מה השווי האמיתי של ממ"ד?

שוק הדיור עובר בימים אלה טלטלה כפולה ומכופלת. כבר היום ברור לכל כי דירה ללא ממ"ד, לא כל שכן ללא אמצעי מקלוט סביר, שוויה בשוק נמוך לעין שיעור לעונת דירה המצוידת בממ"ד תקני.
מבדיקה מדגמית שערכתי, מתברר כי השווי של ממ"ד לערך הדירה הינו פי 3 לערך(!) יותר מערכו בפועל, זאת משום שדירה שאין לה ממ"ד מוגדרת בשפה המקצועית כהשבחת חסר.
לדוגמא, דירה ללא ממ"ד בערי לווין אופיינית דוגמת ראשון לציון, ערכה יהיה כ-30 אלף שקלים למ"ר, אולם דירה דוגמה המצוידת בממ"ד, ערכה עשוי להגיע לכ-39 אלף שקלים למ"ר, הפרש המגיע לכ800-900 אלף שקלים יותר.
וכך גם דירה המצוידת בממ"ק קומתי ומקלט, שאמנם ערכה יהיה פחות מדירה בעלת ממ"ד, אולם עדיין גבוה באופן משמעותי לעומת דירה ללא מקלט.
ראשון לציון מהווה רק דוגמא אחת מיני רבות. אפילו בתל אביב, העיר היקרה והמבוקשת ביותר בישראל, ייווצרו פערים הולכים וגדלים בין דירות עם מיגון לבין דירות ללא מיגון.
דוגמא מובהקת לכך באה לידי ביטוי כבר לאחר מבצע "עם כלביא", כאשר מתחמים שנפגעו קשות בשלל שלא היו בהם ממ"דים, ערכם ירד בשיעור של 10-15 אחוזים, דוגמת שיכון ל' ורמת אביב, כמו גם בניינים שנפגעו קשות בלב העיר.
מגמה זו, להערכתי, רק תלך ותתחזק בעקבות מלחמת שאגת הארי, זאת משום שברחבי העיר העברית הראשונה, מבוקשת ככל שתהיה, קיים ריכוז גבוה ביותר של בניינים נטולי ממ"דים, כולל מאות רבות של בניינים לשימור שבהם לא ניתן להתקין ממ"ד.

אולם, וזה אולם גדול, הטלטלה שעוברת על שוק הדיור, תבוא לאחר המלחמה לידי ביטוי לא רק בקריטריון של "כן ממ"ד" או "לא ממ"ד".
הטלטלה עשויה בהחלט להיות בפער בין מה שיהיה מוגדר כ"ערים מסוכנות", כלומר ערים שנפגעו הכי הרבה מירי הטילים ו/או שיירי המיירטים, לבין ערים שנפגעו הרבה פחות.

אין זה סוד, למשל, שערים רבות בגוש דן נפגעו הרבה יותר, דוגמת רמת גן, גבעתיים, פתח תקוה, חולון ובת ים, זאת לעומת ערי מעטפת חיצונית דוגמת הרצליה, רעננה, נס ציונה, רחובות וכו', שנפגעו באופן יחסי פחות. האם עובדה זו תגרום לאחר המלחמה ליותר ביקושים בערים אלה ולצמצום מסוים של פער המחירים בינן לבין ערי הגלעין של גוש דן? ייתכן מאוד שכן.

וזווית מעניינת נוספת:

למרות שמגדלים לא נפגעו סטטיסטית יותר מבניינים נמוכים, נוצרה תודעתית תחושה כזו או אחרת של חוסר בטחון במהלך ימי המלחמה הארוכים. תחושה זו, כאמור, הינה בעיקרה פסיכולוגית ואין לה הוכחה סטטיסטית, אבל ייתכן מאוד שהיא תשפיע באופן כזה או אחר על פחות ביקושים למגורים במגדלים.

והכי חשוב:

ברור בעליל כי מיד לאחר תום הדי הקרבות, המחירים יעלו. כל עוד אין עסקאות ואנשים לא קונים דירות יש הזדמנויות, כשכולם קונים והשוק חזק אין הזדמנויות כמו בעיתות משבר ומלחמה. 

בנוסף לכך, יהיה על מקבלי ההחלטות להתחיל להפשיל שרוולים ולהתניע במרץ רב את ההתחדשות העירונית. מדובר, לפרוטוקול, ברבבות דירות(!) שנפגעו באופן כזה או אחר במהלך עם כלביא ו/שאגת הארי, וברור כי לא ניתן יהיה להותיר כל כך הרבה מתחמים כפצע פעור בחברה הישראלית. 

לשם כך יש לשנות אחת ולתמיד את הדיסקט, להגדיל באופן משמעותי ביותר את התמורות לקבלנים על מנת שתיווצר כדאיות ובד בבד לקצר הליכי ביורוקרטיים שעד כה כרסמו עד דק ולקדם התחדשות עירונית, הן בפריפריה והן באזור הביקוש במרכז הארץ !

*כותב המאמר עו"ד עידו שחם הוא שמאי מקרקעין מומחה למיסוי נדל"ן והתחדשות עירונית

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן