החלטה דרמטית להתחדשות העירונית – פטור מהיטל השבחה יחול גם על שטחי תעסוקה ומסחר

פטור מהשבחה בפרויקטים של התחדשות עירונית כולל גם בנייה של שטחי מסחר ותעסוקה, הנבנים במסגרת אותם פרויקטים, כך קבעה ועדת הערר במחוז צפון, שביטלה חיוב להיטל השבחה בהיקף של 15 מיליון שקל שדרשה עיריית נוף הגליל מיזם בעקבות אישור היתר לפרויקט פינוי בינוי תירוש – הפרויקט הראשון בעיר להתחדשות עירונית.

הרקע להחלטה הוא ערר שהגישה חברת תירוש נ.ע התחדשות עירונית לשומת השבחה ששלחה הוועדה המקומית נוף הגליל באוגוסט 2023, בעקבות אישור היתר בנייה לפרויקט "פינוי בינוי רחוב תירוש – נוף הגליל", הכולל 778 יח"ד, ועוד כ-9,000 מ"ר מסחר ותעסוקה. בערר שהגישה החברה, באמצעות משרד עורכי הדין לאור, טענה החברה כי יש לבטל את החיוב בשטחי המסחר והתעסוקה, לאור החלטת מועצת העירייה ונימוקים נוספים, לפיהם שטחים אלה פטורים באופן מלא מהיטלי השבחה.

הוועדה המקומית דחתה טענה זו, וטענה כי בקשת החברה היזמית לביטול החיוב איננה אלא פרשנות להחלטת מועצת העיר, ואימוץ פרשנות זו תביא לפגיעה קשה בעירייה ובאינטרס הציבורי.

ועדת הערר המחוזית קיבלה את עמדת היזמית, וציינה כי בשנת 2020 החליטה מועצת עיריית נוף הגליל לאשר פטור מלא מהיטל השבחה במיזמי התחדשות עירונית. בהחלטת מועצת העיר נקבע כי גם הפרויקט ברחוב תירוש, הנמצא בלב הערר, זכאי לפטור מלא. לאחר אישור התכנית, ביוני 2023, הגישה היזמית כעבור חודשיים בקשה להיתר בנייה עבור שלב א' בפרויקט. בעקבות אישור ההיתר, נערכה לפרויקט שומת השבחה.

המחלוקת הראשונה שהתגלעה בין הצדדים נוגעת לתחולת הפטור אשר ניתן על ידי מועצת העיר על שטחי מסחר ותעסוקה. בחודש ינואר השנה, הוגש ערר על החיוב באמצעות עו"ד ספיר רביב-בובליל ממשרד עו"ד לאור בשיתוף אמיר פישלר ממשרד השמאים "נתיבות יצירה". במסגרת הערר נטען כי פרשנות תכליתית של הוראות לשון החוק, מלמדת כי המחוקק אפשר לרשות מקומית לתת פטור מלא על כלל מרכיביו במסגרת פרויקטים של פינוי בינוי, ולא פטור למגורים בלבד. 

הרקע לטענה הזו הוא מחלוקת בין היזם לוועדה המקומית, סביב השאלה מה ממרכיבי הפרויקט זכאי לפטור מהשבחה. על פי התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, העוסק בהיטלי השבחה, ניתן לתת פטור מהשבחה מתכניות משביחות, כאשר יש שני תנאים מצטברים שמתקיימים: האחד, שמדובר ב"מקרקעין למגורים", והשנייה שהתכנית היא לפינוי בינוי. 

הוועדה המקומית טענה כי הפטור מיועד רק עבור שטחי המגורים בלבד, ובאי כוחו של היזם טענו כי הפטור אמור לחול על כלל המקרקעין, ללא קשר לייעוד שלהם. ועדת הערר קיבלה את עמדת היזם, וכתבה בהכרעה כי "לעניות דעתנו, מלשון התוספת השלישית עולה כי המילה 'למגורים' מתייחסת לייעודם של המקרקעין עובר (הכוונה למצב הקודם) לאישורה של התכנית לפינוי בינוי".

ועדת הערר קבעה עוד כי התוספת השלישית לחוק "לא עושה כל הבחנה בין שטחי מגורים לבין שטחי תעסוקה, ומשכך מלשון החוק ברור כי כוונת המחוקק הייתה לקבוע היטל השבחה מופחת לכלל ההשבחה שנוצרה בעקבות אישורה של תכנית פינוי בינוי באשר היא, ללא כחל וסרק". הוועדה הוסיפה כי היא מקבלת את עמדת החברה היזמית, שלפיה לו הייתה כוונת המחוקק לקבוע שיעור מופחת רק ביחס לשטחי המגורים, כטענה הוועדה המקומית, הרי שהיה מנסח את הסעיף בתוספת באופן המבהיר כי  היטל מופחת יחול רק על בייעוד מגורים. הוועדה, בראשותה של עו"ד חגית המאירי-פרלרוט, קיבלה כאמור את עמדת היזמית, ביטלה את היטל ההשבחה, והטילה על העירייה הוצאות בסך 10,000 שקל.

אביעד רייכמן, שותף במשרד לאור, שייצג את היזם, מסר ל"מגדילים" כי: "אנו שמחים על ההחלטה הייחודית. לשיטתנו, כל פרשנות אחרת של החוק, היתה חוטאת לתכלית החקיקה והאפשרות למתן פטור מהיטלי השבחה בפרויקטים של פינוי- בינוי שנועדה, בין היתר לתמרץ יזמים ולתת כדאיות כלכלית לפרויקטים, בעיקר בפריפריה. 

"ההחלטה מחייבת כיום את הרשויות המקומיות לחדד היטב את הפטור שהם מעניקים במסגרת החלטות מועצת הרשות, ומוטב כי יפרטו באופן מלא ובפירוט את הפטור שבכוונתן להעניק בפרוייקטים של פינוי בינוי וזאת על מנת להעניק ודאות כלכלית ולמנוע תקלות בהמשך. אנו מאמינים כי ההחלטה מהווה סימן דרך לכל הפרויקטים בהתחדשות העירונית ושמחים לקחת חלק בכך".

בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל

קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: עו"ד אביעד רייכמן עיריית נוף הגליל התחדשות עירונית בנוף הגליל