הפתרון: 100 אלף דירות מיקרו במקום משרדים

אין זה סוד ששוק המשרדים מצוי במשבר חסר תקדים, אולם ניתן ואפשר לנצל דווקא את המשבר הזה לטובת הגדלה מיידית של היצע שוק הדיור.
אפתח בכך שהדוחות של החברות העוסקות בפתוח ואחזקת מגדלי משרדים ומרכזי מסחר, מצביעים, בזה אחר זה, על ירידה דרמטית בהכנסות, זאת עקב ירידה בביקושים בקרב לקוחות קצה דוגמת חברות הייטק ופירמות של בעלי מקצועות חופשיים.
משבר זה התחיל בשנת 2020, עם פרוץ מגפת הקורונה והסיטה מאות אלפי מועסקים לעבודה מהבית, נמשכה עם פרוץ משבר ההייטק העולמי ב-2022 והחריפה עוד יותר במהלך שנות המלחמה האחרונה.

נוספה לכך גם העובדה שעוד בטרם המשברים שצוינו לעיל, נטו הרשויות המקומיות לקדם עודף בניית מגדלי משרדים ושטחי מסחר, זאת מהטעם הפשוט שהארנונה הנגבית עליהם הינה גבוהה פי 3.5 לעומת הארנונה למגורים.
אולם, וזה אולם גדול, משברים אלה הינם כאין וכאפס לעומת הנזק של מהפכה ה-AI שכבר גורמת לחלק גדול מחברות ההייטק ופירמות של עורכי דין, רואי חשבון והיריעה עוד ארוכה, לצמצם באורח דרמטי ביותר את השטחים שהם שוכרים.
ואכן אין זה סוד שמהפכה זו גורמת כבר בימים אלה לצמצומים ניכרים, לעיתים אף דרמטיים, במספר רב של חברות עתירות טכנולוגיה כמו גם בלא מעט פירמות של בעלי מקצועות חופשיים.

דוגמא מובהקת לכך הינם דווקא מגדלי CLASS A היוקרתיים והמאובזרים ביותר, שהתפוסה בהם ירדה מכ-97 אחוזים אשתקד לכיוון ה-90 אחוזים.
יתרה מכך: אותן פירמות ששכרו שטחים במגדלים אלה, צמצמו בממוצע את השטח המבוקש בכ-20 אחוזים, זאת כתוצאה מצמצום במספר העובדים וקיבלו עליהם הנחה בשיעור ממוצע של כ-15-20 אחוזים.
בפועל, להוציא את ציר איילון וציר בגין בתל אביב שעדיין שומרים על תפוסה ורמות מחירים סבירות, הירידה בתפוסה וברמות המחירים באה לידי ביטוי בכל "עוטף גוש דן", מראשון לציון, דרך רמת גן ובניק ברק, פתח תקוה, רעננה בואכה נתניה.
ואם לדבר על ממוצע התפוסה הארצי, הוא ירד מכ-90 אחוזים לפני שנה לכ-81 אחוזים כיום ואם נגלם בתוך זה גם את ההנחות המשמעותיות, אזי הוא ירד בפועל בהרבה יותר מכך.
ובכן, מכירים את הביטוי " מעז יצא מתוק"? לטעמי המשבר הזה, שרק ילך ויחריף, הינו נקודת מוצא אידיאלית להסבת שטחי המשרדים העודפים לטובת הגדלת היצע הדיור בעוד 100 אלף דירות בקירוב, זאת מתן עדיפות לזוגות צעירים ומחוסרי הדיור.
מספר הקסם הזה, 100 אלף דירות, מבוסס על חישוב שערכתי והמדבר על הסבת כ-3 מיליון מ"ר שטח משרדים עודף לטובת דירות מגורים.
הרעיון הינו פשוט: להסב באופן מידי את אותם עשרות רבות של מגדלי משרדים שמצויים בשלבי תכנון או בנייה לטובת מגורים, ובמיוחד דירות מיקרו בשטח של 30 מ"ר, כפי שמקובל הערים גדולות רבות ברחבי העולם.
בד בבד ניתן ואפשר לעשות הסבה למגורים גם בעשרות רבות של מגדלי משרדים קיימים, וכמו כן לעצור באופן מיידי כל תכנון של מגדלים עתידיים, ולהסב גם בנגזרת זו אותם למגדלי מגורים.

תשאלו, איך מתגברים על בעיית הפער הגדול, 350 אחוזים, בין הארנונה למגורים לארנונה למשרדים, עובדה שכידוע מהווה מוקש גדול מול הרשויות המקומיות?

גם כאן הפתרון הינו פשוט: משרד הפנים יתיר לעיריות לגבות על אותן דירות ארנונה שוות ערך לארנונה למשרדים. בתמורה לכך יזכו כל אותם זוגות צעירים, משפחות חד הוריות, רווקים מבוגרים ומחוסרי דיור בכלל, סבסוד משמעותי ביותר על הזכות לרכוש דירה באותם מגדלים שעברו הסבה.

לטעמי יהיה בכך, בנוסף להגדלת ההיצע, רווח בלתי נתפס למדינת ישראל, זאת משום שרוב רובם של אותם מגדלים ממוקמים באזור הביקוש סביב גוש דן, כך שיהיה מדובר בהנגשה גם למקומות העבודה של הדיירים החדשים ובקיצור משמעותי של יוממות הנסיעה מהבית לעבודה.

לסיכום, דוחות החברות העוסקות בנדל"ן משרדים ומסחר, מחייבים לטעמי את מקבלי ההחלטות בממשלה וברשויות המקומיות לצאת מהקופסה ולקבל בהקדם החלטה לגבי ההסבה, זאת לפני שנמצא כולנו את עצמנו בפני שוק המשרדים קורס ובד בבד מחסור הולך וגדל בדיור, קל וחומר באזור הביקוש!

*כותב המאמר עו"ד עידו שחם הוא שמאי מקרקעין מומחה למיסוי נדל"ן והתחדשות עירונית

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן