banner
אייל בהרי // מאיר דקל
אייל בהרי // מאיר דקל

עיר הכרמל כמשל לכישלון ההתחדשות העירונית

העיר חיפה וכן חלקים גדולים מהמטרופולין שסביבה, זקוקים נואשות להתחדשות עירונית, זאת לאחר עשרות רבות של שנים שבהן מחירי הדיור הולכים ומתרחקים מאלה של אזור הביקוש במרכז הארץ // דעה

אייל בהרי 23.03.2022

מטרופולין חיפה, המשתרע מיוקנעם וטירת הכרמל בדרום, דרך נשר, חיפה והקריות, בואכה עכו ונהריה בצפון, מונה כ-700 אלף נפשות, מתוכם כ-300 אלף בקירוב בעיר חיפה עצמה. פוטנציאל הפינוי בינוי כמו גם תמ"א 38 במרחב הגדול הזה, נאמד בכ-400 אלף יחידות דיור, קל וחומר שעה ששוק הדיור נעדר ההיצע זקוק להן כאוויר לנשימה.
יתרה מכך: העובדה שרמות המחירים בעיר הכרמל, לדוגמא, עומדים כיום בממוצע על כ-14,500 שקלים למ"ר בלבד ודירה ממוצעת נמכרת בכ-1.1 מיליון שקלים בלבד, זאת לעומת ממוצע ארצי של כ-1.8 מיליון שקלים וממוצע בגוש דן של כ-3 מיליון שקלים(כלומר,פי שלושה יותר!), הופך ב"הפוך על הפוך" את מטרופולין חיפה לפוטנציאל לא אכזב לקידום מאות אלפי יחידות דיור במחירים ברי השגה.

ואת נושא רעידות האדמה הזכרנו? ובכן, לפרוטוקול, לא רק אזור השבר הסורי אפריקאי, גם מטרופולין חיפה השוכן על "שבר יגור", מצוי ברמת סיכון גבוהה ביותר לרעידת אדמה קטלנית, מה שמחייב קידום מהיר של התחדשות עירונית.
על כן, תמוהה במיוחד בעיני, ההחלטה האחרונה של ראשת עירית חיפה, עינת קליש רותם ומהנדס העיר, אריאל וסרמן, לקבוע היטל השבחה על התחדשות עירונית בשיעור של עד 50 אחוזים, מה שהופך בפועל אותה ללא כדאית כלכלית לאף קבלן או יזם.
יתרה מכך: בתוך הקטגוריה של היטלי השבחה מוגדלים כלולות לא מעט שכונות חיפאיות הזקוקות נואשות להתחדשות עירונית, דוגמת בת גלים, רמת שאול, הדר הכרמל, רוממה, קריית אליעזר  ועוד כהנה וכהנה.
האבסורד, כמובן, הינו בכך שנכון להיום העיר חיפה וכן חלקים גדולים מהמטרופולין שסביבה, זקוקים נואשות להתחדשות עירונית, זאת לאחר עשרות רבות של שנים שבהן מחירי הדיור בעיר הכרמל הולכים ומתרחקים מאלה של אזור הביקוש במרכז הארץ.

הסיבות לכך רבות ומורכבות:
ראשית, אין זה סוד שחיפה סובלת קשות מבעיות איכות סביבה, כולל נתונים מפחידים על תחלואה במחלות כרוניות, שלא לדבר על מחלות ממאירות.
שנית, המטרופולין החיפאי סובל גם מהעדר תעסוקה, ובמיוחד הייטק ומקצועות טכנולוגיים, מה שגרם במהלך השנים להגירה הולכת וגוברת של צעירים לכיוון אזור הביקוש במרכז הארץ.
שלישית, בעיות של הנהגה עירונית. מאז ימי אבא חושי ויוסף אלמוגי, ראשי העיר המיתולוגים של שנות ה-50,ה-60 וה-70, התאפיינה עיר הכרמל בהנהגה אפורה יחסית.
רביעית, נוצרה  במהלך השנים בחיפה דיפרנציאציה ברורה בין אזור הר הכרמל היוקרתי, לבין יתר חלקי העיר, כולל הדר הכרמל וחיפה תחתית שהלכו אחורנית. מבחינה זו הרוב הגדול של עיר הכרמל, זקוק נואשות להתחדשות עירונית, ובמיוחד פינוי בינוי.

על כן תמוה במיוחד בעיני מדוע ההנהגה הנוכחית של עיר הכרמל, אינה "חושבת מחוץ לקופסא" כיצד להתניע התחדשות עירונית. העובדה שרמות המחירים בעיר הכרמל הינן כיום נמוכות יותר מאלה של פריפריה  דר דרומיות  דוגמת באר שבע, אשקלון ונתיבות, אמורות היו לכאורה להדיר שינה מעיניהם, אבל לצערי זה לא קרה.

אולם גם למקבלי ההחלטות בממשלה חלק נכבד בכישלון זה: לו היו מתגמלים את העיריות, הן על תשתיות משלימות ובכלל על כל יחידת דיור חדשה שתבנה במסגרת התחדשות עירונית, אזי הפקק הזה שנוצר לא רק בחיפה, אלא גם ברוב העיריות והרשויות המקומיות בכל רחבי הארץ, לא היה נוצר ונכון להיום היינו מצויים כבר בתנופה חסרת תקדים.

*כותב המאמר, אייל בהרי, הוא מנכ"ל צים בהרי נדל"ן מקבוצת עדי צים אחזקות

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

לכנס הנדל"ן השנתי | כל בכירי הענף במקום אחד!

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

"יזמות פורצת דרך"

ליזם אורן פלד, שייסד לפני כ12  שנה את חברת הנדל"ן GLM ישראל ביחד עם שותפיו, עופר בן דור...
בשיתוף חברת GLM 23.05.2022

PAZZO MARZO חודש מרץ המטורף

פקידי האוצר ובראש וראשונה שר האוצר ליברמן, עשו בפעם המי יודע כמה טעות קלאסית, כשניסו לפגוע בביקושים, זאת...
עמית דובקין, אסטרטג נדל"ן ויועץ התקשורת 16.05.2022
נשמח לדבר אתך
נגישות