עמית גריידי // באדיבות: משרד הבינוי והשיכון

משרד השיכון לרוכשי דירות בתמ"א 38/1: "פעלו במשנה זהירות בכל הקשור להערות אזהרה"

מדובר במסמך שפרסם הממונה על חוק המכר במשרד הממשלתי, עמית גריידי, בו הוא מזכיר לרוכשי דירות בפרויקטי תמ"א 38/1 את הבעייתיות בנושא הערת אזהרה כבטוחה. "יש לשים לב כי ככל ומגיעה דרישת תשלום ועולה ספק בגין נאותות הדרישה והתאמתה לשלב הבנייה בו מצוי הפרויקט, מומלץ לבצע פעולות שיבטיחו את נאותות הדרישה אל מול השלב בו נמצא הפרויקט, וזאת באמצעות בעל מקצוע בלתי תלוי"

הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון, עמית גריידי, פרסם מכתב פתוח לרוכשי דירות בפרויקטים במסלול תמ"א 38/1 (חיזוק מבנה קיים ובניית תוספת קומות ודירות חדשות) במסגרתו הוא מזכיר את הבעייתיות בבטוחה שניתנת כהערת אזהרה. גריידי מתריע בפני הרוכשים כי עליהם להיות מודעים לבעיה ולגם לפעול במידה ונדלקת נורה אדומה.

נסביר כי המכתב של גריידי מגיע לאור העובדה שהכנסת מתפזרת והבחירות בפתח וככל הנראה התיקון בחוק המכר שהיה אמור לטפל בסוגיה יידחה. משרד הבינוי והשיכון מקדם את התיקון האמור כפי שמסביר גריידי במכתב: "תוך מטרה לצמצם את הסיכון לכספי רוכשים בפרויקטים מסוג תמ"א 38/1 , פועל משרד הבינוי והשיכון לעדכון תקנות חוק המכר כך שהתשלומים בגין רכישת דירה חדשה יידחו, לעומת הקבוע בתקנות נכון להיום, לאורך שלבי הפרויקט. הדבר יפורט בהרחבה במסגרת פרסום טיוטת עדכון התקנות לציבור". עוד מציין גריידי במכתב כי: "ניתן לפנות ליחידת חוק המכר בכל שאלה העולה בנושא ועובדי היחידה ישמחו לספק הסברים והכוונות ככל הניתן".

הבעייתיות במתן הערת אזהרה כבטוחה לרוכשי דירות חדשות בפרויקט תמ"א 38/1 היא נושא שעלה מספר פעמים בשנים האחרונות, בעיקר לאור פסק דין שהתקבל בבית המשפט העליון. פסק דין זה קבע כי הערות אזהרה שניתנו לרוכשי דירות בפרויקט תמ"א 38/1 ספציפי בו היזם נקלע לקשיים נמחקו והסכמי מכר בוטלו, וזאת במסגרת הליך הפירוק לחברה היזמית וכדי לנסות ולהחיות את הפרויקט התקוע.

גריידי: "נייר זה נוגע למיעוט המקרים בהם מתגלה כשל"

"חוק המכר מחייב מוכר דירה לספק בטוחה לרוכש דירה כך שבמקרה של כשל בפרויקט, כספו של הרוכש מובטח", כך מסביר גריידי את הרקע במכתבו, "כמו כן, בחוק המכר נקבעו כמה סוגי בטוחות שניתן באמצעותן להבטיח את כספי הרוכשים. בין הבטוחות שמוכר דירה רשאי, בהתאם להוראות החוק, לספק לרוכש דירה – הערת אזהרה לטובת הרוכש במרשם המקרקעין. לאחרונה, למד משרד הבינוי והשיכון כי במספר פרויקטים מסוג תמ"א 1/38 ,הכוללים חיזוק בניין ותוספת דירות בהם ניתנה בטוחה מסוג הערת אזהרה – לא היה בכך כדי לספק הגנה טובה לרוכשי הדירות החדשות כאשר החברה המוכרת נקלעה להליכי פירוק, ואלה איבדו חלק מהכספים ששולמו על ידם. יוזכר בהקשר זה כי לאחרונה, בהליך המשפטי שהתקיים בקשר לפרויקט של חברת דרך התאנה ברמת גן, קבע בית המשפט (תיק פר"ק 14785-0518 וע"א 459/20 ) כי הסכמי המכר של רוכשי הדירות החדשות בפרויקט הוכרזו כ"נכס מכביד" ולכן הם בוטלו והערות האזהרה אשר נרשמו בגינם נמחקו. כתוצאה מכך, מצאו עצמם רוכשי הדירות בסיכון לאיבוד כספם."

גריידי מדגיש כי לא מדובר בכל, או אפילו רוב הפרויקט בהם החשש קיים, אך עדיין סבור כי רוכשי הדירות צריכים להיות מודעים לנושא: "חשוב לציין כי הרוב המוחלט של הפרויקטים מגיעים לכדי השלמה ומסירת הדירות בהתאם להסכמי המכר וללא פגיעה ברוכשים. נייר זה נוגע למיעוט המקרים בהם מתגלה כשל בפרויקט מסוג תמ"א 1/38 ,דבר אשר מביא לפירוק החברה היזמית ובכך לפגיעה בכספי הרוכשים. משכך, ממליץ הח"מ לרוכשי דירות בפרויקטים של תמ"א 1/38 לפעול במשנה זהירות ככל וכספם מובטח באמצעות הערות אזהרה בפרויקט מסוג תמ"א 1/38 ,ולוודא כי התשלומים נעשים בהתאם לתקנות חוק המכר המאפשרות ליזם לגבות כספים לפי קצב התקדמות הבנייה ואבני דרך כפי שנקבעו על ידי משרד הבינוי והשיכון. אני פונה לציבור רוכשי הדירות לשים לב כי ככל ומגיעה דרישת תשלום ועולה ספק בגין נאותות הדרישה והתאמתה לשלב הבנייה בו מצוי הפרויקט, אזי מומלץ לבצע פעולות אשר יבטיחו את נאותות הדרישה אל מול השלב בו נמצא הפרויקט, וזאת באמצעות בעל מקצוע בלתי תלוי".

זה המקום גם להזכיר כי התיקון המתוכנן בחוק המכר המבקש לדחות את תשלומי הרוכשים למועד מאוחר יותר בחיי פרויקט תמ"א 38 עשוי להקל על הרוכשים מחד אולם להקשות על היזמים והקבלנים מנגד שיצטרכו, במידה והתיקון יאושר, לגייס ולהעמיד הון גדול יותר בשלבי הפרויקט המוקדמים.