מה הן ההשלכות של פסיקת ועדת ערר על היטל השבחה בפינוי בינוי?

תמונה: נחמה בוגין // צילום: עמית ישראלי

מאת: נחמה בוגין, שמאית מקרקעין ומשפטנית*

היטל ההשבחה הינו אחד הגורמים המרכזיים שיקבעו את גורלו של פרויקט פינוי בינוי, במקרים לא מעטים הוא שיקבע אם הפרויקט כלכלי ובר מימוש, או לא. אין ספק שהתחדשות עירונית ופרויקטי פינוי בינוי הינם מנוע מרכזי של שוק הנדל"ן בישראל בכלל ומגורים בפרט, זהו מסלול שמאפשר החייאת מרכזי הערים, ניצול יעיל יותר של משאבי הקרקע בישראל, טיפול ושיקום במיתחמים עירוניים מידרדרים, למעשה זהו ענף נדלנ"י שתכליתו רחבה יותר, ויש בו אינטרס ציבורי וחברתי חיוני. בשנים האחרונות יש תנופה משמעותית של פרויקטי פינוי בינוי ואני צופה שמגמה זו אף תגבר בשנים הקרובות.

היטל ההשבחה משולם לועדה המקומית, ושיעורו מחצית מההשבחה בין ה"מצב התכנוני הקודם" בנכס, לבין ה"מצב התכנוני החדש". יצוין כי על פי סעיף 19(2) לחוק התכנון והבניה  קיימת אפשרות למתן פטור מלא או חלקי מהיטל השבחה בפרויקט פינוי בינוי, כפוף לתנאים מסוימים, אך בפועל מעטים המקרים בהם מופעל פטור זה.

החבות בהיטל הינה של בעל הנכס, במקרה זה אלה הם בעלי הדירות. מקובל, בעסקאות רבות ולא רק בפינוי בינוי שהיזם לוקח על עצמו את התשלום, כחלק מההסכם המסחרי בין הצדדים, כלומר כחלק מהתמורה המשולמת לבעל הקרקע, ובמקרה זה משלם היזם את ההיטל בנעליו של בעל הנכס.

מטבע הדברים, קיימות גישות שונות באשר למתודולוגיה של חישוב היטל ההשבחה. הועדות המקומיות, מצידן, טוענות כי יש לחשב את מלוא הפער בין ה"מצב התכנוני הקודם" לבין ה"מצב התכנוני החדש". כלומר, הפער בין שווי המתחם במצבו ערב תוכנית הפינוי בינוי לבין שוויו על פי התוכנית החדשה שאושרה על מלוא הזכויות שניתנו בה.

מנגד, קיימת גישה לפיה יש לבחון את ההשבחה מנקודת מבטו של החייב, בעל הדירה. לפי גישה זו ההשבחה תיקבע לפי הפער בין שווי הדירה הישנה לבין שווי דירת התמורה החדשה שיקבל הבעלים ואילו דירות התמורה המוקנות ליזם הן נקודת האיזון של הפרויקט ומשקפות את עלות הוצאתו לפועל.

בהחלטה אמיצה ומנומקת היטב, קבעה ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה ת"א, בראשות היו"ר עו"ד בני זלמנוביץ כי יש לחשב את ההשבחה בעיני בעלי הדירות, שהרי הם החייבים בהיטל, ולא בעיני היזם! לפיכך, יש לאמוד את שווי הדירה הישנה לעומת שווי דירת התמורה החדשה שיקבל בעל הדירה. עוד מוסיפה הועדה כי יש לאמוד את שווי הדירה החדשה בהשוואה לדירות בפרויקטים של פינוי בינוי או אפילו בפרויקט הנדון עצמו, בשים לב להיותו של פרויקט פינוי בינוי שוק מיוחד שיש בו סיכונים, אי ודאות ודחייה בקבלת התמורה.

חשוב לציין כי לבעלי הדירות יש זכות לפטור לפי סעיף 19(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, פטור עד ל- 140 מ"ר, כפוף למגורים בדירה למשך 4 שנים לפחות מגמר הבניה.

לסיכום, נפל דבר בכל הקשור להיטל השבחה בתוכניות פינוי בינוי! הגישה שאומצה על ידי ועדת הערר בוחנת את הנושא מנקודת המבט של בעלי הדירות ומביאה להיטל נמוך יותר, יתרה מזאת ניתן להנות מהפטור שצויין לעיל. לצד פסיקה זו, מתנהל כיום הליך משפטי בהובלת משרד המשפטים לצמצום היטל ההשבחה בפרויקטים של פינוי ל25% מההשבחה (ולא 50%)! נדמה שעוד לא נאמרה המילה האחרונה בנושא החשוב הזה ונעסוק בו רבות.

*הכותבת, נחמה בוגין, הינה מייסדת ובעלים של משרד נחמה בוגין בע"מ, ממשרדי השמאות המובילים בישראל, מתמחה בין השאר בליווי פרויקטי פינוי בינוי בהיקפים גדולים

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן