למה חייבים להגדיל את התמורות לדיירים?

תוכניות ההתחדשות העירונית עברו שינויים רבים לאורך השנים, כאשר אחד מהם הוא הצמצום המשמעותי בתמורות הניתנות לדיירים. בעבר, על מנת לזכות בפרויקט, יזמים רבים היו מפריזים בתמורות לדיירים, עד כדי מתן תוספת של  40 ו- 50 מ"ר תוספת על שטח הדירה הקיים, כאשר ההנחה היתה שיאושרו זכויות מספיקות בתב"ע (תוכנית בניין עיר) שיאפשרו להם לתת את התמורה הנ"ל.

הדבר הביא לכך שבהליך קידום התב"ע ביקשו היזמים היקף זכויות נרחב שהעמיס בצורה בלתי רצויה על התשתיות הציבוריות, תחבורה, מבני ציבור ושטחי ציבור פתוחים. הוא גם יצר בעיה נוספת, בכך העשיר מאוד מספר תושבים מצומצם וגרם לחלוקה לא שוויונית של העושר בין כלל הציבור.

בשנים האחרונות שטח התמורה לדייר ירד דרמטית. ישנן רשויות שעדיין מאפשרות להביא בחשבון בתקן 21 תוספת של 25 מ"ר לדייר אולם מרבית הרשויות מגבילות את התוספת כך שלא תעלה על 12 מ"ר ובדירות קיימות גדולות, אף פחות מכך. אל הרשויות המקומיות הצטרפה גם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שפרסמה חוות דעת בנושא.
הרציונל של הרשויות הוא ברור, חסכון בעלויות יביא לרווחיות גבוהה יותר, כך שניתן יהיה להסתפק בהיקף זכויות נמוך יותר שיעמיס פחות על התשתיות הציבוריות אך עדיין נגיע לכדאיות כלכלית סבירה, בלעדיה לא יהיה פרויקט.

בעלות נמוכה יחסית ניתן לתת רווחה גדולה מאוד לדיירים הקיימים
לדעתי, החשבון של מקבלי ההחלטות הינו שחסכון של 13 מ"ר (ההפרש בין 25 ל -12 מ"ר) הוא בשווי המכירה שלהם, בעוד הדבר הנכון להביא בחשבון הוא רק את עלות הבניה שלהם ואז בעלות נמוכה יחסית ניתן לתת רווחה גדולה מאוד לדיירים הקיימים.

צריך לקחת בחשבון שדירות קיימות בשטח 50-70 מ"ר שמקבלות תוספת של 12 מ"ר נשארות דירות קטנות של 2.5-3 חדרים ומבחינה פונקציונאלית הדייר לא משנה את מצבו בהרבה. למרות שכמובן דירה חדשה עם חניה, מרפסת ומחסן שווה הרבה יותר.
אם נבחן לעומק, עלות הבניה של המ"ר השולי בדירה הוא נמוך יחסית לאחר שכבר הושקעו העלויות הקבועות בדירה שכוללות את עלות הפיתוח הממוצעת המושתת על הדירה, עלות בניית חניה תת קרקעית, עלות בניית השטחים המשותפים (לובי הבניין, הגרעין הקומתי, החדרים הטכניים וכו'), עלות חדרים רטובים ועלות בניית ממ"ד, מטבח וכו' שנבנים בין כה  בדירה ולא משנה מה גודלה. ועל כן, עלות בנייה של 13 מ"ר שוליים בדירה תהיה כ- 50 א' ₪  (בהנחה של 4 א' ₪ למ"ר שולי כולל עלויות  עקיפות).
אם נניח פרויקט במיקום בו קרקע ליח"ד שווה כ- 1,000 א' ₪ (מכפיל 3 בערך) זאת אומרת שכל קרקע ליח"ד משרתת עלות בניה שולית של 20 יח"ד דיירים קיימים.
בדוגמא של פרויקט של 100 יח"ד קיימות ו- 200 יח"ד תוספתיות, העלות מבחינת עומס צפיפות נוסף יהיה 5 יח"ד נוספות בלבד שהם תוספת של 2.5% בלבד לדירות החדשות.

לסיכום, במחיר של תוספת עומס צפיפות זניחה יחסית ניתן לשפר משמעותית את רווחת בעלי הדירות הקיימים כך שיוכלו לקבל תוספת 25 מ"ר במקום 12 מ"ר.
האמור לעיל אינו מתייחס להיטל השבחה, אך גם אם נתחשב בכך, המסקנה תישאר זהה.

*הכותב, עופר חופי, מכהן כסמנכ"ל פיתוח עסקי בחברה היזמית "התחדשות", המובילה פרויקטים להתחדשות עירונית בירושלים

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן