אוהד דנוס // צילום שחר שירזי
אוהד דנוס // צילום שחר שירזי

ניתוח שוק הדיור: עלייה שנתית של כ-130% בעסקאות רכישת דירה

סקירת מחירי הדיור לרבעון השני 2021 שערך מומחה הנדל"ן אוהד דנוס חושפת כי שיאניות עליית המחירים הן תל אביב, שזינקה בשיעור של 15% בשנה החולפת, רמלה עם 12% ונתניה עם 5%. דנוס: "הציבור מסתער על הדירות"

מגדילים 22.08.2021

סקירת השתנות מחירי דירות ברבעון השני של שנת 2021 שמפרסם מומחה הנדל"ן אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת השמאים, מצביעה על הזינוק במחירי הדיור בערים רבות. לפי הסקירה, ברבעון השני של שנת 2021 נצפתה עליה בשיעור של 1.1% (נומינלי) במחיר הממוצע של הדירות שנסקרו, לעומת הרבעון שקדם לו ובשנה החולפת (ביחס לרבעון המקביל אשתקד, חלה עליית מחירים בשיעור ממוצע נומינלי  של  1.8% בערים שנסקרו.

בסך הכל, לאחר ניפוי וטיוב נסקרו במדגם (בחינת שני רבעונים) כ- 4,571 עסקאות לניתוח ב- 16 ערים, ומהם ניתן ללמוד על הביקושים הגבוהים לרכישת דירות בקרב הציבור. ברבעון השני נרשמה עליה בשיעור של כ- 18% בכמות העסקאות הרלוונטיות ביחס לרבעון הראשון של 2021 ועליה בשיעור של כ- 128% ביחס לרבעון המקביל אשתקד, כפי שניתן גם לראות בהיקף המשכנתאות העצום שנטל הציבור בחודש יוני, שעמד על כ-11.6 מיליארד שקל.

ברבעון השני השנה נצפתה ב- 9 ערים מתוך 16, עלייה במחירי הדירות הממוצעים, ביחס לרבעון הקודם,  ב- 5 ערים נצפתה ירידה וב- 2 ערים ללא שינוי (אשקלון והרצליה). בראייה שנתית, תל אביב היא שיאנית עליית המחירים בשיעור של 15% (הנובעת בעיקר מהעובדה שהציבור התל אביבי בחר לקנות דירות חדשות יחסית ברבעון זה) ואחריה רמלה עם 12% שנתיים ונתניה עם 5% עלייה. עיקר העליות הן בישובים יקרים דוגמת תל אביב והן במקומות זולים יותר דוגמת רמלה ונתניה. מכאן, שהמגמה היא רחבה ולא מאפיינת אזור או מגזר כזה או אחר.

יחד עם זאת, יש לשים לב לרמת שונות מחירים אופיינית בכל עיר, שמבטאת את ההבדלים הקיימים ברמות הביקוש באזורים השונים שבעיר ואת רמת ההבדלים במאפיינים הפיזיים בין הדירות בעיר. בתל אביב, חיפה וירושלים רמת שונות גבוהה המצביעה על הפער שבין אזורי היוקרה לבין אזורים זולים יותר באותה העיר.
"המגמות בשינוי המחיר בדירות שנצפו מצביעות על כך ששוק הדיור רותח", אומר דנוס, "ההסבר אפשרי לעליות המחירים הינה מגפת הקורונה. השלכות המגפה על השוק שגם כך התקשה להתרסן עקב המשבר הפוליטי שהתארך, פעלו בדיעבד רק בכיוון אחד, של עליות מחירים.

"היעדר מדיניות נדל"נית מובהקת, חזרה לתכניות שלא צלחו בעבר, גרעון היסטורי שישפיע על יכולתה של הממשלה החדשה להשפיע משמעותית על השוק וההכרה בכך שאיש איש לעצמו בשוק הנדל"ן, הם המניעים העיקריים לתבערה בשוק. אך מעל לכל, מרחפת העובדה וההכרה שיצרה המגפה, שקבלת החלטות באופן מהיר והשקעת כספים בישראל, הינן הפעולות הנכונות בעת הזו. הציבור מסתער על הדירות, יד-שניה כחדשות, קטנות כגדולות, זולות ויקרות, משקיעים, משפרי דיור וזוגות צעירים."

חשוב לשים לב בהקשר זה, שסקירה זו אינה מביאה בחשבון תכניות ממשלתיות, ועוסקת בדירות יקרות יחסית לדירות קטנות ופריפיראליות ועדיין ניתן להיווכח בעוצמת השוק ובכמות הכסף שנשפכה לתוכו ברבעון השני, בכמות העסקאות שעלתה דרמטית. הסקירה של דנוס מתייחסת לדירות בנות ארבעה חדרים בבניה רוויה מאחר והן המוצר השכיח בשוק הדירות העירוני הכללי, לגביו קיימת שונות נמוכה יחסית, וסקירת מאות עסקאות מאפשרת זיהוי מספק של ההשתנות במחיר.

לפיכך, דירות אלה (חדשות ויד שניה) נבחרו לשמש כאינדיקטור לרמת ההשתנות הכללית בשוק הדירות.
הסקירה מבוססת על שיטת העבודה שהייתה נהוגה באגף שומה שבמשרד המשפטים, במטרה לזהות ולבודד את שיעורי השתנות המחירים בתקופת הסקירה ביחס לרבעון הקודם, ולנוכח ריבוי המשתנים המשפיעים על מחירי דירות ורמת ההטרוגניות הרבה במאפייניהן, נבחרו מתוך כלל העסקאות ברבעונים הרלוונטיים דירות בעלות מאפיינים הומוגניים ככל שניתן, שכמות העסקאות בהן גבוהה יחסית. לפיך לא נסקרו דירות בנות חמישה חדרים ומעלה, הן בשל ריבוי שטחי הצמדה כגון גגות וחצרות והן בשל השונות ברמת הבניה של דירות אלה , שחלקן בנויות ברמת גמר גבוהה מאד. גם דירות קטנות בנות שלושה חדרים ומטה לא נסקרו,  שכן קיים בהן מיעוט יחסי של עסקאות ברוב הערים וקיימת שונות רבה במאפייניהן אשר מביאה לסטיית תקן רחבה במחירן.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות