למנוע עיכובים בפרויקט התחדשות עירונית, לקצר משמעותית את לוח הזמנים וגם להציע לבעלי הדירות תמורות גבוהות יותר? הכירו את "המודל החברתי"
אחת הסיבות הנפוצות ביותר לכך שפרויקטים של התחדשות עירונית נתקעים ואף נופלים ולא יוצאים לפועל היא אי הסכמה על תמורות הדיירים בפרויקט. הדיירים מבקשים יותר, כי מגיע להם, היזם מתעקש על פחות, כי חשוב לו לשמור על הכדאיות הכלכלית של הפרויקט ועל האינטרסים הכלכליים שלו ואין לו וודאות מה אכן יאושר, גם לרשות המקומית יש מה לומר בנושא ובסופו של דבר, כולם מפסידים: היזם מפסיד את הפרויקט, הרשות מפסידה פיתוח עירוני והדיירים – נשארים בדירות הישנות שלהם ומאבדים את ההזדמנות להשביח את הנכס שלהם ולהרוויח איכות חיים.
מדיניות העיר בירושלים מכילה בתקן 21 לחוק ההתחדשות העירונית כיצד יש לחשב את הכדאיות הכלכלית של פרויקט. נכון להיום קובע התקן שהתמורה המקובלת והמקסימלית לבעל דירה בירושלים היא תוספת של 25 מ"ר לשטח הדירה ע״פ היתר בניה.
למה דווקא 25 מ"ר? תשאלו את מהנדס העיר או כל גורם אחר ברשות מקומית ויגידו לכם כי זה יוצר בעיות באיזון תחשיב זכויות הבניה ורוצים שתהיה שפה אחידה בעיר וזה עלול להיות כבר לא כדאי כלכלית ליזם, ואם זה לא כדאי כלכלית ליזם, הפרויקט לא יצא לאור ולכן רוצים לצמצם עד כמה שאפשר את אי-הוודאות.
"באופן אישי אני לא מסכים עם קביעה זו", טוען ינון מגזימוף, מנכ"ל ובעלים של חברת תב"ע קפיטל. "מבחינתי זו כבילת ידיים והשארת בעלי הדירות נטולי יכולת מסחרית לשאת ולתת ואף הצבת קושי הן ליזמים שרוצים ליצור בידול מסחרי בפרויקטים שלהם וכמובן גם לבעלי הזכויות שאולי יכולים ליהנות מתוספת משמעותית יותר לשטח הדירה הקיימת לאחר שתהיה וודאות לתכנית".
לפני שנסביר ונעמיק במשמעות הדברים, להלן סקירה מסודרת של השלבים בפרויקט של פינוי בינוי סטנדרטי: הדיירים מתארגנים ומסכמים ביניהם לפנות ליזם פינוי-בינוי. לפעמים הפניה נעשית לכמה יזמים במקביל, ובסופו של דבר נבחר היזם שמציע את התמורה השווה ביותר. לאחר מכן הדיירים והיזם חותמים על ההסכם ביניהם, שכולל ערבויות וכד' והיזם פונה להוציא תכנית בניין עיר (תב״ע) בוועדה המחוזית שמכוחה יפנה להוצאת היתר בניה ברשות המקומית.
כל מה שתיארנו כאן – זהו תהליך ארוך שלוקח זמן ודורש הרבה מאד עבודה.
הוצאת תב"ע לפינוי בינוי זה תהליך מורכב ומאתגר בפני עצמו שדורש סכומי כסף משמעותיים והליך הכולל אי וודאות, הדורש גם את המלצת העירייה וגם את אישור הוועדה המחוזית. חוסר הוודאות בהוצאת התב״ע הינו משווע לאור העובדה שהוא גם כולל הליך התנגדויות והתייחסות למדיניות התכנון הכללית אל מול מדיניות האב יחד עם התייחסות למצב התכנוני הקיים בקרקע – ובסופו של דבר, צריך לוודא שהעסק רווחי.
בהנחה והחברה היזמית מתחייבת על תמורות מעבר למדיניות היא לוקחת סיכון שלא תקבל את הרווח הראוי להוציא את העסקה אל הפועל או גם הפוך – שיהיה יותר מרווח ראוי מכיוון שקיבלו יותר זכויות ממה שחשבו בהתחלה ובנוסף, מחירי הדירות עלו במשך זמן קידום התכנית. אבל במקרה שכזה, בעלי הדירות נשארים על אותה תמורה מקסימלית עליה הם חתמו ערב הוצאת התכנית. מאידך, במקרה של סיכון במתן תמורות לדיירים מעבר למדיניות (25 מ״ר) היזם עלול למצוא את עצמו ללא יכולת לממש את העסקה. האם זה אומר שעליו לוותר, לבטל את ההסכם ולספוג את כל ההפסדים? להשאיר את הדיירים ליד שוקת שבורה? זו הסיבה שרוב היזמים מחליטים להיות מאד זהירים כבר מתחילת ההתקשרות עם הדיירים, כדי שגם אם יצטרכו לעשות שינוי בתב"ע, הפרויקט עדיין ישתלם להם.
"בואו נפרק את הפאזל הזה וננסה להרכיב אותו מחדש בצורה קצת אחרת, יותר יעילה ומשופרת", מציע מגזימוף. "כל מה שצריך זה להתחיל מהוצאת תב"ע חדשה מטעם בעלי הדירות. כשיש תב"ע חדשה ומאושרת לפני שנכנס יזם לתמונה זה מאפשר לדיירים לבחור את היזם שבאמת יכול להציע להם את התמורה הכדאית ביותר מכיוון שישנה וודאות תכנונית וכלכלית- ליזם עצמו, לא רק לפעול בתנאי הוודאות ולהבטיח לדיירים תמורות משמעותיות וגדולות יותר מהמקובלות, אלא ליהנות מטווחי זמן קצרים יותר במעבר בין השלבים של הפרויקט. כך, הדיירים מרוויחים דירות גדולות יותר, היזם מרוויח קיצור זמן משמעותי בין השלבים ופוגש את הכסף מהר יותר ובואו לא נשכח את הרשות המקומית שמקבלת מתחם חדש בפחות זמן (מה שאומר גם פחות הפרעות לתושבי השכונה האחרים, שלא מעורבים בפרויקט אבל נאלצים להתמודד עם אי-הנוחות שנגרמת בעקבות העבודות) ולצידו גם מבנים ציבוריים, תשתיות וארנונה מיחידות הדיור החדשות. במודל שכזה, אחוז בעלי הדירות הסרבנים יקטן משמעותית מכיוון שהם יודעים בדיוק מה יש להם ביד ומה הם יכולים לקבל".
"רוב ההתנגדויות קמות ונופלות – על נושא התמורות", ממשיך מגזימוף. "כשמנסים לחלק את העוגה לפני שהיא קיימת בפרויקט פינוי בינוי – נוצרת התנגשות מסחרית, פסיכולוגית, אמוציונאלית וחברתית. את המודל הזה שקראנו לו 'המודל החברתי' פיתחנו בתב"ע קפיטל ואנחנו גם מיישמים אותו בהצלחה רבה ולשביעות רצונם של כל הצדדים בפרויקט".
מגזימוף מוסיף: "אבל איך הדיירים יכולים להוציא תב"ע חדשה בעצמם? לפני הכל, להתקשר עם חברה שמתמחה בהוצאת תב"ע עבור בעלי הדירות. חשוב לשים לב שהחברה שהם פונים אליה היא בעלת איתנות פיננסית, יש לה ניסיון מוכח בתחום והכי חשוב – שאת ההוצאות על התב"ע וכן כל הביורוקרטיה מסביב החברה לוקחת על עצמה".
שמתם לב להבדל? במודל היזמי המקובל בו הוצאת תב"ע חדשה נדחית בתקווה שלא יצטרכו אותה בכלל, הדיירים נאלצים להסתפק בתמורות שנקבעו על ידי הרשות המקומית והיזם. לעומת זאת, במודל החברתי שלנו, בעלי הדירות נמצאים במרכז. הם מקבלים את ההחלטה. השליטה נשארת אצלם. הם מנהלים את המו"מ מול היזם בביטחון ובצורה שוויונית, כי יש להם את כל הנתונים והכוח ביד. הדיירים נמצאים במרכז.
אתם בטח שואלים ובצדק: "מה קורה אם גם אחרי הוצאת תב"ע חדשה התמורות שמקבלים הדיירים הן עדיין 25 מ"ר או אפילו פחות? מה הרווחנו?" אז גם במקרה זה בעלי הדירות מרוויחים המון. 1. קודם כל וודאות לאורך כל הדרך. 2. ידיעה שהדיירים לא חייבים לעשות את העסקה. לצורך העניין, תב״ע קפיטל יכולה לקדם את התב״ע ובשורה תחתונה בעלי הדירות הם אלה שיחליטו אם לעשות פינוי בינוי או לא. השליטה נמצאת אצלם. תהליך החתימות על הסכם הפינוי בינוי נעשה לאחר הוצאת התב״ע ובעלי הדירות לא חותמים על הסכם פינוי בינוי (הסכם מכר) לפני שיש תכנית מאושרת. ולכן הם נשארים בעלי השליטה בגורלם.
אז בטח תשאלו עכשיו – למה לקחת את הסיכון? בואו ניקח יזם שאומר לנו בוודאות מה אנחנו מקבלים ונגמור עניין. והתשובה היא: כדי להגדיל את הסיכוי לתמורות משמעותיות יותר מ- 25 מ"ר ולהיות בעלי השליטה על הפרויקט. כי מהנדס העיר צודק, מי שמבטיח לכם מעבר לתוספת של 25 מ״ר לפני שיש תב״ע זו באמת הבטחת שווא. אבל אחרי שיש וודאות, זו כבר לא הבטחת שווא.
המודל החברתי לפרויקט פינוי בינוי של חברת תב"ע קפיטל מציע פתרון מהפכני למצב של השוק כיום: בעלי הדירות במרכז, וודאות מבחינת הכדאיות הכלכלית עבור כל הצדדים מהרגע שהפרויקט יוצא לדרך וכמובן, קיצור זמן משמעותי עד אכלוס הדירות החדשות. כל מה שצריך זה להתחיל מהוצאת תב"ע. ומכאן, בעלי זכויות יקרים, זה שלכם.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
