגי הועד יעידו בשמם. "עדים אלה חזרו פעם אחר פעם על הטענה כי הנתבע 'הבטיח הבטחות', 'ניהל את המו"מ' וכל הפעולות מבחינתם נעשו על ידי הנתבע, אך לא ידעו להשיב לבית המשפט מה מצדיק הגשת תביעה אישית נגד הנתבע. .57 שתי התביעות דנן הוגשו על ידי 78 תובעים נגד הנתבע אישית, בטענה של הפרת הסכם הגישור ואולם לא רק שהנתבע לא חתום על ההסכם, גם רובם המכריע והמוחלט של התובעים כלל אינם חתומים על ההסכם עצמו שמכוחו הם תובעים".
כמו כן, השופט קבע כי מהעדויות עולה כי "הנתבע באופן אישי כלל אינו יכול להיחשב אשם באי העמידה בלוחות הזמנים החוזיים ואי השלמת הפרויקט. שהרי גם הכונס שמונה לפני שנים כמו גם החברה החדשה, אאורה, שבאה בנעלי החברה לא עומדים בלוח הזמנים וטרם השלימו את הפרויקט". עוד נכתב בפסק הדין כי "עצם העובדה שהנתבע היה הרוח החיה והגורם העיקרי שבא בדברים עם הדיירים, אינה עילה להרמת מסך. מטבע הדברים, חברה פועלת באמצעות האורגנים שלה, וזה כשלעצמו אינו פוגע בתכלית הקמת החברה".
בהתייחסו לטענת התובעים כי סלע היה פעל באופן אישי וניהל את המשא ומתן, כתב השופט בפסק הדין: "מטבע הדברים, תאגיד פועל באמצעות האורגנים שלו. התאגיד עצמו אינו יכול לכתוב מכתבים, לקיים פגישות, להופיע בבית המשפט וכיוצא בזה. אין לתאגיד ממשות פיזית, הוא אינו גוף בשר ודם, והוא לעולם פועל באמצעות האורגנים שלו… הנתבע אכן התייצב בשם החברה מול הדיירים, אך בכל ההתכתבויות הוא מזוהה כבעל החברה, ולא כאדם פרטי. איש מהמצהרים מטעם התובעים לא טען כי הנתבע התבטא באופן שמבטא מחויבות אישית ואחריות אישית לקבל על עצמו את חיובי החברה".
השופט הבהיר עוד כי לא הונחה בפניו תשתית ראייתית לחוסר תום לב סובייקטיבי מטעם סלע, אשר יש בו סממנים של הטעיה או מרמה, של הנתבע שמכוחה כי יש מקום לחייבו באופן אישי בחובותיה של החברה שבבעלותו על פי דיני החוזים.
השופט, כאמור, דחה את שתי התביעות, והטיל על התובעים הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך 150,000 שקל.
את היזם ייצגו עורכי הדין יעקב ריבנוביץ, נועם בר דוד והדר וייס ממשרד סלומון, ליפשיץ ושות׳.
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
