הצרה הבלתי פתורה של הכשרת עבירות בנייה בהתחדשות עירונית

סוגיית הכשרת עבירות הבנייה מציבה אתגר משמעותי בפני מערכת התכנון הישראלית. השאלה אינה רק משפטית, אלא נוגעת בשורש האיזון בין אכיפת החוק לבין שיקולים מעשיים וחברתיים. הדילמה המרכזית היא מתי ראוי להכשיר בנייה בלתי חוקית, ומתי יש לעמוד על הריסתה, במיוחד כאשר מדובר בפרויקטים של התחדשות עירונית.

עבירות בנייה בישראל אינן תופעה שולית אלא תופעה רחבת היקף הכוללת מגוון של הפרות: החל מסגירת מרפסות ללא היתר, דרך תוספות בנייה משמעותיות, ועד להשתלטות על שטחים ציבוריים. המניעים לעבירות אלו מגוונים: לעיתים מדובר בצורך אמיתי בהרחבת מרחב המגורים, לעיתים בניסיון להשיג יתרון כלכלי, ולעיתים בהתעלמות מכוונת מהוראות החוק

בבואנו לבחון את סוגיית ההכשרה של עבירות בנייה, עלינו לשקול מספר היבטים מהותיים. מצד אחד, ישנם שיקולים פרגמטיים המצדיקים הכשרה במקרים מסוימים. במקרים רבים, הריסת המבנה או החלק הבלתי חוקי עלולה לגרום נזק גדול יותר מתועלת, במיוחד כאשר מדובר בתוספת בנייה ותיקה המשתלבת במרקם העירוני. יתרה מזאת, לעיתים העבירה נובעת ממצוקה אמיתית, והריסתה תגרום לפגיעה קשה במשפחות

התקנות שנקבעו מכוח חוק התכנון והבנייה – 1965  ובהם תיקון 101  משפיעות רבות  על הליכי רישוי לכמה סוגי הקלות אפשריים המאפשרים הכשר של בנייה שלא לפי ההיתר בדיעבד. עם זאת, יש לבחון קודם לכן ,האם התב"ע הספציפית בשטח מאפשרת את יישום ההקלות, שניתן היה לקבל הקלות בנייה עד 31.12.2024

מנגד, הכשרת עבירות בנייה מעלה קשיים משמעותיים. ראשית, היא פוגעת בעקרון שלטון החוק ומעבירה מסר בעייתי לפיו "הפשע משתלם". שנית, היא עלולה לפגוע בתכנון העירוני המושכל ובאיכות החיים של התושבים. בנוסף, היא יוצרת אי-שוויון בין אזרחים שומרי חוק לבין אלו שבחרו להפר אותו, ומטילה עומס על תשתיות עירוניות שלא תוכננו לשאת אותו

למרות זאת, ישנם מקרים בהם הכשרת עבירות בנייה עשויה להיות מוצדקת. זאת בעיקר כאשר מדובר בעבירות היסטוריות שאין בהן פגיעה משמעותית באינטרס הציבורי, הבנייה משתלבת במרקם העירוני, ואין בה סיכון בטיחותי.

במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית, הכשרה עשויה להיות הכרחית לקידום פרויקטים בעלי תועלת ציבורית משמעותית, בתנאי שהיא מלווה בתשלום היטלים ופיצוי הולם לקופה הציבורית. 

כל הכשרה צריכה להיות מותנית במספר תנאים מחמירים: תשלום קנסות והיטלים משמעותיים, בדיקה הנדסית מקיפה, התאמה לתוכנית המתאר העדכנית, הסדרה תכנונית מלאה ופיצוי הולם לציבור. במקביל, יש לפעול ליצירת מדיניות ברורה ושקופה שתקבע קריטריונים להכשרת עבירות, תוך הגברת האכיפה והענישה על עבירות חדשות.

החשיבה על הכשרת עבירות בנייה חייבת להיות מלווה בשיפור מערכת התכנון, כך שתיתן מענה מהיר ויעיל יותר לצרכי הציבור. יש ליצור תמריצים חיוביים לבנייה חוקית ולהבטיח שמערכת התכנון תהיה גמישה מספיק כדי להתמודד עם צרכים משתנים של האוכלוסייה.

לסיכום, הכשרת עבירות בנייה צריכה להיות החריג ולא הכלל, אך יש מקרים בהם היא מוצדקת מבחינה ציבורית. המפתח לטעמי הוא ביצירת מדיניות ברורה ושקופה שתאזן בין הצורך בשמירה על שלטון החוק לבין שיקולים פרגמטיים וחברתיים. במקביל, יש להגביר משמעותית את האכיפה נגד עבירות בנייה חדשות ולשפר את מערכת התכנון, כך שתיתן מענה טוב יותר לצרכי הציבור. רק גישה משולבת כזו תוכל להתמודד באופן אפקטיבי עם האתגר המורכב של עבירות בנייה בישראל בכלל ובפרט בתחום התחדשות עירונית.

*הכותב, עו"ד שחר לוינזון, הינו עו"ד שותף בכיר במשרד עורכי דין  יוסף ישורון  ושות' עורכי דין, המתמחה בתכנון ובנייה והתחדשות עירונית

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן