עו"ד אילן שרקון על קידום התחדשות עירונית // יחצ

התחדשות עירונית לעשירים בלבד

"גם בשכונות המצוקה בערים המרכזיות באזור המרכז, אנו עדים להעדר כדאיות כלכלית מספקת לביצוע פרויקטים. למרבה הצער, אין התייחסות שונה או "אפליה מתקנת" כלשהי מצד וועדות התכנון והבניה ומצד המדינה"

מגדילים 25.06.2018

תמונה: עו"ד אילן שרקון // יחצ

מאת: עו"ד אילן שרקון

המטרות הפורמליות של ההתחדשות העירונית הינן: חידוש פני העיר, הגדלת היצע הדיור וחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.

יחד עם זאת נראה כי את מטרת העל של ההתחדשות העירונית שהינה צמצום הפערים החברתיים, עשיית צדק חלוקתי, שוויון חברתי וניסיון לתקן את עוולות העבר – המהווה בסיס להקמת פרויקט ההתחדשות העירונית – שכחו! בפועל, עומדת לפנינו מציאות שונה, מציאות שבה ההתחדשות העירונית לא מגשימה את מטרתה ומסייעת "לעשירים" בעיקר.

מצוקת הדיור יחד עם חזונו של בגין ליישב את הארץ, הובילו בשנת 1977 להקמת "פרויקט שיקום שכונות" שהיה דאז אחד מן המיזמים הראשונים שיזמה ממשלת ישראל ברשותו, במטרה לטפל בבעיית שכונות המצוקה ובבעיות החברתיות, הכלכליות והפיזיות הנובעות מהן.

אולם, כפי שהתגלה עם השנים, פרויקט שיקום שוכנות לא הגשים את מטרותיו.

בשנת 2005 הותקנו תקנות תמ"א 38 במטרה לחזק מבנים שנבנו לפני שנת 1980 זאת לאור הטענה בדבר הסכנה הקיימת לרעידות אדמה במדינת ישראל. יצוין בעניין זה כי תמ"א 38 מהווה, על פניו, תוכנית מפלה – הן מבחינה מגדרית – כלכלית והן מבחינה אזורית אשר לא מעניקה תמריצים משמעותיים לפריפריה ובטח שלא לאותם אזורים שבהם ישנו סיכון רב יותר מפני רעידות אדמה. בפועל, אכן אין כמעט פרויקטים של התחדשות עירונית באזורי הפריפריה וזאת בשל חוסר הכדאיות הכלכלית שנובע משווי קרקע נמוך בצירוף לעלויות הגבוהות שבחיזוק מבנה מיושן.

למרבה הצער, כל המטרה העיקרית של חיזוק השכונות המוחלשות וחידושן נזנחה, כך גם המטרה להשגת שוויון חברתי. יש לזכור כי חלק מהמשמעויות של המילה "עושר" היא אותה חלוקת זכויות בנייה באופן שמבטא צדק חלוקתי כלפי השכבות החלשות יותר בחברה. לאור כל אלו, ההתחדשות העירונית, כפי שהיא מיושמת בפועל, לא רק שלא גורמת לצמצום הפערים החברתיים אלא היא אף מגדילה אותם.

אפשר לראות כיום התחדשות עירונית בשכונות שונות בצפון הישן של תל אביב, ברמת גן, גבעתיים, הרצליה, רמת השרון, רעננה ובבת ים, לעומת זאת נתקשה מאוד לראות התחדשות עירונית בנתיבות, קריית שמונה, דימונה וירוחם, וזאת בניגוד למטרת העל כאמור של ההתחדשות העירונית.

דברים אלו מקבלים משנה תוקף במסגרת הדו"ח להתחדשות עירונית לשנת 2016 שממנו עולה, כי במרכז הארץ, חיפה, תל אביב וירושלים הוכרזו 117 מתחמים לצורך פינוי ובינוי בפריסה ארצית לעומת 10 מתחמים בלבד באזור הצפון והדרום. כלומר, אנחנו מדברים על מתחם בודד בפריפריה לכל 11 מתחמים באזור המרכז, כאשר הפער גדל עוד יותר במספר יחידות הדיור: במרכז מדובר על 51,696 יח"ד במצב המוצע לעומת 3,621 יח"ד (פי 14!).

לקוח מתוך דו"ח להתחדשות עירונית לשנת 2016 שבאתר משרד הבינוי והשיכון

לאור נתונים אלו ברור לעין, כי ההתחדשות העירונית מיושמת בעיקר באזור מרכז הארץ, וכמעט ולא מיושמת באזור הדרום והצפון, והסיבה לכך ברורה: שוויה הירוד של הקרקע באותם אזורים מוביל לחוסר כדאיות כלכלית. חוסר הכדאיות הכלכלית נובע ממתן זכויות בנייה שוות בין אזורי המרכז לבין הצפון והדרום.

גם בשכונות המצוקה בערים המרכזיות באזור המרכז, אנו עדים להעדר כדאיות כלכלית מספקת לביצוע פרויקטים. למרבה הצער, אין התייחסות שונה או "אפליה מתקנת" כלשהי מצד וועדות התכנון והבניה ומצד המדינה לשכונות מצוקה לעומת שכונות אחרות בעיר, אלא התייחסות זהה. כך, שוב מתפספס הרעיון של ההתחדשות העירונית לתקן את עוולות העבר, שכן התייחסות חברתית יותר לתכנון בכלל ולהתחדשות העירונית בפרט, יש בה כדי לתרום חברתית לכלל האוכלוסייה, הן בתרומה הטרוגנית על ידי כניסת זוגות צעירים לשכונות בערי הפריפריה במקום מעבר למרכז הארץ והן באמצעות פעילויות חברתיות והשקעת משאבים שיש בהן כדי להעשיר את השכונות.

בוועדות התכנון והבנייה, נשקלים בעיקר שיקולים תכנוניים כלכלים כאשר השיקול החברתי הינו שיקול שולי וזניח (אם בכלל נשקל). זאת על אף שבמתן זכויות בנייה עודפות יהא כדי להביא לשיפור באיכות החיים של אותן שכונות ובכך לשיפור המצב הכלכלי שיביא בתורו לתרומה כלכלית לכלל המשק.

במטרה לפתור את הבעיה ולייבא את ההתחדשות העירונית לפריפריה החברתית, הגיאוגרפית והכלכלית במדינה, על וועדות התכנון והבנייה ליצור עדיפות בחלוקת זכויות בנייה לאוכלוסייה מוחלשת דווקא, כך תיווצר חלוקה צודקת יותר ושוויון, במסגרתו השכונות החלשות יקבלו זכויות בנייה עודפות במטרה להאיץ יזמים להשקיע באותן שכונות ולהימנע ככל הניתן מלהגיע למרכזי הערים.

ההתחדשות העירונית, אמורה לשרת בעיקר את השכבות החלשות ושכונות המצוקה. אם וכאשר נחזור לחזון המקורי שהיה בראשית הדרך, על הממשלה לפעול יותר לצמצום הפערים החברתיים שנובעים מהשיקול התכנוני ולהגדיר קריטריונים שונים המאפשרים את הרחבת ההתחדשות העירונית בעיקר באזורים המוחלשים. בקדנציה הנוכחית, משרד הבינוי פועל נמרצות לקידום ההתחדשות העירונית, נחקק חוק "המאכרים" ו"רוח חברתית" נושבת מהמשרד. ייתכן כי רוח זו יחד עם הקמת מנהלות ההתחדשות העירונית, אשר הוקמו לאחרונה בערים רבות בסיוע משרד הבינוי והשיכון, עשויות להוביל להגשמת המטרה שלשמה נוסד מוסד ההתחדשות העירונית.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות