המחנק השקט: מי באמת אחראי לסחרור במחירי הדיור?

בכל פעם שמחירי הדיור עולים לכותרות, מתחיל משחק האשמות המוכר: הקבלנים מאשימים את המדינה במחסור בקרקעות, המדינה מאשימה את היזמים בגרירת רגליים, והדיירים מוצאים את עצמם לכודים בין פטיש הריבית לסדן המחירים. אך כשצוללים אל תוך הנתונים הפיננסיים העדכניים, מגלים שהאחריות למצב אינה נחה רק על כתפי היצע וביקוש, אלא בלב המדיניות המוניטרית של ישראל.

המציאות בשטח: הציבור תחת "מחנק תזרימי"
כמשרד המייצג גופי מימון ומלווה את התהליכים הללו מקרוב, אנו פוגשים מדי יום את הפער שבין נתוני המקרו לבין המציאות בבנקים. הנתונים האחרונים של בנק ישראל אינם רק מספרים על גרף; הם משקפים מציאות שבה הציבור הישראלי נמצא תחת מחנק תזרימי ממשי. הישראלים אולי עדיין רוצים לקנות דירות, אך היכולת שלהם לעשות זאת נשחקת תחת כובד הריבית, מה שמוביל לעלייה במלאי הדירות על המדף ולהאטה משמעותית בקצב המכירות.

המשכנתה כחבל הצלה כפול-שיניים
אחת המגמות המדאיגות ביותר שאנו מזהים היא האופן שבו הלווים מנסים לייצר לעצמם אוויר לנשימה. חלק משמעותי ממחזורי המשכנתאות המבוצעים כיום אינם נועדו לשפר תנאים, אלא להאריך את תקופת ההלוואה. הציבור מוכן לשלם מחיר כבד של התייקרות העלות הכוללת של החוב, ובלבד שיצליח להוריד את ההחזר החודשי כאן ועכשיו. יתרה מכך, אנו רואים מגמה גוברת של איחוד הלוואות לתוך המשכנתה. משפחות רבות מעדיפות לגלגל הלוואות צרכניות קצרות ויקרות מחברות האשראי אל תוך פריסת המשכנתה ארוכת הטווח. זהו פתרון של חוסר ברירה, המעיד על הלחץ האדיר שבו נמצא משק הבית הממוצע.

ההשלכות של "המלאי שגדל"
כאשר המימון הופך ליקר כל כך, היזמים והקבלנים מוצאים את עצמם עם מלאי גדל והולך של דירות שאינן נמכרות. העלויות המימוניות של היזמים עצמם מול גופי המימון נערמות, והתוצאה היא קיפאון שפוגע בכל שרשרת המזון של ענף הנדל"ן. הציפייה שהמחירים יירדו בגלל המלאי מתבדדת אל מול עלויות הביצוע והמימון הגבוהות, שלא מאפשרות לקבלנים גמישות רבה במחיר.

קריאת השכמה לבנק ישראל
המסקנה מניתוח המגמות הללו היא ברורה: הנתונים הנוכחיים הם קריאת השכמה דחופה לבנק ישראל. נדרשת התערבות מיידית במדיניות הריבית. הפחתה של אחוז או אחוז וחצי בשיעור הריבית היא לא רק "הטבה" לרוכשי הדירות; היא צורך אסטרטגי למשק כולו.

הורדת ריבית כזו תקל על התזרים החודשי של מאות אלפי משפחות, ועשויה לייתר את הצורך במחזורים כפויים או בהארכת חיי המשכנתה, שרק מייקרים את חובות הציבור בטווח הארוך. המדינה, באמצעות הבנק המרכזי, מחזיקה כיום במפתח המרכזי לשחרור הפלונטר. בלי שינוי כיוון בריבית, המשך המחנק התזרימי עלול להוביל לזעזוע עמוק הרבה יותר בשוק הדיור הישראלי.

*הכותב, שי בוטבול, הינו שותף במשרד BGR  

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן