חדש! המדריך המלא לרכישת דירה להשקעה

מאת: עו"ד ומגשר גילעד ושדי, מומחה בתחום המקרקעין* 

בעקבות הורדת מס הרכישה על דירה שניה החל ב 5%, החלו המשקיעים שעד כה הדירו רגליהם משוק הדיור המקומי להתעניין ברכישת דירות להשקעה. לאחר שבשנים האחרונות חל מפנה משמעותי ביחס המדינה למשקיעי הדירות שהחל במחאה הגדולה של מעמד הביניים ב- 2011. המחוקק וגורמים ממשלתיים העוסקים בדבר הכריזו מלחמה על המשקיעים המחזיקים דירות להשכרה. תחילה החלו בצעדי עידוד למכירת הדירות ולאחר מכן ניסיונות למנוע רכישת דירות להשקעה ע"י מיסוי אגרסיבי וניסיונות חיקוק נוספים  אשר חלקם יצאו אל הפועל (8% מס רכישה) וחלקם נשאר במגירה (מיסוי דירה שלישית). מן העבר השני החלו ניסיונות, בעלי הצלחה חלקית להגברת הבנייה וטיפול בזוגות הצעירים מחיר למשתכן ופרויקטים להשכרה לטווח ארוך.

כל הפעולות הנ"ל הוגדרו ע"י הכלכלנים והמומחים כ"התערבות בשוק החופשי" והתעלמות מוחלטת מהכלל החשוב ביותר של "היצע וביקוש". התעלמות זו הממשלה מכללי הכלכלה הבסיסיים ומבלי ליצור בנייה משמעותית שתענה על הצרכים הגדלים הובילו להאטה מלאכותית חלקית במחירי הדיור בשנים האחרונים.

הקפאת שוק הדיור ע"י מסע שיווקי מטעה של נתונים מעוותים בדבר ירידה במחירי הדיור גרמה ל"ישיבה על הגדר" של רוכשי הדירה הראשונה ומשפרי הדיור בציפייה לירידות מחירים. כעת לאחר שינוי חשיבה במשרד השיכון והבינוי ובמשרד האוצר ולאחר הצגת נתוני עליית מחירים במשך תקופה מצביעים נתוני הבנקים על לקיחת משכנתאות בסכומי עתק אף בתקופת הקורונה.

הממשלה והבנקים לא מציגים חלופה נאותה וסולידית לדירה להשקעה, וכן, המנטליות הישראלית לצבירת דירות לבעלי היכולת נהפכה לספורט לאומי בקרב העשירונים העליונים.

לעומת העלייה הסולידית במחירי הדירות, דווקא מחירי השכירות הראו עלייה משמעותית והפגיעה הורגשה בקרב שוכרי הדירות אשר לרובם אין את היכולת להגיע להון הראשוני לרכישת הדירה. הדבר נובע כמובן משום הירידה בכמות הדירות להשקעה שנוצרה לאו דווקא ממכירת הדירות להשקעה שנצברו בידי הציבור, אלא מירידה בכמות הדירות שנרכשו מאז ובריחת הון עצום לרכישת דיור ברחבי העולם שמנע הדבקת הפער בין הרצוי למצוי ("היצע וביקוש").

כיום בשל החלשות בקצב התכנון בכל הנוגע לתמ"א 38 ברחבי הארץ והודעת גורמי התכנון על ביטול התוכנית בעתיד נראה ככל הנראה בעתיד הקרוב והרחוק המשך עלייה במחירי הדיור – בעיקר במרכזי הערים בהן האלטרנטיבות לבנייה מעטות מאוד. גם בתחום הפינוי בינוי עתידה להירשם בלימה יחסית בעקבות שינויי מדיניות בוועדות המחוזיות ורצונם להקטין את התמורות לדיירים וליזם באופן חסר תקדים.

משקיעי הנדל"ן יוכלו לבחון את הצלחת השקעתם רק בעוד שנים מספר ככל ובידכם ההון הראשוני הדרוש לרכישת דירה להשקעה מובא בפניכם מדריך למשקיע הנדל"ן: 

1. עקרונות בסיס – בראש מעייניהם של משקיעי הדירות צריכים לעמוד 3 עיקרים בסיסיים: א. אחוז התשואה   ב. צפי עליית מחירי הדירה  ג. יציבות . בבואנו לבחור את העיר והשכונה בה נרכוש את הדירה עלינו לבחון את הדירה בראיית כלל הפרמטרים הנ"ל.
2. מיקום הדירה – כדאי והדירה שתרכשו תהיה באזורים מתפתחים בהם אין ולא צפוי לקום מפגע הנדסי (כביש סואן, בניין שיאפיל על הדירה ועוד) או תחבורתי שיפגע בשווי הדירה ובאטרקטיביות שלה, כמו כן, מיקום הדירה כדאי ויהיה באזור ביקוש גבוה. בבחירת הדירה כדאי לחפש דירות שנמצאות בצפי עתידי או קיים להתחדשות עירונית מכל סוג שהוא (לשים לב שתמ"א 38 עתיד להסתיים בתוך כ 3 שנים) פוטנציאל עליית המחירים בדירות מסוג זה יכול להוות עלייה של עשרות אחוזים במחיר הדירה.  
3. מימון –  ראשית בדיקה מול הבנק מהו ההון העצמי המינימלי הנדרש ללקיחת המשכנתא, בהתאם להון העצמי ואפשרויות המשכון ידע הבנק מהו ההון המקסימלי אותו הוא מוכן להעניק לכם כהלוואה ובאילו תנאים, סקרי שוק בין הבנקים ו/או בעזרת יועצי משכנתאות חיצוניים יועילו בבחירת המסלול והקטנת ההחזר החודשי. בבואנו לרכוש נכס ,נרצה שהנכס יממן את עלויות המשכנתא ובזמן הקצר ביותר על מנת שסך ההחזר יהיה מינימלי, לטובת כך עלינו לבדוק מהם רמות השכירות באזור בו אנו מתעניינים.
4. מיסוי והוצאות – תמיד כדאי להתכונן לכל הוצאה שקשורה ברכישה ולבצע שכלול כללי של ההוצאות אל מול יכולות המימון וביניהם: שכ"ט עו"ד, יועצי משכנתא (אופציונלי), שמאות לבנק, מיסוי מקרקעין ( החל ב – 5%) לבעלי דירה נוספת, שיפוצים והתאמות בדירה, תיווך ועוד.
5. איכות הדירה והבניין – על מנת לא להשתעבד לטיפול בשוכרים ובגחמותיהם יש לרכוש דירה עם מאפיינים פשוטים, חזקים ואמינים שיתנו מענה משוקלל של: נראות סבירה והענקת שקט תעשייתי מצד השוכרים ולמענם. 
6. התקשרות עם שוכרים – בבואכם לחתום חוזה שכירות השתדלו למצוא שוכרים העונים על מספר פרמטרים רב ככל הניתן מבין הפרמטרים הבאים: 1. שוכרים התואמים את הדירה ומתקניה 2. שוכרים עם אופק קביעות לטווח ארוך 3. שמירה על הדירה ומתקניה 4. גובה שכר הדירה. היעזרו בעו"ד מומחה על מנת לנסח חוזה שכירות שישמש אתכם עתה ובהארכת ההסכם שנים קדימה. ניסוח חוזה הכולל בתוכו את כל המאפיינים על מנת להגן על כספכם ורכושכם שווה את שכ"ט שתשלמו בגינו.
7. בדיקה סביבתית – דירות גדולות המתאימות למשפחות זקוקות לשירותים משפחתיים כגון , מוסדות לימוד, אזוריי פנאי ומסחר ועוד ויש לוודא כי השירותים הנ"ל נמצאים בקרבת מקום. בנייה חדשה בקרבת הבניין בו הנכם עתידים לרכוש דירה / כביש סואן/ קניון או כל מפגע תכנוני העתיד לקום בסמוך אליכם עלול להוביל לירידה בתשואה וכן במחיר הדירה בטווח הארוך. רצוי לבדוק בוועדה מקומית על תוכניות מעין אלו בייחוד בשטחים ריקים בסמוך לנכס.
8. שימוש במאגרי נתונים וביצוע בדיקות לנכס  – כבר נאמר בספר שמואל : "טוב מראה עיניים ממשמע אוזניים". ביקור בנכס ובסביבתו לפני קבלת החלטות  קריטית לקבלת החלטה מושכלת ונכונה. כמו כן, התעניינותכם באזור ע"י שאילת עוברים ושבים/דיירים תועיל לקבלת תמונה אמיתית בנוגע לאוכלוסייה המתגוררת במקום וביקוש לדירות להשכרה. על מנת לקבל תמונה מהימנה לגבי מחיר הנכס וגובה דמי השכירות ניתן להשתמש באתר "מדלן" /אתר "יד 2" / נתוני אמת על רכישות שהתבצעו באזור באתר רשות המיסים ,פורומים, קבוצות פייסבוק ייעודיות ועוד.

*כותב המדריך, עו"ד ומגשר גילעד ושדי, הינו מומחה בתחום המקרקעין, מייצג בעסקאות מכר ושכירות וכן מייצג בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית ופינוי בינוי.

לפרויקט 40 הצעירים המבטיחים בנדל"ן והתחדשות עירונית 2020 >>> לחצו כאן

מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: