banner
חוק פינו בינוי | חוק תמ"א 38 | עו"ד זיו גרומן | צילום: סיגל סבן
חוק פינו בינוי | חוק תמ"א 38 | עו"ד זיו גרומן | צילום: סיגל סבן

מדוע תמ"א 38 נמצאת במגמת דעיכה?

בעקבות תחקיר "מגדילים": "המגמה מעידה על הפער שקיים בין רצון המחוקק לעודד הגדלה של היצע הדירות, לבין חלק מהרשויות המקומיות, אשר מערימות קשיים בהוצאת היתרים" // דעה

מגדילים 25.03.2019

תמונה: עו"ד זיו גרומן // צילום: סיגל סבן

עו"ד זיו גרומן, מומחה להתחדשות עירונית, המייצג יזמים ובעלי דירות

אין חולק שההתחדשות העירונית מהווה את אחד הנדבכים החשובים ביותר להגדלת היצע הדירות בישראל בכלל, ובאזורי הביקוש בפרט. היעדר עתודות קרקע, הרצון לעודד חיזוקם של מבנים מפני רעידות אדמה, העובדה שחלק גדול של מבנים מצויים במצב תחזוקתי ירוד – סיבות אלה ועוד סיבות רבות נוספות מובילות כולן למסקנה שהתחדשות עירונית צריכה להיות אינטרס לאומי.

אבל היכולת לממש פרויקטים של התחדשות עירונית מצריכה, בין היתר, את הסכמתה ועידודה של הרשות המקומית. לרשויות המקומיות ישנם שיקולים נוספים, שאינם עולים בקנה אחד עם האינטרס הלאומי. כך למשל, עירייה שמוסיפה יחידות דיור בכמויות גדולות צריכה גם להעניק תשתיות ושירותים לתושבים הנוספים שהצטרפו (תעבורתית, מוסדות חינוך וכיו"ב) וזאת ללא שיש לעירייה מסגרת תקציבית לשירותים אלה. כך יוצא, שתמ"א 38 (הריסה ובנייה) עלולה להביא רשות מקומית לגירעון תקציבי.

המגמה המתוארת בתחקיר "מגדילים" רק מעידה על הפער שקיים בין רצון המחוקק (משרד הפנים, משרד הבינוי והשיכון) לעודד הגדלה של היצע הדירות, לבין חלק מהרשויות המקומיות – במיוחד באזורי הביקוש – אשר מערימות קשיים בהוצאת היתרים, משנות מדיניות חדשות לבקרים ומייצרות חוסר ודאות תכנונית שפוגעת ביכולת לייצר עסקאות. לדוגמא, ניתן לראות שעיריית רמת גן שנחשבה לבירת התמ"א עד לפני מספר שנים, הפכה כיום לעיר שמשך הזמן להוציא בה היתר בנייה הוא בין 3-4 שנים, וגם זה בהנחה שהיזם הצליח "לשכנע" את בעלי הדירות שהעיכוב או השינוי בתמורות אינו באשמתו.

דוגמה נוספת ניתן למצוא בתל אביב, שם העירייה יצרה ודאות תכנונית באמצעות תכנית רובע 3 ו–4 מחד, אולם הדרישות שלה להיטלי השבחה בסכומי עתק, כמו גם הדרישות שהיא העלתה במסגרת "הנחיות מרחביות"  (לפי תיקון 101) גרמו ללא מעט פרויקטים להיות בלתי כלכליים. לאחרונה ניתנה החלטת ועדת ערר במסגרתה הורתה הוועדה על ביטול חלק משמעותי מההנחיות המרחביות וזאת על מנת להכניס ודאות תכנונית להליכי הרישוי.

לכן, על מנת שההתחדשות העירונית תעבור מתאוריה לפרקטיקה, יש לייצר זהות אינטרסים בין הרשויות המקומיות לבין האינטרס הלאומי. זאת ניתן לייצר באמצעות עידוד תקציבים לרשויות, שיאפשרו פרויקטים לפי מדרגות – ככל שתתווספנה יותר יחידות כך יגדל התקציב של אותה רשות מקומית.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות