יזמים שיבקשו להבטיח את כספי הרוכשים באמצעות הערות אזהרה בלבד, יאלצו להזרים כספים רבים לפרויקט ממקורותיהם העצמיים. מדובר במכת מוות ליזמים קטנים וחדשים והתוצאה תהיה כי השוק יישלט כולו על ידי מספר מצומצם של יזמים גדולים // פרשנות
משרד הבינוי והשיכון פרסם כי הוא בוחן שינוי של לוח התשלומים בפרויקטים של תמ"א 38/1 ופותח בהליך שיתוף ציבור בנושא. הרקע לצעד שנוקט משרד הבינוי והשיכון הינו פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב, בעניין חברת דרך התאנה בע"מ, אשר אושר על ידי בית המשפט העליון שעניינו בפרויקט לפי תמ"א 38 (חיזוק ובינוי), במסגרתו הבטיח הקבלן את כספי רוכשי הדירות, באמצעות הערות אזהרה.
אולם, משנקלע הקבלן להליכי חדלות פירעון, קבע בית המשפט המחוזי כי חוזי המכירה של הקבלן עם רוכשי דירות הינם "נכסים מכבידים" בפירוק, וביטל חוזים אלה, הורה על מחיקת הערות האזהרה שנרשמו לטובתם בלשכת רישום המקרקעין, הכל מבלי שהושבו להם כספיהם.
בחוק המכר קבע המחוקק את הבטוחות האפשריות אשר על קבלן להעמיד לטובת רוכשי הדירות ממנו, לרבות ערבות בנקאית והערת אזהרה.
עם זאת, הואיל והערת האזהרה אינה מאפשרת השבת כספים לידי הרוכשים (בניגוד לערבות בנקאית), קבע המחוקק בתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר דירה), לוח תשלומים לפיו ישולמו תשלומי התמורה על ידי הרוכש, לפי קצב התקדמות הבניה של הדירה. בשנת 2019, התאים המחוקק את התקנות גם למדרגיות הנדרשת בפרויקטים של תמ"א 38 (חיזוק בינוי).
כעת, כעבור כשנה וחצי מאז תיקון לוח התשלומים, מבקש המחוקק לתקנו פעם נוספת, על מנת להפחית לכאורה את הסיכון של הרוכשים. נכון להיום, פרויקטים רבים במתכונת של תמ"א 38 (חיזוק בינוי) אינם מלווים בליווי פיננסי על ידי בנקים או חברות ביטוח, וכספיהם של רוכשי הדירות מובטחים בהערות אזהרה בלבד. יצויין בהקשר זה, כי לעתים קרובות, נמכרות דירות המבוטחות בהערות אזהרה, במחיר נמוך יותר מדירות המבוטחות בערבות בנקאית.
משמעות הדבר הינה כי יזמים שיבקשו לא להשתמש ב"ליווי פיננסי" לצורך הבניה, אלא להבטיח את כספי הרוכשים באמצעות הערות אזהרה בלבד, יאלצו להזרים כספים רבים לפרויקט ממקורותיהם העצמיים, שכן הם לא יוכלו כמעט להתבסס על תקבולי המכירות לצורך הבניה, אלא בשלב מאוחר יחסית של הבניה.
דרך זו, תהווה למעשה "מכת מוות" ליזמים "קטנים" ו"חדשים" (המהווים חלק לא מבוטל משחקני התמ"א). יתרה מזאת, יזמים מסוג זה שבכל זאת יבקשו לקבל ליווי פיננסי מבנק או מחברת ביטוח, ייאלצו לעמוד, ככל הנראה, בפני שיעורי ריבית גבוהים מצד הגורמים המממנים, אשר ישקפו את הסיכון שרואה בהם אותו גורם. התוצאה תהיה כי השוק יישלט כולו על ידי מספר מצומצם של יזמים גדולים, אשר ממילא מסתייעים ב"ליווי פיננסי" ולא בדרך של הערות אזהרה, ובכך תיפגע התחרות.
יתרה מכך, האחריות מוטלת על רוכשי הדירות להקפיד לעמוד על מלוא תשלומי התמורה בגין הדירה אך ורק לפי מדרגיות לוח התשלומים הקיים בתקנות כיום ולא להיעתר לבקשות של חלק מהקבלנים להקדים תשלומים בניגוד להוראות החוק. באופן זה, אם הקבלן ייכנס להליכי חדלות פירעון במהלך הבניה, חלק נכבד מכספי הרוכשים "יינצל", והסיכון להישנות מקרה "דרך התאנה" יצומצם.
נראה כי המצב החוקי כיום נותן מענה מספק לאיזון האינטרסים בין הקבלן לרוכשי הדירות ואינו מבטל את הסיכון שלהם במסגרת זו. לכן, הרעיון של תיקון לוח התשלומים אינו נחוץ ועלול לגרום ליותר נזק מתועלת לענף.
*כותב המאמר, עו"ד איל וינוקור, הנו מומחה בתחום הנדל"ן וההתחדשות העירונית, מלווה יזמים ובעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
