עו"ד תומר צליח, שותף בקבוצת צליח-רוטשילד על התקדמות ההתחדשות העירונית: "לאחר תקופה ארוכה של לימוד והתגבשות הכללים ליישום תמ"א 38, רוב הרשויות בגוש דן יודעות כיום הרבה יותר בבירור מה הן רוצות"
תמונה: עו"ד תומר צליח // צילום: פיפל פוטוגרפי
למעלה מ- 45 שנה הם פועלים בענף הנדל"ן במתכונת ייחודית וזוכים לאמון הדיירים המאכלסים את אלפי יחידות הדיור שבנו. קבוצת צליח-רוטשילד, היא לא רק יזם וקבלן מבצע, היא קבוצה במלוא מובן המילה. משפחה. את הקבוצה הזו ייסדו החברים מימי הילדות, יוסף צליח ויאיר רוטשילד, ולימים הצטרף לחברה גם דור ההמשך.
השותפים מנהלים את פרויקטי הקבוצה באופן אישי ומכירים באופן אישי כל אחד ואחד מהלקוחות. הנגישות והמשפחתיות הזו, כמו גם יכולת השילוב בין יזמות לבנייה בפועל, הפכו את קבוצת צליח-רוטשילד לחברת בנייה מובילה ומבוקשת.
עו"ד תומר צליח: "מה שהופך פרויקט להצלחה או כישלון הוא איכות הבנייה של הקבלן המבצע"
עו"ד תומר צליח, חבר הן בוועדת תמ"א 38 של לשכת עורכי הדין והן בוועדת תמ"א 38 של ארגון הקבלנים והבונים בתל-אביב ובת-ים: "אנחנו 'קבלן של פעם'. פעם היית קונה דירה מקבלן ולא מיזם. אצלנו זה לא השתנה מי שקונה אצלנו דירה יודע שאנחנו גם הקבלן המבצע, אנחנו נבנה את דירותו והוא מתנהל מולנו ואך ורק מולנו בכל דבר ועניין. זה די ייחודי כיום בשוק, משום שרוב הדירות נמכרות כיום על-ידי יזמים שאינם קבלנים. שם הרבה פעמים, במועד העיסקה, כלל לא ידוע אפילו מי יבנה בפועל את הפרויקט. היזם הופך להיות מעין מתווך בין רוכש הדירה לקבלן המבצע ולא כתובת ישירה.
השאלה מי יבנה את הפרויקט היא אולי השאלה הכי מהותית עבור רוכש דירה כיוון שמה שהופך פרויקט להצלחה או כישלון הוא איכות הבנייה של הקבלן המבצע. מעבר לכך, גם כל ההתנהלות השוטפת במהלך הבנייה סביב בחירת חומרי הגמר, שינויי דיירים, תיקוני בדק וכדומה נעשית מול הקבלן המבצע ולא מול היזם ולכן זהותו של הקבלן המבצע היא אחת השאלות הכי מהותיות עבור רוכש דירה. אלא שהשאלה המהותית הזו – מי יבנה את הבית – נשארת בגדר נעלם אצל רוכשי דירות מיזמים שאינם קבלנים".
כיום החברה בונה בעיקר פרויקטים למגורים במרכזי הערים, במרכז הארץ, באזורי ביקוש. יחד עם זאת, החברה מחזיקה בעבר מפואר של בנייה למסחר, תעשייה, דיור-מוגן ושימושים מעורבים. כך, למשל, בימים אלו מסיימת החברה הקמתו של מגדל הכולל 84 יח"ד משולב עם מרכז מסחרי שכונתי בשטח של כ- 1,400 מ"ר ברחוב משה דיין 2 בתל-אביב.
צליח-רוטשילד מובילים כיום למעלה מ- 20 פרויקטים של התחדשות עירונית
חברת צליח-רוטשילד דורגה לאחרונה במדד גלובס, מדלן ו- Dun & Bradsteet בין החברות המובילות בתחום ההתחדשות העירונית. כיום, מקדמת ובונה החברה למעלה מ- 20 פרויקטים של התחדשות עירונית, הנמצאים בשלבים סטטוטוריים שונים. "נכנסו לתחום משום שאנחנו אוהבים לבנות ולמכור במרכזי הערים, שם יש ביקוש גבוה ויציב. ההתחדשות העירונית היא הפתרון למחסור בקרקעות פנויות בפריים לוקיישן והיינו בין הראשונים שזיהו את הפוטנציאל ונכנסו לביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית", אומר עו"ד צליח.
בין הבניינים הראשונים בארץ שנבנו בהתאם לתמ"א 38 במסלול פינוי-בינוי היו שני בניינים שבנתה צליח-רוטשילד, בני 54 יח"ד ברמת-גן. אלא שמאז ועד היום עברו שינויים רבים על התמ"א וההתנהלות הכרוכה בהוצאתה לפועל. "ברמה הבירוקרטית התחום עבר תקופה מאוד מאוד קשה בשנים האחרונות", אומר עו"ד צליח, "הן מבחינת כל שינויי החקיקה והן מבחינת הרשויות המקומיות שעצרו 'לחשוב עוד פעם' על מדיניות ותכנון פרויקטים להתחדשות עירונית בעירן". לדידו, המסקנות שהגיעו אליהן העיריות היו סבירות בהחלט אבל תקופת הביניים עד לקבלת המסקנות, היתה קשה ואף הובילה לעצירה בתכנון פרויקטים.
על ההתנהלות מול הרשויות המקומיות: "אנחנו כיזמים יודעים להתמודד עם הכל חוץ מאשר עם חוסר ודאות"
האם קל יותר כיום לנהל פרויקטים של פינוי-בינוי?
"הרבה יותר קל. לאחר שנים רבות של חוסר ודאות, רוב הרשויות יודעות כיום הרבה יותר בבירור מה הן רוצות. גם במחלקות התכנון בעיריות השונות היה בעבר הרבה מאוד בלבול וכיום כבר יש לרובן מדיניות מגובשת, דוגמת תוכנית הרובעים בתל-אביב ותכניות האב השכונתיות ברמת-גן".
כל עירייה קובעת מדיניות אחרת. האם זה מקשה על קידום הפרויקטים?
"אנחנו כיזמים יודעים להתמודד עם הכל חוץ מאשר עם חוסר ודאות. אם אני יודע מה תהיינה זכויות הבניה ומה יהיו היטלי ההשבחה, אז אני יודע מה אני יכול להציע לבעלי הדירות. החמור מבחינתנו הוא חוסר ודאות. כי אז אני לא יודע מה להציע לבעלי הדירות ויותר חמור מזה, אם ביום אחד נדמה לי שאני יודע מה המדיניות ואני מתקשר בהסכמים עם בעלי דירות אולם אחרי זה משנים את אותה המדיניות עליה הסתמכתי, אז אני כבר מפסיד כסף. היזמים בסופו של דבר ידעו להתמודד עם כל מדיניות שתקבע, חוץ מאשר עם חוסר ודאות".
לאחרונה, יחד עם מספר נציגים נוספים מארגון הקבלנים בתל-אביב, קיימנו פגישה עם ח"כ יואב קיש המשמש יו"ר ועדת הפנים של הכנסת. בפגישה זו העלנו בפני ח"כ קיש את חשיבותה העצומה של יצירת ודאות תכנונית ונחיצותה של חקיקה ראשית שתסדיר אותה.
חוסר ודאות מאפיין ככלל את המדיניות הממשלתית, איך הענף כולו מגיב?
"חוסר הוודאות יוצרת עצירה בהתחלות בנייה. כשאני לא יודע מה יהיה אז אני מחכה. ועצירה בהתחלות בנייה, בסופו של דבר יוצרת עליית מחירים. לפעמים גם כשמנסים לעשות דברים טובים אז קורה שהתוצאות לא תואמות לכוונות. הרי מה רצתה הממשלה? להוריד את מחירי הדיור. אבל, בפועל, ברגע שהבון-טון הפוליטי זה לדבר על כך שמחירי הדירות לא מפסיקים לעלות וצריך לטפל בכך, אז אנשים מעריכים שהמחירים ימשיכו לעלות והם רצים לקנות דירה ומייצרים עוד עליית מחירים. זו תמיד נבואה שמגשימה את עצמה. אם אומרים שהמחירים לא מפסיקים לעלות – הם לא יפסיקו לעלות.
גם תכנית "מחיר למשתכן" הכניסה הרבה מאוד חוסר ודאות לענף. יש המון רוכשי דירות שיושבים על הגדר ומחכים לראות אם הם "זכאים", אם הם "יזכו", איפה "יגרילו" ומתי יקבלו את הדירה ש"הגרילו". בכלל תכנית מחיר למשתכן יצרה עולם מינוחים חדש לגמרי – אנשים לא קונים דירות אלא "זוכים" בדירות. אנשים לא בוחרים את דירתם אלא "מגרילים" את דירתם. כולם משתתפים ב"גלגל המזל" של שר האוצר וממתינים לראות מה יעלה בגורלם. אז לבינתיים, עד שיוודע להם מה זימן להם "גלגל המזל", לא קונים דירה וזה מייצר ביקושים כבושים ומעוות את השוק ויוצר חוסר ודאות מטורף לרוכשי הדירות וליזמים".
על מחיר למשתכן: "כשמסבסדים קרקעות לקבלן זה לא בהכרח מעודד אותו ולא בהכרח עוזר למעוטי יכולת"
אז הביקושים הכבושים יחזרו לשוק להערכתך?
"ברור שהביקושים הכבושים יחזרו לשוק ויצרו עליית מחירים. אגב, זה בדיוק מה שקרה לאחר תקופת חוסר הוודאות בעקבות חוק מע"מ אפס של לפיד וזה מה שקרה לאחר תקופת חוסר הוודאות בעקבות המחאה החברתית. אין חדש תחת השמש. מה שהיה הוא שיהיה".
אבל, האם תכנית מחיר למשתכן לא עזרה למעוטי היכולת?
בוודאי שעזרה. אך, בסופו של יום, בתכנית מחיר למשתכן המדינה מסבסדת קרקעות וזה עולה לה המון כסף – הבעיה היא שהתכנית לא מיועדת בהכרח למעוטי יכולת. גם אנשים מאוד אמידים אם אין להם דירה אחרת על שמם יכולים להיות זכאים לרכוש דירה בתכנית מחיר למשתכן וזה בעיקר מה שקורה כיוון שלמעוטי יכולת אמיתיים אין את ההון העצמי הדרוש לרכישת דירה במחיר למשתכן. לכן, לדעתי, עדיף היה שהיו לוקחים את אותו הכסף ובמקום לסבסד ליזמים רכישת קרקעות היו נותנים מענקים לרכישת דירה למיעוטי יכולת אמיתיים ומאפשרים להם כך להביא את ההון העצמי, שאין להם, הדרוש לרכישת דירה".
איפה היית מציע לצעירים לקנות דירה למגורים?
"רוב האנשים צריכים להיות קרובים למרכז כי כאן נמצאים מרכזי התעסוקה. כאן נמצא "הלב הפועם" של המדינה כמה שיותר קרוב ונגיש למרכז – עדיף מכל בחינה אפשרית ואין חובה לרכוש דווקא דירה חדשה. מעבר לכך, אני מאוד מאמין ביישובים הנמצאים על קו מסילת הרכבת לתל-אביב. כל עיר שיש בה תחנת רכבת המגיעה לגוש דן תהפוך לאטרקטיבית".
על תמ"א 38 במסלול חיזוק: "חיזוק מבנים הוא מוצר לא טוב מבחינה תכנונית ועירונית"
מה תעדיף, תמ"א 38 בדרך של חיזוק מבנה קיים או במסלול פינוי-בינוי?
"אנחנו לא מאמינים בדרך של חיזוק מבנים קיימים-ישנים. אם לא מדובר באיזה מבנה מיוחד לשימור שיש לו ערך ארכיטקטוני או היסטורי מיוחד אין שום היגיון בחיזוק של מבנים ישנים שסובלים מחוסר בחניה, ממערכות אינסטלציה מיושנות ורקובות, אינם נגישים לאנשים עם מוגבלויות, אינם עומדים בתקנים בסיסיים של איטום אקוסטי ואיטום טרמי. מעבר לכך, חיזוק המבנה, בזמן שאנשים ממשיכים להתגורר בו, הזוי בעיני. אתר בנייה הוא אזור מאוד מסוכן. ובסופו של יום, אחרי כל הסבל הזה של הדיירים ומורכבות הפרויקט מצד היזם, מתקבל מוצר שהוא לא טוב מבחינה תכנונית ועירונית. זה "נזם באף של חזיר". לכן, אנחנו לא עוסקים בחיזוק מבנים ישנים. אלא אך ורק בדרך של פינוי-בינוי".
איזה פרויקט פינוי-בינוי הכי הפתיע אותך?
"בפרויקט שלנו ברחוב נווה יהושע 46 רמת-גן, שהוא פרויקט תמ"א קטן יחסית של 31 דירות על קרקע של דונם – הגיעו אלינו במקרה הזה בעלי הקרקע עם היתר בנייה מוכן ומשולם. הם עבדו על זה הרבה מאוד שנים בעצמם. לקחו אדריכלים ויועצים ומתכננים ועברו לבדם את כל ה"ויה דולורוזה" הבירוקרטי מול הועדה לתכנון ובניה, מחלקת ההנדסה וכל יתר הרשויות. זה ממש לא פשוט ומאוד ייחודי, שבעלי הקרקע מתכננים את הפרויקט ובאים עם היתר מוכן".
המלצה לבעלי הדירות: "אם משלמים למתווך או לפרויקטור, זה בהכרח מפחית מהתמורה לבעלי הדירות. לכן, עדיף לפנות ישירות אלינו"
מה תמליץ לבעלי דירות בבניין המיועד למסלול פינוי-בינוי?
"לפעמים בעלי הדירות לוקחים פרויקטור, שעורך עבורם מכרזים מול יזמים ובסוף הם יתנו את הפרויקט ליזם שייתן את ההצעה הכי טובה. אבל אם משלמים למתווך, קרי, לפרויקטור, אז זה מפחית מהתמורה לבעלי הדירות. לכן, עדיף לדיירים לפנות ישירות אלינו ולא דרך מתווכים למיניהם. בעלי הדירות צריכים לקחת בחשבון שכל היזמים מצפים לראות את אותו רווח, פחות או יותר ובהתאם נותנים את המקסימום האפשרי לבעלי הדירות כדי לקבל את הפרויקט. כאשר המתווכים נמצאים בסך העלויות שלי, כדי לשמור על אותה רמת רווחיות, אנחנו נאלצים להפחית את זה מהתמורה לבעלי הדירות הישנות. לכן, בחשבון פשוט – פנייה ישירה ליזם ובוודאי יזם שהוא גם קבלן מבצע, עדיפה מכל הבחינות".
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
