תמ"א 70 כמחוללת ג'נטריפיקציה
תמ"א 70 אולי נולדה אולי מתוך כוונות טובות למצות זכויות בנייה במתחמי תחנות המטרו, אולם עלולה להתהפך עד מהרה על יוצריה // דעה
תמ"א 70 אולי נולדה אולי מתוך כוונות טובות למצות זכויות בנייה במתחמי תחנות המטרו, אולם עלולה להתהפך עד מהרה על יוצריה // דעה
אקדים ואומר כי הרעיון של קידום רשת מטרו במטרופולין גוש דן הינה לטעמי הכרח המציאות וממש חבל שלא קודמה כבר לפני עשרות שנים. התוכנית תייצר ללא ספק מהפך בכל מה שקשור לקיצור משך יוממות הנסיעה שגורמות כיום למשק הישראלי בזבוז של מיליארדים מידי שנה על זמן מיותר בפקקים, אמורטיזציה של כלי רכב, זיהום סביבתי והיד עוד נטויה.
ויחד עם זאת נשאלת השאלה אם תמ"א 70, אותה תכנית שנולדה לא מכבר ואמורה לייצר התחדשות עירונית כוללת סביב 110 מתחמי תחנות 3 קווי המטרו שיסללו ברחבי גוש דן, לא יביאו ל"ג'נטריפיקציה", הכינוי בעגה המקצועית שלנו להבאת אוכלוסיות חזקות במקום מוחלשות לאותם מתחמים, מה שיהפוך את העירוניות הטובה של תל אביב וערי הלווין שלה לחד גונית ויבוא כאמור על חשבון האוכלוסיות המוחלשות הקיימות, זאת כולל אלפי דיירים מוגנים.
יתרה מכך: במקום לחשוב באופן מושכל כיצד מתכננים מראש את הסביבה האורבנית, הן מגורים, הן משרדים, הן עסקים ומסחר, בסביבת 110 התחנות המתוכננות, המטרו, באו וכפו כהר כגיגית את תמ"א 70. וזאת באופן גורף על חשבון תמ"א 38 שיתרונה בכך שהיא מייצרת שינויים אורבניים, חברתיים ודמוגרפים הדרגתיים ומדודים ולא באה בהכרח על חשבון אותן אוכלוסיות מוחלשות.
כמו כן העובדה שלאחרונה בא משרד האוצר ודן באפשרות להעניק חצי מיליארדי שקלים פיצויים לבעלי עסקים שייפגעו בסביבת תחנות המטרו העתידיות ובד בבד הנחה של 60 אחוזים במיסוי על כל עסקה שתתבצע באותם מתחמים, מעידה לטעמי אודות מלחמת מאסף בכל הקשור לעלויות הפיצויים שעלולות להגיע למיליארדים רבים, כך שצפויה כאן להיפתח תיבת פנדורה כלכלית, חברתית ונדל"נית שעלולה רק להחמיר יותר ויותר ככל שתוכנית המטרו תלבש עור וגידים.
אדגיש, כמי שמתמחה בנושא דיירים מוגנים, שבחלק נכבד מאותם 110 מתחמי תחנות מטרו, שבאופן טבעי מוקמו באזורים אורבניים צפופים, קיים ריכוז לא מבוטל של בניינים ישנים שהינם עתירי דיירים מוגנים שהפרוצדורה והעלות של פינוים תמשך מן הסתם שנים רבות ותגיע לסכומי עתק.
וכאמור, מעבר להיבט הנדל"ני והאורבני, יש כאן כמובן גם היבט חברתי מהמעלה הראשונה, וה"ג'נטריפיקציה" שלה היינו עדים במהלך העשורים האחרונים במיקומים דוגמת נוה צדק ומתחם שוק הפשפשים ביפו, תהיה לטעמי כאין וכאפס לעומת מה שעלול להתרחש כאן.
לא צריך להיות אדריכל ומתכנן ערים על מנת להבין שמוקש זה עלול לייצר בועות סטריליות של אוכלוסייה חזקה הומוגנית, כפי שלדוגמא קיימת כיום בשכונות עבר הירקון של תל אביב ולפגוע פגיעה של ממש במרקם העירוני של העיר העברית הראשונה ובנותיה, ערי הלווין שסביבה.
כך, שלסיכום, תמ"א 70 אולי נולדה אולי מתוך כוונות טובות למצות זכויות בנייה במתחמי תחנות המטרו, אולם עלולה להתהפך עד מהרה על יוצריה ומוטב לטעמי להכניס בה את השינויים הנדרשים ויפה שעה אחת קודם!
*כותב המאמר עורך הדין יריב גוטמן מתמחה בנדל"ן ומקרקעין
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן