רישוי עצמי זה נחמד אבל יחששו לקחת אחריות

לאבי המנוח היה אח שפעל בלוס אנג'לס שהיה מספר שלצורך קבלת היתר בניה די היה בשלוש חותמות של פקיד העיריה. כמובן שאם מבקש ההיתר היה נתפס בשגיאה, זה היה סוף הקריירה שלו אלא שהשיטה עובדת בזכות רגולציה פשוטה.

רישוי עצמי זה נחמד אבל השאלה אם זה יעבוד. אני מניח שהרבה יחששו לקחת אחריות. הבעיה אצלנו שהרגולציה מורכבת ולכל אות יש מיליון פרשנויות ולפיכך עולה השאלה האם אדריכלים שממילא נתונים ללחץ הלקוח ייקחו על עצמם את האחריות ו'ינגבו ידיהם בגלימת מהנדס העיר', כשהפרשנות לא בהירה.

בתכנית הרבעים בתל אביב למשל יצרו וודאות. כל אחד יודע מה התמורה שיקבל ואת  התחרות הפרועה בין היזמים על תמורות החליפה תחרות על איכות הבניה. אלא שמדובר על מתחם קטן. במרבית אזורי הביקוש אין ודאות, מה שגורם לתחרות עזה בין יזמים שלא כולם מצליחים לעמוד בהבטחותיהם והסיוט הכי גדול לכל הצדדים זה יזם מפסיד.
לטעמי הרישוי העצמי הוא צעד הכרחי אבל חלקי. יכול להיות שהפתרון זה אדריכלים מומחים לרישוי ואף הקמת מכוני רישוי שיבדקו טכנית שהבקשה עומדת בהוראות הדין. המשמעות היא להפריט את הרישוי כפי שנעשה עם מוסד השמאי המכריע, מכוני רישוי לרכב וכיוב'.

הוצאת היתר בישראל הינה הליך מורכב, מסובך, יקר וארוך.  מסלול הוצאת היתר מחייב ראשית כל את המבקש ללמוד ולהבין את הזכויות החלות במקרקעין. מדובר במשימה מורכבת מכיוון שעל אותה חלקה יכולות לחול תכניות רבות- אחת שתסדיר את זכויות הבניה, אחרת תתייחס לגגות, אחת למרתפים ועוד ועוד (וזאת בנוסף למאות תקנות וצווים החלים על אותו היתר). בנוסף, על המבקש ללמוד את ההנחיות המרחביות הרלוונטיות מכיוון שרשויות התכנון לא יכולות, ככלל, להוציא היתר סותר להן ויש ועדות שהנחיות המרחביות מכילות מאות הוראות.

בנוסף, עליו להכיר את מסמכי המדיניות הרלוונטיים למקרקעין וכן לבדוק האם יש מגבלות נוספות כמו תנאים להוצאת היתר בניה (הידועים כתנאים לפי סעיף 78 לחוק התכנון והבניה). המבקש אמור לבקש תיק מידע שאמור לספק לו את מירב המידע אך גם הוא נתון לפעמים לפרשנות ולמחלוקת וגם בו יש לעיתים הפניות למסמכים אחרים.

בעיה נוספת של תיק המידע היא שאין מנגנון פשוט של ערר על מה שנאמר באותו תיק ככל שהמבקש מבקש לחלוק על דברים שנקבעו בו.
רק בשלב זה יכול המבקש להכין את בקשתו ולקוות כי תעמוד בכל התנאים הנדרשים לקליטתה והיא תיקלט. מרגע הקליטה מתחיל המסלול שנקבע לגבי טיפול בבקשה כאשר על המבקש לקוות שמוסד התכנון יעמוד בלוח הזמנים שנקבע לו מכיוון שאחרת הבקשה "תיסגר" ויהיה עליו להתחיל מההתחלה.

מכיוון שחלק גדול מהתכניות הינן ישנות הן אינן תואמות את צרכי השעה ואזי המחוקק מאפשר לבקש הקלות מהתכניות, הקלות שתפקידן לגשר בין התכניות הישנות לצרכים העכשוויים (למשל תוספת יח דיור לפי מה שידוע כתקנת שבס).

במקרה זה מסלול הבקשה יכלול גם הליך שכולל פרסומים, התנגדויות, דיון בהתנגדוית ובמקרים רבים גם דיונים בועדות הערר. אדריכל ותיק סיפר שפעם היה לו כלל אצבע שהכנת היתר היתה 80% אדריכלות ו- 20% בירוקרטיה. כיום, לדבריו, היחס התהפך.

מה עושים?
ראשית חייבים לאכוף על הועדות המקומיות להכין תכניות בניין עיר חדשות, מודרניות ופשוטות שיכילו את כל המידע החשוב, על מנת שלא יהיה צורך לבדוק את המידע במספר תכניות, מה גם שלעיתים יש סתירות בין התכניות. תכניות אלו גם יחסכו, במקרים רבים, את הצורך בשימוש במכשיר ההקלה.

הנחיות מרחביות חייבות להיות בהירות קצרות ופשוטות. תפקידן לפשט את ההליך ולא לסבך אותו. מסמכי מדיניות חייבים להיות גם הם קצרים ופשוטים ובעיקר אינם אמורים להשתנות תדיר כפי שעושות מספר ועדות.
ככל שתנאים אלה יקודמו אני מניח שניתן יהיה לייעל ולפשט את מערכת התכנון ואולי גם נזכה להגיע למצב של שימוש במכשיר הרישוי העצמי- מכשיר שנכשל בעבר מכיוון שאדריכלים נמנעו להשתמש בו מפחד שההיתר שיוציאו תחת ידם יהיה פגום לאור מסלול הייסורים שעליו לעבור והם יהיו אחראים לכך. 

שם המשחק ברישוי עצמי הינו פשטות ובהירות. למרבה הצער לא ניתן לנכס פשטות ובהירות לרגולציה הנדרשת להוצאת היתר בניה בישראל.

בעיות נוספות שחייבות להיפתר הינן מתן רשות להשיג על תיק המידע. המצב העכשווי לפיו מי שחולק על תיק המידע (למשל שכתוב בו שניתן לבנות 2 קומות והוא סבור שניתן לבנות 3) חייב להגיש בקשה להיתר ל-3 קומות, להמתין לסירובה של הועדה המקומית, לפנות לועדת הערר, להמתין לדיון בעניינו ואם יסתבר כי טעה – להתחיל הכל מבראשית.

זהו מצב בלתי סביר הגורם לעיכובים ולעלויות וגם מטיל עומס מיותר על ועדות התכנון ועל ועדות הערר.

*כותב המאמר, עו"ד עפר טויסטר, הנו בעל משרד עו"ד עפר טויסטר ושות', העוסק בדיני התכנון והבניה

מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: