היזם נקלע לקשיים והדיירים חויבו לחתום על הסכם עם יזם חדש

בעלי זכויות בבניין מגורים בתל אביב סירבו לחתום על הסכם להעברת פרויקט תמ"א 38/1 ליזם חדש, לאחר שהיזם המקורי נקלע לקשיים – וחויבו לעשות כן על ידי המפקחת על המקרקעין. המפקחת, דגנית קציר ברין, קבעה בפסק הדין כי "התוספת להסכם אינה אלא התאמה חוזית נדרשת להסכם המקורי, אשר נועדה להבטיח את המשך קידומו של הפרויקט".

התובעים, בעלי זכויות בבניין ברחוב ברלינר בתל אביב, הגישו תביעה נגד בעלי זכויות בשתי דירות. בתביעה, שהוגשה למפקחת על המקרקעין בתל אביב, הם ביקשו צו לאישור ביצוע עבודות ברכוש משותף, שמטרתן חיזוק הבית מפני רעידות אדמה במסגרת פרויקט תמ"א 38/1 (עיבוי וחיזוק). הפרויקט כולל הקמת דירות חדשות בבית וזאת בהתאם לתוספת מאוחרת להסכם שגובשה בין מרבית בעלי הדירות לבין החברה היזמית.

הרקע לתביעה הוא פרויקט חיזוק, שהחל לפני יותר מעשור, בשנת 2012. אז התקשרו בעלי הדירות בבניין עם חברה יזמית לביצוע העבודה, שבמסגרתן היזם יוכל לבנות עוד 6 דירות על פני קומה וחצי על גג הבית הקיים, בתמורה לכך שיחזק את המבנה. הדיירים, מצדם, אמורים לקבל תוספת של 25 מ"ר וחניה. לאחר שנים של הליכי תכנון, שכללו התנגדויות מצד שניים מהנתבעים, בעליהן של אחת מהדירות, התקבל היתר בנייה לפרויקט.

בתחילת שנת 2020, בעקבות קשיים כלכליים אליהם נקלע היזם הראשון ושמנעו ממנו את השלמת הפרויקט, התעורר צורך בחתימה על תוספת להסכם התמ"א עם יזם חלופי. רוב מוחלט של 21 מתוך 24 בעלי הדירות, אשר מהווים 87.5% מבעלי הדירות בבית להם צמודים 90.5% חלקים מהרכוש המשותף, חתמו על התוספת. לטענת התובעים, הנתבעים שבבעלותם שתי דירות בלבד מסרבים לחתום על התוספת. כתוצאה מכך נגרמים לתובעים, ליזם החלופי ולפרויקט נזקים כספיים אדירים, שכן מסמכי הליווי הבנקאי לפרויקט לא נחתמו, דבר הגורם לייקור עלויות הפרויקט בשל הצורך לממנו מהון עצמי ולא באמצעות מוסד פיננסי מלווה. לדברי התובעים, מדובר בפרויקט מציל חיים שעל חשיבותו במציאות הקיימת במדינת ישראל אין חולק.

עוד נטען כי על פי ההסכם, כל אחד מבעלי הדירות מתחייב לחתום על כל מסמך סביר הדרוש לשם ביצוע ההסכם. עוד נטען כי נתבעים 1 ו-2, בעליהן של אחת מהדירות, ניסו לסכל את הפרויקט בכל דרך אפשרית עוד מראשיתו, וחויבו לחתום בעקבות תביעה שהוגשה למפקחת על המקרקעין. עוד נטען בתביעה כי הנתבעים 3 ו-4, בעלי דירה נוספת, דרשו לבצע שינויים בתכנון הפרויקט אשר אינם ניתנים לביצוע בשלב זה.

הנתבעים, מצדם, טענו כי התוספת מהווה בפועל הסכם חדש הכולל שינוי תנאים מהותיים בהסכם, כגון: לוחות זמנים, איחור בביצוע העבודות וביטוח, והוא כולל התניות בלתי חוקיות הפוגעות בזכויותיהם, ומהוות הלכה למעשה מסמך ויתור על תביעות וזאת לאחר ביצוע הפרות הסכם מצד היזם. 

המפקחת קציר ברין קיבלה, כאמור, את התביעה, דחתה את טענות הנתבעים, וקבעה בפסק הדין כי "התוספת להסכם אינה אלא התאמה חוזית נדרשת להסכם המקורי, אשר נועדה להבטיח את המשך קידומו של הפרויקט – זאת על רקע שינוי הנסיבות הנוגע ליכולתו של היזם להשלים את הפרויקט- באמצעות עדכון לוחות הזמנים, והתאמה לדרישות הליווי הבנקאי". עוד כתבה המפקחת כי "גם הנתבעים ייהנו מהשבחת הדירות והחיזוק הסיסמי הכלולים במסגרת התוספת הגלומה בפרויקט, וממילא לא הוכח בפני כי הם נפגעים באופן ייחודי מהוראות התוספת. לא הוצגה כל אינדיקציה לפיה התמורות שהובטחו להם על פי ההסכם המקורי נגרעו או הורעו. על כן, ובהיעדר פגיעה מהותית, יש להחיל את תנאי התוספת גם עליהם".

עוד ציינה המפקחת כי נתבעים 1 ו-2 התנגדו לפרויקט עוד מראשיתו. "התרשמתי כי התנגדותם בשלב זה אינה אלא המשך ישיר של התנגדותם, וכי הם ראו באי חתימה על התוספת הזדמנות נוספת להכשלת הפרויקט לו התנגדו. אין לראות בסירובם לחתום על התוספת כסירוב לגיטימי, אלא ככזה הנוגד את עקרון השיתוף בבית משותף ואת האינטרס הקנייני המשותף של כלל בעלי הדירות".

נתבעים 3 ו-4 טענו כי התכנית פוגעת בהם, עקב מיקום דלת דירתם, שלטענתם ניצבת מול דלת חדר העגלות והאופניים, באופן הפוגע בפרטיותם ובשימוש בדירה. המפקחת דחתה טענה זו, וקבעה כי תכנון זה הופיע בתכנית המקורית שהוגשה ואושרה לפי ההסכם, עוד טרם חתימת התוספת. משכך, קבעה, אין מדובר בשינוי תכנוני שמקורו בתוספת להסכם, אלא בהסדר תכנוני קיים.

המפקחת קבעה, איפוא, כי סירובם של הנתבעים לחתום על התוספת אינה סבירה, וקבעה כי ניתן לאשר את התוספת גם ללא חתימת הנתבעים. המפקחת הורתה לנתבעים לחתום על התוספת, והטילה הוצאות של 10,000 שקל לבעליהם של כל אחת מהדירות.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן