הריסה בקרית האמנים של חברת אחים דוניץ בראשלצ // צילום Bee Productions

תחקיר: המספרים האמתיים מאחורי התחדשות העירונית בישראל

"מגדילים" בדק את נתוני התחלות הבנייה הרשמיים של מדינת ישראל ומצא: תמ"א 38/2 גוססת וירדה לראשונה השנה מתחת ל-50% מסך התחלות הבנייה במסלולי הריסה ובניה, לא קיימים במדינת ישראל נתונים ודאיים על התחלות בנייה בפינוי בינוי ובהערכה כללית נבנו כ- 6200 יח"ד בלבד בהתחדשות עירונית בשנת 2018

כרמלה קופר 21.03.2019

תמונת ארכיון: הריסת בנין בפרויקט של האחים דוניץ // צילום Bee Productions

בשנת 2018 שוחררו לאוויר הודעות רבות העוסקות בנתוני התחלות הבנייה בפרויקטים להתחדשות עירונית אולם תחקיר "מגדילים" מעלה כי נכון להיום לא קיים נתון ודאי המעיד על המספרים המדוייקים שמאחורי ההתחדשות העירונית בישראל.  

האבסורד: על היתרי בנייה לפינוי בינוי לא נרשם כי הם ניתנו מתוקף התכנית
הסיבה לכך, בין היתר, נעוצה בעובדה שהגורם המרכזי האמון על ניתוח הנתונים הסטטיסטים בישראל – הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) לא מחזיק בידיו נתונים ודאיים שניתן לפרסמם. מבדיקה שערך "מגדילים" עולה כי בידי הלמ"ס לא קיים נתון ודאי, מאחר ולא על כל היתרי הבנייה הניתנים במסגרת תכנית פינוי בינוי נרשם כי הם אכן ניתנו במתוקף התכנית. לעומת זאת, על ההיתרים לתמ"א 38 מצוין בפרוש כי הם ניתנו מתוקף תכנית המיתאר ולכן, קיימים נתונים המאפשרים זיהוי ודאי ופרסום. בשורה התחתונה: בדו"ח הלמ"ס להתחלות הבנייה בשנת 2018 שפורסם השבוע, נחשפו התחלות הבנייה במסלול תמ"א 38 אולם לא נחשפו התחלות הבנייה במסלול פינוי בינוי ולא קיים נתון ודאי לסך התחלות הבנייה בהתחדשות עירונית בישראל.

הפער העצום בין נתוני הגופים הגיע להפרש של 4,415 יח"ד!
גם במשרד הבינוי והשיכון לא קיימים נתוני התחלות הבנייה בהתחדשות עירונית לשנת 2018  מאחר ונתונים אלו נאספים בגוף הסמך שלו- הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. הרשות עצמה אכן פרסמה דו"ח נתונים לשנת 2017 אולם טרם פורסם דו"ח 2018 ובין כה וכה- המספרים שהוצגו רחוקים מאוד מאלו הקיימים במאגרי הלמ"ס.

כך למשל, על פי נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בשנת 2017 החלה בנייתן של 2,699 דירות במסלול פינוי בינוי ו- 9,983 דירות במסלול תמ"א 38. יש לציין כי הרשות לא עושה בנתוניה הבחנה בין מסלול תמ"א 38/1 לתמ"א 38/2 וכי על פי נתוניה סך הכל התחלות הבנייה בפרויקטים להתחדשות עירונית עמדו על 12,682.

לעומת זאת, על פי דו"ח הלמ"ס, בשנת 2017 הוחל בבנייתן של 3,204 דירות חדשות במסלול תמ"א 38/2 ו- 2,364 דירות בתמ"א 38/1 – כלומר פער כולל של 4,415 דירות לעומת נתוני הרשות הממשלתית!

נתוני פינוי בינוי ייחשפו לראשונה רק בסיכום שנת 2019
באשר לנתוני פינוי בינוי, כאמור נתונים רשמיים שעברו זיהוי ודאי אינם קיימים נכון להיום בידי הלמ"ס. יחד עם זאת, ל"מגדילים" נודע כי במידע הקיים בידי הלמ"ס לשנת 2018 , נרשמה עלייה בהתחלות הבנייה בפינוי בינוי אולם רק במידה והמגמה תמשך בשנת 2019- תקבל תכנית פינוי בינוי קטגוריה נפרדת ויוצגו הנתונים הוודאיים, כך שלראשונה יהיו קיימים המספרים האמיתיים שמאחורי התחלות הבנייה של ההתחדשות העירונית בישראל.

הערכה: כ-6,200 דירות בלבד נבנו בהתחדשות עירונית
אלא שהגדרת הלמ"ס "הריסה ובנייה מחדש" כוללת מספר מסלולים, פינוי בינוי איננו העיקרי שבהם. עיקר הדירות שנבנו מחדש מיוחסות להיתרים שהוצאו לפרויקטים שאינם נכללים במסלול רישוי ומיסוי נפרד.

מדובר למעשה בשתי קטגוריות כלליות, האחת הריסה ובנייה במסגרת שימור מבנים והשנייה, הריסה ובנייה מחדש כתוצאה מניצול זכויות בנייה על מגרשים פרטיים (שלא במסגרת תמ"א 38 או פינוי בינוי).

בשורה התחתונה: על אף שמסתמנת עלייה בהתחלות הבנייה בפינוי בינוי- הן עדיין שוליות ולא זוכות לקטגוריה מספרית נפרדת. למעשה, נכון להיום לא קיים מידע ודאי באשר למספרים שמאחורי תכניות הפינוי בינוי בישראל ולפיכך, לא ידוע כמה מתוך 6,560 יח"ד נבנו במסגרת פינוי בינוי.  מה שכן ניתן לומר בוודאות, הוא כי 48% מהדירות החדשות נבנו במסלולי תמ"א 38. "מגדילים" מעריך, בזהירות רבה, כי סך אחוז התחלות הבנייה בהתחדשות עירונית לשנת 2018 לא עלה על 60%, כלומר פחות מכ- 6,200 דירות סה"כ.

רק 5.84% מסך התחלות הבנייה בישראל בוצעו בתמ"א 38/2!
על פי דו"ח הלמ"ס להתחלות הבנייה לשנת 2018, הוחל בבנייתן של כ-47,430 דירות, מתוכן החלה בנייתן של כ-6,560 דירות כתוצאה מהריסה של בניין קיים והקמה של בניין חדש ומתוכן רק כ-2,770 דירות נבנו במסגרת תמ"א 38/2. מדובר בירידה של כ-13.5% בהשוואה לשנת 2017 ובסיכום הנתונים- רק כ- 5.84% מסך התחלות הבנייה בישראל היו במסגרת תמ"א 38/2.  

2018: השנה הראשונה שבה יורד נתח תמ"א 38/2 מ- 50% ל- 42% בלבד!
לעומת זאת, תמ"א 38/2  זוכה לקטגוריה מספרית בתוך כך, מאחר והיא עדיין מהווה את הקבוצה המרכזית של התחלות הבנייה בהתחדשות עירונית במסגרת כלל תכניות ההריסה והבנייה מחדש. יחד עם זאת, 2018 היא השנה הראשונה שבה יורד הנתח של תמ"א 38/2 מ- 50% ל- 42% בלבד מהתחלות הבנייה הכוללות של הריסה ובנייה מחדש בישראל.

מאיפה נובע הפער? מבדיקה שערך "מגדילים" עולה כי הפער נובע מעלייה בהתחלות הבנייה במסגרת תכנית פינוי בינוי, אולם כאמור זו האחרונה איננה "זוכה" לקבל נתון ודאי נכון להיום.

המספרים האמיתיים של תמ"א 38: ירידה של 11% בהתחלות הבנייה

2015: סך כל התחלות הבנייה בתמ"א 38 עמד על כ- 57%- בשנת 2015 החלה בנייתן של 4,856 דירות במסגרת הריסה ובנייה מחדש, מתוכן 2,709 במסלול תמ"א 38 ונוספו 2,739 דירות חדשות לבניינים קיימים, מתוכן 1,647 דירות במסלול תמ"א 38/1.

2016: סך כל התחלות הבנייה בתמ"א 38 עמד על כ- 59%- בשנת 2016 החלה בנייתן של 5,375 דירות בהריסה ובנייה, מתוכן 3,186 בתמ"א 38/2 ונוספו 2,792 דירות חדשות לבניינים קיימים, מתוכן 1,664 דירות בתמ"א 38/1.

2017: סך כל התחלות הבנייה בתמ"א 38 עמד כ-59%- בשנת 2017 מדובר על 5,568 דירות בהריסה ובנייה מחדש, מתוכן 3,204 בתמ"א 38/2. דירות חדשות על בניינים קיימים עמדו על 3,731 ומתוכן 2,364 בתמ"א 38/1.

2018: סך כל התחלות הבנייה בתמ"א 38 עמד כ- 48%- נבנו סך הכל 6,564 דירות במסגרת הריסה ובנייה מחדש, מתוכן 2,770 בתמ"א 38/2 וכן, דירות חדשות על בניינים קיימים עמדו על 3,754 ומתוכן 2,313 בתמ"א 38/1.

המסקנה: בדו"ח 2019 אנחנו צפויים לראות לראשונה את נתוני התחלות הבנייה כתוצאה מתכנית פינוי בינוי והן יזכו לקטגוריה משלהן. עוד ב-2019, על פי הערכת הגורמים הרשמיים, עלייתה של פינוי בינוי בשנת 2018 על חשבון תמ"א 38, תמשיך להתעצם או במילים אחרות- פינוי בינוי תמשיך לנגוס בתמ"א 38, שצפויה מצדה להמשיך ולדעוך.

כך או כך, ככל הנראה, רק בשנת 2019 יהיו לראשונה בישראל נתונים מאומתים וודאיים להתחלות הבנייה בהתחדשות העירונית וכפי שזה נראה כיום- 2018 תיזכר כתחילת גסיסתה של תמ"א 38.

לתגובות לתחקיר: carmela@magdilim.co.il

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות