"המצאת הגלגל מחדש בתחום ההתחדשות העירונית תאט את קצב הבניה"

רעידת אדמה פקדה בשבוע האחרון את דרום ישראל. הרעידה, בעצמה של 3.2 הורגשה בשעות הערב בדרום המדינה, כ-40 ק"מ דרומית מזרחית לעיר דימונה. רעידה נוספת, מעט חזקה יותר, הורגשה גם היא במהלך השבוע שעבר בדרום הארץ, צפונית מזרחית לאילת, בעוצמה של 4.1 בסולם ריכטר. 

בדיוק באותם ימים התפרסמו נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שדיווחו על ירידה בהיקף הבנייה בפרויקטים להתחדשות עירונית בשיעורים שנעין בין 3-4 אחוז לתמ"א 38-2, שנחשבת כלכלית באופן יחסי עבור יזמים. 
מה חושבים על כך חברות הנדל"ן, אדריכלים ומתכננים? 

לדברי האדריכל רון שפיגל, בעלי המשרד 'שפיגל אדריכלים', כיוון שמוסדות התכנון מכוונים לתכנון במקבצי דירות ולא בניין בודד התוצאה בין היתר שהחקיקה המתגבשת בנושא רק תאט את קצב ההתחדשות. "בהתאם לפרסומים, תחום ההתחדשות פונה לכיוון של מתחמי פינוי-בינוי, בהתאם להחלטת הרשויות. באופן עקרוני, החלופה מדברת על מתחמים אך אף אחד לא יודע כיצד זה יעבוד ואני, כמתכנן, די סקפטי. התמריצים צריכים להיות מאוד כלכליים מה שאומר ששחקנים רבים לא יכולים לשחק במגרש הזה. לדעתי האישית, להמציא את הגלגל מחדש במקרה הזה זאת פשוט טעות, במקום לשפר את התמ"א, מבטלים וממציאים מחדש. ההמצאה החדשה, בדמותם של מתחמים, רק תסבך ותאט את קצב ההתחדשות. אני צופה שמסת הפרויקטים שבתכנון רק תמשיך לרדת מכיוון שהחלופות מצריכות אורח רוח וגב כלכלי. מוטב היה להמשיך את התמ"א במתכונתה הנוכחית ולבצע בה שיפורים, בדגש על פרויקטים של הריסה ובנייה, מבלי להרחיב ולחייב טיפול במתחמים שלמים. כדי להאיץ את התחום בחזרה יש למצוא דרך להוציא את הבירוקרטיה מהרשויות מאחר וזו תכנית ארצית ולא עירונית. בנוסף, צריך לתגמל את הערים על מנת שידחפו את פרוייקטי התמ"א".

האדריכל בני פרי, שותף במשרד V5 אדריכלים רואה את הדברים אחרת. "אנחנו רואים דווקא גידול בהיקף פרויקטי תמ"א חדשים, התנפלות של יזמים ותושבים שמבינים שהתכנית עתידה לפקוע בקרוב (אוקטובר 2022) ומבקשים להגיש בקשות להיתר בעת הקרובה. חלק מהעיריות הכינו תכנית מותאמות לסעיף 23 לנוסח תמ"א 38 שקובע שרק חלק מהוראות התמ"א יחולו בתחומן והן רשאיות לשנות את זכויות הבניה. כך למשל הרצליה שמיצתה את התכנית וממליצה על פרויקטי התחדשות עירונית. בגבעתיים מקדמים תכניות רחבות היקף של בניה חדשה באזורים רבים שייקח עשרות שנים לממש. אלה ונוספות פועלות לשיפור ובניית תשתיות עירוניות חדשות ושמירה על חזות העיר. הם אינם מעוניינים בבניה פראית אלא ממוסדת".  

יגאל צ'ודנר, מנכ"ל חברת נתיבי הקמה המתמחה בניהול הליכי רישוי וסטטוטוריקה מאשים דווקא את חברות הנדל"ן: "לא רק הממשלה והרשויות המקומיות אחראיות על הירידה בהתחלות והיתרי הבנייה ברבעון הראשון, גם ליזמי הנדל"ן יש חלק בזה. אין כמעט בקשה להיתר בנייה כיום שלא כולל הקלות ושינויים בתב"ע המקורית, במיוחד בתחום ההתחדשות העירונית, וזה גורם לעיכוב כבד בטיפול של ועדות התכנון ובמתן ההיתר בפועל. משך הזמן שלוקח לוועדה לטפל בבקשה להקלות ושינויי תב"ע ארוך פי 3 (!) מבקשה להיתר התואמת את התב"ע משום שהן כוללות גם התנגדויות של הציבור. הסחבת הזו פוגעת במישרין בלקוחות הקצה כי היא מביאה לעלייה בעלויות של רכישת דירה".

"שוק הנדל"ן לא דומה לשווקים אחרים כמו למשל המסעדנות שהגיב באופן מיידי לפגיעה במשבר הקורונה. התהליכים בשוק הנדל"ן ארוכים יותר ולכן את הפגיעה בפעילות שהיתה בשנת הקורונה אנו רואים עכשיו ברבעון הזה, וגם צפויים לראות ברבעונים הבאים. לא אתפלא אפילו אם הירידה בהתחלות ובהיתרי הבנייה תחריף יותר בהמשך השנה", מסכם צ'ודנר.

אסף כהנר, מנכ"ל חברת Ewave Nadlan מסביר, "מתוך הנתונים עולה בצורה שאינה משתמעת לשתי פנים שאזור גוש דן – בדגש על תל אביב והערים סביבה – הוא המלך הבלתי מוכתר של ענף ההתחדשות העירונית, עם כמעט 80% מכלל הפעילות בישראל. סבב הלחימה האחרון מול עזה, שבמהלכו ספגו גם ערי גוש דן מטחי טילים משמעותיים, לימד שמגורים בדירה מוגנת בעלת ממ"ד אינה מותרות יותר, והדגיש את החשיבות שבמיגון הדירות הישנות באמצעות תהליך של התחדשות עירונית. בהיבט הזה כל פרויקט של התחדשות עירונית בגוש דן, כמו גם בכל אזור אחר בישראל, הוא מבורך ובעל חשיבות לחוסן הלאומי של מדינת ישראל. "הצד הפחות משמח בנתונים הוא הירידה בהיקפי הפעילות, שבאה לידי ביטוי כחלק מכלל הירידה בהתחלות הבנייה בישראל. חלק מהירידה בבנייה של פרויקטי התחדשות עירונית נובע מהדיון סביב סיום תכנית תמ"א 38, והתחום נמצא היום בחוסר וודאות. האם תמשיך התכנית? או שמא תחליף אותה אחרת? בענף שצמא לוודאות, המצב הקיים אינו בריא. יש לקוות שהממשלה החדשה תכנס לעובי הקורה של תחום ההתחדשות העירונית, תגבש מדיניות שתכניס ודאות מחדש ותאפשר הן ליזמים והן לבעלי הנכסים לפעול בסביבה תכנונית, עסקית ורגולטורית צפויה וברורה". 

חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין יוצא נגד שר הבינוי והשיכון הנכנס, זאב אלקין. "שר השיכון החדש אלקין הזהיר אתמול מזינוק במחירי הדירות ואמר שהשוק בבועה – ובכך הוא למעשה שלח את רוכשי הדירות הצעירים והמשפחות הצעירות לרכוש דירה לפני התפוצצות הבועה, לדבריו. אסור לקובעי המדיניות בממשלה לחמם את השוק וזה בדיוק מה שהוא עשה. הצהרות כאלה עלולות להביא לזינוק בביקושים לדירות בזמן הקרוב, ובהתאם לעלייה במחירים. אם הממשלה רוצה באמת להביא לעלייה בהתחלות הבנייה ולרסן את המחירים, היא חייבת להתייעץ עם גורמי המקצוע הפעילים בשוק – עם יזמים וקבלנים שחיים את השוק כל יום ולמצוא איתם פתרונות ביחד, דובר על כך בממשלות הקודמות אך לא נעשה דבר בנושא. בנוסף, חייב להיות סנכרון מושלם בין כל משרדי הממשלה שאמונים על שוק הנדל"ן, שכולם יישבו בישיבות משותפות ויעדכנו על הצעדים של כל משרד ומשרד ויעשו חשיבה משותפת, משום שכל אי-סנכרון משמעותו עיכוב במתן היתרי הבנייה, הקטנת היצע הדירות ועלייה במחירים".

לדברי פיני מלכה, מנכ"ל משותף בחברת מעוז דניאל, "נתוני התחלות הבנייה צריכים להדאיג את כל מי שפעיל בשוק הנדל"ן הישראלי , אמנם המחסור בדירות מלווה אותנו שנים ארוכות אבל עכשיו מדובר במשבר חמור יותר- גם הנתונים הכלליים ובמיוחד הירידה בהתחלות הבנייה בהתחדשות עירונית שעמדה על יותר מ-30% ברבעון הראשון בהשוואה לרבעון הקודם אינם מפתיעים כלל ומהווים המשך להתנהלות הרשויות. הליכי הרישוי בהתחדשות עירונית אורכים הרבה יותר מדי זמן פי שלוש וארבע מהזמן האמיתי הנדרש לתכנון  והמשמעות הישירה היא מחסור בדירות שגרם וימשיך לגרום לעליית מחירי הדירות. ראינו אתמול שגם שר הבינוי והשיכון החדש הזהיר מפני זינוק במחירים בגלל החוסר בהיצע ואני מקווה שהממשלה החדשה תשים דגש מיוחד על הסרת חסמים, קידום התחדשות עירונית ותגבור מתחמים להגדלת היצע הבינוי בערים כפתרון למשבר הדיור". 

יהודה כתב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז וסגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ: "כולי תקווה שהממשלה החדשה תבטל את ההחלטה הרת האסון של ביטול תמ"א 38. ירי הרקטות לעבר אזור המרכז הוכיח שוב את החשיבות וההכרח בתוכניות זו. יש חשיבות ראשונה במעלה לדאוג למיגון של דירות ועל נושא זה להיחשב למשימה לאומית. ליותר ממיליון בתים בישראל אין כיום מיגון תקני מפני תקיפת טילים ובתים אלה גם לא מוגנים מפני אפשרות לרעידות אדמה. תמ"א 38 נועדה לחזק מבנים ולהתאימם למצב הביטחוני המעורער והסיכון במקרים של רעידות אדמה". 

מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: