מדוע משתלם לרכוש דירה ללא ממ"ד?

לאחרונה פורסם כי מחירי השכירות בדירות ללא ממ"ד (מרחב מוגן דירתי) בתל אביב וגוש דן ירד בימי המלחמה בשיעור חד של 20 עד 40 אחוזים. במצב המורכב שבו מדינת ישראל מצויה, כשנורים טילים בכל רחבי הארץ כבר 3 חודשים ברציפות, נתון זה אינו מפתיע. לעומת סבבי הלחימה הקודמים שהיו קצרים יחסית, הפעם מדובר במלחמה ארוכה שלא ברור מתי תסתיים. 

אולם יחד עם זאת, משקיעים יכולים לראות בנתונים אלו דווקא הזדמנות טובה להשקעה. אנחנו למודי ניסיון ויודעים שכאשר רעשי המלחמה ישכחו רמת הביקוש לדירות ללא ממ"ד תתחיל לעלות שוב. ומי שישקיע היום בדירה ללא ממ"ד יכול ליהנות מתשואה טובה יותר בעתיד.

מהנתונים שברשותי מתברר כי פערי המחירים בין דירות בעלות ממ"דים לבין דירות נטולות ממ"דים בתל אביב וגוש דן, גדלו משמעותית במהלך חודשי הלחימה. פער של בין 10-20 אחוזים לעומת התקופה שלפני פרוץ המלחמה. למעשה, במקביל לירידה התלולה בדמי השכירות, הייתה ירידה משמעותית גם בשווי אותם נכסים נעדרי ממ"ד.

וכך הדירות הישנות נעדרות ממ"ד אשר נמצאות מן הסתם במתחמים שיעברו התחדשות עירונית בעתיד יכולות להניב תשואה גבוהה. התשואה תגיע הן מכך שמחירי הדירות נמוכים היום אבל בשוך המלחמה הם יחלו לעלות שוב והן מכך שפרויקטים של התחדשות עירונית יואצו בעקבות המלחמה ודירות אלו יזכו לדירות תמורה חדשות ומודרניות עם ממ"ד, מרפסת, חניה ומעלית. 

לצורך ההמחשה, ניקח לדוגמה דירות שיש בהן ממ"ד ומחירן הממוצע בתל אביב עומד על כ-50-55 אלף שקלים למ"ר, התשואה תהיה במקרה הטוב, כ-2-2.2 אחוזים. לעומת זאת דירה ישנה ללא ממ"ד ביפו למשל מחירה כיום עומד על כ-26-28 אלף שקלים למ"ר, וזאת לעומת כ-30-32 אלף שקלים למ"ר לפני אירועי ה-7 באוקטובר. דירה כזו גם תהנה מעליית מחיר לאחר שהטילים ייפסקו וגם תהנה מתשואה נוספת בגין דמי שכירות של 4-3.5 אחוזים לשנה. בנוסף לכל זה בעתיד תזכה לתשואה נוספת של כמעט 100-200 אחוז מהדירה ואף יותר ברגע שתהיה התחדשות עירונית. 

האם מגמה זו של ירידה במחירי דירות ללא ממ"דים תמשך ואם כן, לאיזה פרק זמן?
ובכן, על סמך תקדימים קודמים של מלחמות ומשברים כלכליים שהשפיעו על מחירי הדיור, כשתמיד זה היה לתקופה מוגבלת של עד חצי שנה-שנה, מדובר גם כאן בעליל בתגובה פבלובית ומוגבלת בזמן למתקפות הטילים של החמאס. ברגע שיידומו התותחים, ייקח אולי עוד זמן מה של מספר חודשים עד שרמות המחירים יתאזנו מחדש.

על כן מדובר בהזדמנות פז לא רק למשקיעי נדל"ן אסטרטגיים, אלא גם ובעיקר לזוגות צעירים מוגבלי אמצעים שמעוניינים להמשיך ולגור בתל אביב, ביפו או בערי הלווין הסמוכות וברור כי חסכון של מאות אלפי שקלים עשוי להיות מבחינתם ההבדל שבין לבצע או לא לבצע עסקה.

*כותבת המאמר דליה עסיס היא שמאית מקרקעין ומתכננת ערים

בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: דליה עסיס