מפת ההתחדשות העירונית ביום שאחרי המלחמה

המעבר לעידן שלאחר תמ"א 38 מביא עמו את חלופת שקד המעצבת מחדש את כללי המשחק בהתחדשות העירונית בישראל. מסגרת תכנונית ומשפטית זו מבטלת את הזכויות הארציות האחידות שהיו נהוגות בעבר ומעבירה את מוקד הכוח לוועדות המקומיות. העיקרון המנחה בחלופת שקד הוא מעבר מתכנון נקודתי של בניין בודד לתכנון כולל של רחוב או שכונה תוך חיבור הדירות החדשות לתשתיות ולמוסדות ציבור. המשמעות עבור בעלי הדירות היא דרמטית מאחר שלא כל בניין זכאי אוטומטית לתוספת קומות או להריסה ובנייה. כעת כל פרויקט נשען על המדיניות המקומית של הרשות ועל תנאי היתכנות כלכלית קפדניים המחייבים בדיקה פרטנית מעמיקה טרם היציאה לדרך.

שינוי גישה זה יחד עם השפעות המלחמה והמצב הכלכלי מייצר מפת נדל"ן חדשה המדגישה פערים הולכים וגדלים בין ערי ישראל השונות. באזורי הביקוש המרכזיים תל אביב ורמת גן ממשיכות להוביל בבטחה את היקף ההתחדשות העירונית בזכות ערכי קרקע גבוהים המושכים אליהם את ההון הגדול והיזמים המובילים. במקביל העיר פתח תקווה רושמת זינוק מרשים בהתחלות בנייה וזאת הודות למינהלת התחדשות יעילה ולציפייה האדירה לתחנות העתידיות של קווי המטרו שיעברו בעיר. ערים נוספות במרכז כמו נתניה ובת ים מציגות מדיניות נוקשה אך ברורה המייצרת ודאות ליזמים ולדיירים. בת ים במיוחד הפכה לזירה חמה להתחדשות מהירה בעקבות פגיעות הטילים במלחמה שהמחישו את הצורך הקריטי במיגון דירתי. גם ירושלים שומרת על מעמדה כבירת ההתחדשות העירונית בזכות תמיכה עירונית רחבה ונכונות לבנייה לגובה שמשנה את קו הרקיע של העיר.

המגמות החיוביות גולשות גם לאזור הצפון כאשר החלטת ענקית הטכנולוגיה אנבידיה להקים קמפוס אדיר ממדים בקריית טבעון צפויה לחולל שינוי עומק אזורי חסר תקדים. מהלך אסטרטגי זה עתיד לייצר אקוסיסטם שלם שיהפוך את חיפה והקריות לחלופה טבעית למגורים עבור עובדי ההייטק ויזניק את הביקושים בכל המרחב.

לעומת זאת התמונה בערי הפריפריה קודרת בהרבה ומעידה על שוק שנותר מאחור למרות הצורך הקיומי במיגון. ביישובים כמו קריית גת אופקים ובאר שבע ההתחדשות העירונית כמעט שאינה קיימת בשל היעדר כדאיות כלכלית מובהקת. ערך הקרקע הנמוך בפריפריה מאלץ יזמים לדרוש מכפילי ציפוף אדירים כדי לייצר רווח סביר אך בנייה צפופה כזו דורשת מערכות יקרות וחניונים תת קרקעיים שמייקרים את הפרויקט לעיתים מעבר למחיר המכירה האפשרי. מצב זה מוכיח כי ללא התערבות ממשלתית נחרצת ומתן הטבות מס או סבסוד משמעותי הפריפריה תמשיך לדשדש ללא פתרונות התחדשות בזמן שערי המרכז ימשיכו להתחזק ולפרוח.

*הכותב, ערן רושו, הינו המייסד והבעלים של חברת רוש בריא 38 בע"מ – המתמחה בפיקוח וליווי מטעם הדיירים בהתחדשות עירונית

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן