banner
ראש העיר כפר סבא, רפי סער // באדיבות עיריית כפר סבא | אלי כהן // הדמיה: אדריכלים ברעלי לויצסקי כסיף
ראש העיר כפר סבא, רפי סער // באדיבות עיריית כפר סבא | אלי כהן // הדמיה: אדריכלים ברעלי לויצסקי כסיף

כל מה שעומד להתפתח בכפר סבא בניצוחו של ראש העיר רפי סער

תוספת כוללת של כ- 25 אלף דירות, מדיניות חדשה לחיזוק בנייני, פוטנציאל של 8,674 יח"ד בהתחדשות עירונית, האזורים המיועדים לבנייה חדשה על אדמות מדינה וקרקעות חקלאיות, החלופה שנבחרה למסחר ותעסוקה והדירות הקטנות שייכנסו לעיר ויביאו את הצעירים – כך תראה כפר סבא בעוד 20 שנה

כרמלה קופר 21.04.2022

תוכנית המתאר הכוללנית לעיר כפר סבא, שבסמכות הוועדה המחוזית, החלה להתגבש בשנת 2013 והיא משתרעת על כ- 14,500 דונם, אלא שלאחר שהתוכנית הופקדה בשנת 2016, הוגשו לה מאות התנגדויות. בשנת 2020 הגישה הוועדה המקומית הצעת עדכון כחלק מהליך שיתוף ציבור ומענה להתנגדויות, והיעד הורחב לכ- 190,000 תושבים בעשרים השנים הבאות. בימים אלו עורכת העירייה את המסמכים על פי העדכונים הנדרשים, לקראת פרסומה מחדש להתנגדויות, והיא תציע תוספת של כ- 25,200 יח"ד חדשות לעיר. 

אילו אזורים מיועדים לפיתוח למגורים?
אומנם התוכנית לא כוללת סקר בעלויות קרקע מפורט, אולם במסגרת התפתחות מזרח העיר ולצד המסדרון האקולוגי, קיימות קרקעות מדינה המיועדות לבנייה חדשה. כמו כן, צפוי פיתוח לבנייה במתחם שרובו קרקע בייעוד לחקלאות וטרם תוכנן, כאשר מרבית הקרקעות הנן בבעלות פרטית. מלבד שני אזורים אלו (מתחמים 3 ו-6 בתוכנית המתאר) –  מרבית הקרקע בעיר הינה קרקע מבונה והבינוי החדש צפוי להתבצע במסגרת הליכי התחדשות עירונית או בהליכי תכנון על קרקעות כלואות, קטנות, שמשלימות את המרקם.
"בסיס מטרות תוכנית המתאר לפתח את העיר כפר סבא כעיר איתנה ועצמאית בפיתוח משאביה, להבטחת שגשוג עירוני והגשמת מטרות העיר", אומרת אדריכלית העיר כפר סבא, מיכל שרייבר גלבנדורף, "תכנית המתאר המקומית הכוללנית לעיר כפר סבא מתווה עקרונות למדיניות תכנונית ארוכת טווח, המבוססת על התחדשות עירונית תחילה, שמירה על תחביר עירוני המבוסס על שביליה הירוקים השטחים הפתוחים ואיכות המרחב הציבורי. פיתוח עירוני על יסודות מורשת העיר, חוזקותיה תוך שילוב עקרונות לתכנון בר קיימא, פיתוח הליכתיות ותחבורה ציבורית – כל זאת תוך חתירה לאיזונה הכלכלי באמצעות חיזוק אזורי התעסוקה והמע"ר העירוני". 

מה עמדת העירייה לגבי דיור להשכרה ארוכת טווח?
"בימים אלה העיר שמה דגש בחיפוש מתן מענה  למצוקת הדיור לצעירים בעיר, ואנו בוחנים ומקדמים  תכנון להשכרה ארוכת טווח לצד תמהיל יחידות הדיור המוצע בעיר וכחלק ממענה העיר לדיור מכליל בפרויקטים קטנים וגדולים", אומרת שרייבר גלבנדורף, "בין היתר, מדובר בשתי תוכניות המקודמות היום בצפון ומזרח העיר, במסגרת הוועדה לתכנון מועדף לדיור. מתוך יחידות דיור אלו 30% מיחידות הדיור הנן יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח, שלפחות מחציתן יהיו במחיר מפוקח מתחת למחיר השוק.
מאידך, מקודמות תוכניות קטנות ונקודתיות בעיר, אשר מציעות מבנים של יחידות דיור קטנות בלבד – והכל מתוך חשיבה לפתוח את תמהיל העירוני ולאפשר ליותר צעירים לחיות בתוך העיר".

מתחם סוקולוב // הדמיה: דרמן ורבקל
מתחם סוקולוב // הדמיה: דרמן ורבקל

התחדשות עירונית: רחוב ויצמן ולב העיר תחילה
עיריית כפר סבא והוועדה המקומית רואים באחד מהיעדים העיקריים של החזון העירוני את הפיתוח וההתחדשות העירונית של העיר הוותיקה בדגש על מתחם 1 בתכנית המתאר – הממוקם סביב השלד העירוני של רחוב ויצמן ולב העיר.
על פי התוכניות, תתאפשר התחדשות נקודתית לחיזוק ותוספת למבנה קיים או הריסת מבנה קיים והקמתו מחדש, כגון תמ"א 38 וכן, תוכניות פינוי בינוי למקבץ חלקות שיוגדרו כמתחם להתחדשות עירונית.
בימים אלה מקדמת הוועדה המקומית, בשיתוף עם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מסמך מדיניות לכל מתחם לב העיר, בין שתי תחנות מטרו עתידיות. במקביל, מקודמת תוכנית להתחדשות בניינית, שתחליף את תמ"א 38 ותאפשר ארגז כלים גמיש לתכנון התחדשות וחיזוק מבנים. 

עירוב שימושים במרכז העיר: 15 מ"ר לנפש
היעד שהציבה הוועדה המקומית הוא להשגת 15 מ"ר לנפש של תעסוקה ומסחר. כך, בין היתר, בוחנת העירייה, שילוב בין מסחר תעסוקה ומגורים במרכז העיר, כאשר במסגרת מסמך מדיניות "לב העיר", הובאו לדיון שלוש חלופות, ונבחרה חלופת "גיבוש המע"ר" – מרכז עירוני ראשי המאופיין בתמהיל שימושים למסחר ותעסוקה. בתרחיש זה היקף שטחי התעסוקה המוצעים הם- 246,000 מ"ר, ולפיה מקודמת היום העבודה על מסמך המדיניות, לצד ציפוף לב העיר, באמצעות ארגז הכלים להתחדשות עירונית ותוספת יחידות הדיור, לרבות גיוון תמהיל יחידות הדיור העירוניות וחיזוק יחידות דיור קטנות, החסרות היום.
בהיבט התחבורתי, הוועדה המקומית פועלת על פי מדיניות להפחתת הנסועה העירונית באמצעות תקני חניה של חניה אחת ליחידת דיור ועד שתי חניות ליחידות דיור גדולות מעל 120 מ"ר עיקרי, זאת לצד תכנון ופיתוח שבילי אופניים,  פיתוח מדרכות ונטיעות ברחבי העיר, פיתוח ושימור רשת שבילים הירוקה של העיר ופיתוח חניונים ציבוריים. כמו כן, פועלת העיר מול משרד התחבורה להסדרת ופיתוח כבישים הבין עירוניים והכבישים הארציים העוטפים בטבעת את העיר.

כ-5,890 יח"ד חדשות בתכנון להתחדשות עירונית
"בעבר עיריית כפר סבא לא מיהרה לקדם מתחמי התחדשות עירונית בעיר ולמעשה התקבלו היתרים רק למתחם קטן שאושר בשנת 2007. מעבר לכך קודמה רק עוד תכנית אחת, מתחם תקומה, שכעת לקראת מתן היתרים ראשונים", מסביר ראש מנהלת ההתחדשות העירונית בכפר סבא איציק בן יצחק.
לדבריו, ב-3.5 השנים האחרונות חל היפוך מגמה ועם מינוי מהנדסת עיר ואדריכלית עיר והקמת המינהלת להתחדשות עירונית מקודמים היום כ-15 מתחמים, כאשר 9 מתוכם כבר אושרו עקרונית בוועדה המקומית והם כוללים סה"כ כ-5,890 יח"ד חדשות בתכנון, מתוכן 2 תוכניות במסלול רשויות לקראת מתן תוקף (סוקולוב וששת הימים) ותוכנית אחת במסלול ותמ"ל (יוספטל). השאר לפני דיון להמלצה בוועדה המקומית במסלול מיסוי. יש לציין כי כל תוכניות ההתחדשות העירונית הינן בסמכות הוועדה המחוזית מרכז.

התפוז תחנה מרכזית // הדמיה: אדריכלים כנען שנהב
התפוז תחנה מרכזית // הדמיה: אדריכלים כנען שנהב

מדיניות ההתחדשות העירונית של כפר סבא
מסמך למדיניות ההתחדשות בעיר אושר לראשונה במליאת הוועדה המקומית ב- 03.02.2020 לאחר שהוצג והובא להערות חברי מועצה, נציגי מתכננים הפועלים בעיר וארגון הבונים והקבלנים מחוז השרון. "מסמך זה עובר הליכי עדכון מעת לעת והעדכון האחרון אושר ופורסם 24.11.21. מטרת המסמך היא לפרט גם עבור היזמים והמתכננים וגם עבור התושבים את התהליכים הנדרשים לקידום התחדשות בניינית לפי תמ"א 38 ותהליכים הנדרשים לקידום תוכניות פינוי בינוי", אומרת שרייבר גלבנדורף.
במסגרת הליכי העבודה בהתחדשות עירונית במנהל ההנדסה, המנהלת להתחדשות עירונית מתפקדת כ- one stop shop  לכלל הליכי ההתחדשות, וכל הבקשות לתיאום מקדים עוברות דרך המנהלת ונבדקות במסגרת שולחנות עגולים במנהל ההנדסה עם מהנדסת העיר ואדריכלית העיר באופן שבועי. "ככל שנדרש קידום מעמיק יותר, נקבעות מול צוותי היזמים, התושבים והמתכננים ישיבות שבועיות או חודשיות כדי לתמוך בכל הליכי התכנון המבוקשים", מוסיפה שרייבר גלבנדורף, "כאשר במסגרת העבודה ומסמכי המדיניות הושם דגש גדול על הצד החברתי, לרבות הנחיות לנציגויות דיירים ושיתופי ציבור". 

575 יח"ד בבקשות לקראת היתר בנייה בתמ"א 38
בכפר סבא קיימים 932 בנייני מגורים שנבנו לפני 1980 ובתוכם 8,674 יח"ד. בשנה החולפת התקבלו היתרים למעל ל- 170 יח"ד, שיא ביחס ליחידות שקיבלו היתר בשנה בתמ"א 38 בעיר.  עד כה קודמו בעיר 811 יח"ד במסגרת תמ"א 38, כאשר לפני כשנתיים כל תהליך רישוי תמ"א 38 עבר להתנהל תחת המינהלת. בימים אלו נמצאות בקנה עוד 575 יח"ד בבקשות שהמינהלת מלווה לקראת היתר בנייה.
"אנו מאמינים שעלינו להשתמש בכל 'ארגז הכלים' של ההתחדשות העירונית ולכן, מעבר למיזמי פינוי בינוי שאנחנו מקדמים ברמת המתחם, אנחנו סבורים שיש מקום גם להתחדשות ברמת הבניין", אומר בן יצחק, "לשם כך אנו נערכים כבר היום עם תכנית שתחליף את תמ"א 38 את הפתרונות המיטביים להתחדשות ברמת הבניין, תוך התגברות על המגרעות של תמ"א 38". לשאלה האם ליזמים ולדיירים יש ודאות כיום, הוא משיב: "לפני כשנתיים אישרנו מדיניות עירונית כוללת להתחדשות עירונית ומאז ניכר שיש סדר בהצעות התכנון שאנו מקבלים. גם במקומות בהם המדיניות מגבילה או מוסיפה דרישות שלא נדרשו בעבר כמו עמידה בתנאים חברתיים או סקרי עצים למשל, המתכננים היזמים לרוב שמחים שהמדיניות קיימת מכיוון שהיא נותנת להם וודאות בתכנון ובתהליך ומאפשרת להם תחרות הוגנת כאשר על כולם חלים אותם הכללים". 

מתחם ששת הימים // הדמיה: דרמן ורבקל אדריכלים
מתחם ששת הימים // הדמיה: דרמן ורבקל אדריכלים

עד כמה אתם סובלניים לבקשות היזמים?
"מי שמגיש תוכניות שאינן תואמות את המדיניות בדרך כלל לאחר קבלת הנחיות באופן פרטני שב ומתקן. במקרים חריגים בהם באמת יש יוצאי דופן, לאחר נימוק ובדיקות שמבוצעות על ידינו ועל ידי יועצים חיצונים, אנחנו יכולים להגמיש באופן נקודתי. באם גילינו בעיה רוחבית אנחנו יודעים להגיד שניתן לשפר ומעדכנים את המדיניות בהתאם בצורה שוויונית.
"חשוב לציין כי את המדיניות (והיום את התוכנית להתחדשות בניינית) אישרנו לאחר התייעצות גם עם ארגון הבונים והקבלנים ומתכננים הפועלים בעיר. לא על הכל מסכימים אבל המדיניות חודדה גם לאחר קבלת התייחסויות מהצד המבצע. צריך לומר שבסביבת המחירים הנוכחית נושא הכדאיות הכלכלית הוא בדרך כלל לא מרכז העניין אלא איכות התכנון ושימת דגש למקום התושבים בתהליך, אלו שבפרויקט ואלו שגובלים לו".

האם קיימת תופעה של החתמות מצד גורמים מארגנים, אשר בלשון המעטה אינן רלבנטיות כלל לתוכניות העירייה?
"קיימת ולאט לאט דועכת. היום אנחנו משתדלים להעצים את מקום התושבים באופן מובנה בתהליך מהשלבים ההתחלתיים לרבות הקמת נציגות והכשרתה לקידום התהליך, בחירת עו"ד דיירים ובחירת יזם במכרז יזמים, כך שהצורך במתווכים פוחת. בנוסף, החקיקה בשנים האחרונות השתכללה כך שהיום תושבים כבר לא "נעולים" בהסכמי ארגון לאורך שנים ללא יכולת להשתחרר מהם. כדי לסייע להם במקרים כאלו אנו גם מעמידים לרשותם ייעוץ משפטי ראשוני בחינם בשיתוף עם אוניברסיטת רייכמן".  

האם אתה מרגיש שהצלחתם לבנות אמון עם הדיירים?
"אנחנו מאמינים שאמון הוא המשאב החשוב ביותר בקידום התחדשות עירונית וכדי להעצים ולטפח אותו אנחנו שמים דגש על השתתפות הציבור בתהליך מעבר רק לשיתוף שלו. אנו עושים זאת על ידי הקמת וחיזוק נציגויות דיירים, הכשרתם וליווי שלהם לאורך התהליך לרבות פגישות סטטוס יחד עם היזמים והצוות המקצועי בעירייה ומתן מענה לאתגרים הספציפיים העולים לאורך הדרך. נקודת החוזק שלנו היא שאנחנו חלק אינהרנטי ממינהל ההנדסה ויש לנו קשר הדוק עם מהדסת העיר ואדריכלית העיר. משום שהמינהלת מרכזת את כל תהליכי ההתחדשות מקצה לקצה, קל לנו לחבר בין הקצוות ולתת מענה במקרים מורכבים.
"חשוב לציין שהאמון הוא לא רק מול תושבים אלא גם מול מתכננים ויזמים אשר מקדמים עבורם את הפרויקטים, אנו מחזקים את האמון מולם גם בכל שיש לנו מדיניות עקבית ואחידה לכולם ויש תהליך תכנוני סדור וברור. כאשר כל השחקנים מבינים שיש להם קורת גג אחת להתחדשות עירונית בעיר מתחדדת ההבנה שניתן יחד איתנו, ברצון טוב של כל הגורמים, להתגבר על אתגרים כדי להביא להתחדשות העיר". 

אם לסכם את תמונת המצב, בשנים האחרונות הפך מינהל ההנדסה לפקטור משמעותי ביותר בעירייה, זאת כחלק ממדיניות ראש העיר לפיתוחה ויצירת עתיד לתושבים וצעירים חדשים. 

אדריכלית עליזה זיידלר גרנות // צילום דוברות העיריה
אדריכלית עליזה זיידלר גרנות // צילום דוברות העיריה

אדר' עליזה זיידלר גרנות, מהנדסת העיר, מסבירה כי: "אנו פועלים לקידום תכנון מושכל שתואם את חזונה הייחודי של כפר סבא, במטרה לתכנן ולבנות עיר שתאפשר התחדשות עירונית ללא איבוד זהותה הייחודית של העיר. בשלוש השנים האחרונות עוברת עירנו התחדשות במספר תחומים, ביניהם התחדשות עירונית של מתחמי מגורים ותיקים, התחדשות תשתיות, התחדשות המרחב העירוני והתחדשות בתחום החינוך. כיום אנו עומדים בפתחו של עידן חדש בו העיר תהיה מרושתת בתוכניות מדיניות, תוכניות אב בנושאים מגוונים, באופן שתיווצר ודאות תכנונית לכל תושב ויזם. נמשיך ליישם את מדיניות ההתחדשות העירונית, בהתאם לתוכנית המתאר הכוללנית המחודשת אותה אישרנו בוועדה המקומית, ותוך תכנון מושכל וראיית טובת כלל התושבים והעיר בכללותה" .

ראש העיר רפי סער, מי שעומד מאחורי העשייה הענפה, מסכם את האג'נדה מאחורי המדיניות החדשה של העיר שבהנהגתו: "רמת החיים בכפר סבא היא מהגבוהות ביותר בכל הארץ, עירנו מעניקה לתושביה חוויית מגורים שלמה ולכן נחשבת כאחת מהערים המבוקשות ביותר למגורים בישראל. כפי שרואים שמדדים אובייקטיבים כמו של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, כפר סבא נהנית מאמון כללי גבוה בקרב התושבים, אחוז גבוה מאוד של התושבים מרוצים מאזור המגורים שלהם ומהדירה שלהם, וזאת בין היתר הודות לפיתוח ולבנייה האיכותיים שנעשים בעיר.
"הקמת צוות מקצועי של כל מחלקות ההנדסה לרבות מינהלת להתחדשות עירונית, אפשרה ליצור את התשתית למתן שרות מיטבי לתושבים וליזמים ובד בבד לאפשר קידום תוכניות אב להתחדשות עירונית בכל העיר. תהליכי ההתחדשות העירונית שאנו מקדמים בעיר מותאמת לאופייה הירוק של עירנו ותמיד נעשות בשיתוף ולצד תושבי העיר".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

לכנס הנדל"ן השנתי | כל בכירי הענף במקום אחד!

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

חריש הוכרזה כעיר בישראל

כיום מתגוררים בחריש כ-29,000 תושבים וב-3 שנים הקרובות צפויה אוכלוסיית הרשות לגדול לכ-60,000 תושבים
כרמלה קופר 24.05.2022
נשמח לדבר אתך
נגישות