"הוועדה המחוזית לא רוצה לחכות שיפול בניין" – מתכנן מחוז ירושלים מדבר

בשנים האחרונות עוברת ירושלים שינוי דרמטי: הכניסה החדשה לעיר, שכוללת מגדלים ותעסוקה, מערכות הסעת המונים ותכניות פינוי בינוי מסיביות, בהיקפים של אלפי יחידות דיור בשנה. בניינים ישנים מפנים את מקומם לבנייה חדשה ואיכותית, הכוללת מגדלי מגורים, שכונות שלמות נהרסות ונבנות מחדש, ואוכלוסיה חדשה מגיעה לעיר. ומי שאחראים לקידום התכניות הללו הם אנשי הוועדה המחוזית, וזאת נוכח העובדה שלירושלים, כמו לרשויות נוספות במחוז, אין ועדה מקומית עצמאית, המוסמכת לאשר תכניות בהיקפים נרחבים.

אחד האנשים המשפיעים והדומיננטיים ביותר בוועדה הם מתכנן הוועדה, האדריכל דן קינן, שעובד במחוז משנת 2017, לאחר שנים של עבודה במגזר הפרטי. "אנחנו מעודדים אדריכלות ועיצוב ברמה הגבוהה ביותר, ולא לחינם עובדת ומתכננים כיום בירושלים משרדי אדריכלים מהטובים בעולם", הוא אומר בראיון ל"מגדילים". "אם תיקח את כל התוכניות של פינוי-בינוי שמטופלות בוועדות המחוזיות בכל הארץ, זה לא חצי ממה שאנחנו מטפלים היום בלשכה. יש לנו בערך 130 תוכניות של פינוי בינוי, ובשאר הארץ ביחד יחד 60-70 תכניות, וזה המון. אצלנו במחוז מטפלים ברוב התכניות, כי אין אצלנו ועדות עצמאיות. אז אנחנו מטפלים במגוון של תכניות".

אחת הביקורות המשמעותיות על תהליכי ההתחדשות בירושלים הן על המגדלים שנבנים, ומשנים את העיר.
"כשאתה אומר ירושלים, אתה לוקח את זה מנווה יעקב בצפון ועד גילה בדרום. זה סדר גודל של חצי גוש דן. והיא גם מגוונת. בקריית יובל, למשל, שבה יש הרבה מהפינוי בינוי בעיר, יש רקמה שחלק גדול ממנה זה בלוקים של טיח או בלוקים של בנייה טרומית, בניינים בני 50 ו-60 שנה, והוועדה המחוזית לא רוצה לחכות שיפול בניין. לכן בירושלים, גם העירייה וגם במחוז, לקחנו את זה בצורה מאוד רצינית ומאוד אחראית, ואנחנו מקדמים את זה בראייה מפוקחת. אז כן, מגדלים משנים את האופי, וזאת צורת בנייה מקובלת במאה ה-21. אנחנו עושים את זה במקומות הנכונים ומהסיבות הנכונות. ומה שהכי חשוב, זה כמו שיש מעורב ירושלמי, אז יש מגדלים ירושלמים. הם מיוחדים, כי אנחנו נותנים דגש מאוד מאוד גדול לאיכות של התכנון בקומת הקרקע בעיקר. זה דבר שחשוב להבין אותו, כי אם תשאל את האדם המצוי שככה קצת מתעניין, הוא יאמר לך, 'מגדלים לא יוצרים צפיפות אמיתית, הנה, הם בפריז עושים שבע קומות וזה יותר צפוף, ומגדלים מייצרים סביבם רק חניונים'. אבל זה רק כי יש לו בראש, בדימוי, איזשהו מגדל גנרי בראשון לציון, שעושים מגדל ומסביב חנייה, ובאמת זה לא סביבה שאתה יכול להיקשר אליה מבחינה רגשית, והיא גם לא כל כך טובה".

כמו מעורב ירושלמי – יש מגדל ירושלמי
"אנחנו מייצרים מגדלים במתחמים של כמה דונמים טובים, ואנחנו יודעים לארוג את זה לתוך המרחב. המגדלים מייצרים את המרחב הציבורי. אנחנו עושים גינות כיס, חזיתות, מעברים, והכל במתחמים אינטליגנטיים, ורואים את זה כבר אפילו היום בשטח. אז נכון שזה מגדל, אבל אנשים ברחוב, אם תסתכל עליהם, לא סופרים את הקומות של הבניינים, הם עם הראש בפלאפון. אז החשיבות עבורם היא של מה קורה בקומת הקרקע. מה אדם שהולך ברחוב חווה לנגד עיניו, ואיך המרחב מאפשר את הרגליות, את ההליכתיות, את הקישוריות. אם תלך היום בקריית יובל, לאזורים האלה של הבלוקים, אתה לא יכול ללכת למדרכה, כי מראש המדרכה היא צרה, וגם אם יש מדרכה, חונים עליה. כי זו רקמה ישנה של בלוקים. זו סביבה לא נעימה ולא טובה. ואתה הולך לפעמים בין קיר תמך, כי ככה היו בונים פעם, קיר תמך, לבין מכונית. בפינוי בינוי קיר תמך יהפוך לחזית נעימה או לכיכר נחמדה. כל המכוניות נכנסות בתוך התת-קרקעי. המדרכה הופכת להיות שלושה וחצי מטר לפחות. זה דברים שאנחנו מאוד מדגישים אותם בתכנון.

"יש גם עירוב שימושים, יש לך היום כבר מגדלים שבנו אותם, ואתה רואה גם אבן יפה, יש להם אופי ירושלמי, עם חנויות מקדימה כלפי הרחוב הראשי ומדרכה רחבה. מאחורה יש שני גני ילדים בתוך הבניין, זה עירוב השימושים שאנחנו עושים. אתה יורד מהלובי, אתה יכול לצאת מהבניין, לשים את הילד בגן ילדים, יורד למטה, שותה כוס קפה ונוסע לעבודה ברכבת הקלה. חלק מהשכונות בעצם הופכות להיות עם אינטנסיביות שיותר עירונית.  כמובן שזה מייצר התנגדויות, אבל ההתנגדויות הן לא כל כך מקרב אותם אנשים שגרים במתחם, שרוצים את השיפור הזה בחיים ומבינים את השיפור שתהליך ההתחדשות טומן בתוכו".

ומה עם המגזר החרדי? תהליכי התחדשות במגזר הזה נתקלים בקשיים, הן בגלל הסתייגות רבנים, הן בגלל אתגר של מעליות בשבת.
"יש לנו פינוי בינוי בקרב בשכונות חרדיות, זה לא הרבה, אבל אחד מהיתרונות שיש לירושלים בהיבט הוא הטופוגרפיה שאפשר לנצל אותה. ואז אפשר לייצר בניינים, כשאתה נכנס לבניין ואתה עולה 12 קומות, דבר המקובל על רוב הפלגים, זה מקובל עליהם, ויש לך גם קומות כלפי מטה, בזכות חזית מדרונית. ככה מצליחים להגיע להיקפים שהם בעצם משקפים כלכליות לפרויקט, ועדיין נמצאים בקנה מידה יחסית מרקמי, זה לא 30 קומות, אלא מבנים של 10, 12, 14 קומות, ואפילו יותר, שנכנסים אליהם בקומה 4 או 5. ואז מתקבל הפער הזה שהרבנים מסכימים לו".

עוד מגזר עם אתגרים תכנוניים רבים זה המגזר הערבי במזרח ירושלים. איך מצליחים לקדם שם פיתוח והתחדשות?
"מזרח העיר זה אזור מאוד מורכב, וגם מבחינה קניינית וגם מבחינת השנים של היעדר תכנון, והרבה פעמים גם בגלל חוסר הירתמות של השטח לתכנון במובן המודרני. כשאתה לוקח מגרשים, אתה מפקיע קרקע עבור שטחים לגנים, לכבישים, למבני ציבור. קשה יותר להגיע לזה במזרח העיר, אבל העירייה בשנים האחרונות, ואנחנו ממש נרתמנו לזה, מנסים לקדם מתחמים גדולים של ל 20 ו-30 ו-50 דונם ביחד".

ויש הסכמה? יש על זה שיתוף פעולה מצד התושבים שמה?
"אלה דברים שמגיעים מהקהילה. יש עבודה קהילתית רבה, והרבה זמן עובדים על זה בשביל לגבש את ההסכמות לזה. יש תוכנית אחת לפחות שהגיעה במקום שנקרא עין אלוזה. לא מדובר בהתחדשות במובן שאתה לוקח בלוקים ומפנה אותם, אלא מדובר בקרקע עם מבנים קטנים ושטחים לא מבונים, וביחד מצליחים לייצר גם תשתית ציבורית מתאימה, שזה מאוד חסר במזרח העיר, שטחים למבני ציבור, לצד בנייה חדשה. יש לנו הרבה תכנון בבית חנינה למשל, ובבית צפאפה".

לא לוותר על החילוניים בבית שמש
העיר השנייה בגודלה במחוז ירושלים היא בית שמש, שעוברת מזה שנים רבות תהליך של התחרדות, עם שכונות רבות שנבנות עבור חרדים. עם זאת, קינן מבהיר כי גם לחילוניים בעיר יש מקום. "הייתה בנייה רבה של המדינה באזורים הדרומיים של בית שמש, שמוכוונת בעיקר לאוכלוסייה החרדית. אבל יש את הרקמה של העיר הוותיקה, משנות החמישים, ששם תחילה שם התחדשות עירונית. כרגע עובדים על עדכון של תוכנית מתאר לבית שמש, לחזון של חצי מיליון תושבים. אמנם אחוז לא מבוטל ממנה יהיה מיועד לאוכלוסייה חרדית, אבל לצד זאת, אנחנו חושבים שהיא צריכה להיות גם לשמור על האוכלוסייה הכללית שמה, ולא להדיר אותה, ולכן יש לנו פינוי-בינוי שהוא באזורים של העיר הוותיקה, עם מגדלים די גבוהים".

עם הרבה חרדים, בית שמש תהיה עיר ענייה. איך היא תעמוד על הרגליים?
"חלק מתכנית המתאר והתוכניות שהמדינה מקדמת בחלק הצפוני של בית שמש כוללות אזורי תעסוקה גדולים. אישרנו בינתיים שלוש תוכניות, אחת בכניסה לעיר, מתחם ביג אחד, וכן את מתחם שופרסל ומתחם רמי לוי, שבכולם עשינו עירוב שימושים, קצת בדומה לתלפיות בירושלים, שזה כולל  שטחי מסחר ותעסוקה לא מבוטלים, לצד מגורים. אז אנחנו מאמינים שבהיקפים הללו אנחנו עונים גם על העניין הזה, של תעסוקה ומסחר".

מול מועצת מבשרת ירושלים היה לכם עימות סביב הנושא של התחדשות מרכז הקליטה, שם אושרו 956 יח"ד. המעצה שם רצתה מחצית מהיקף הבינוי, 434 יח"ד, ואתם בסופו של דבר בחרתם על היקף בינוי כפול. 

"בשנת 2019 אישרו ביישוב תכנית כוללנית, שהושקעו בה מאמצים רבים, והתוכנית סימנה אזורים שבהם ראוי למצות את הקרקע בצורה יותר משמעותית. מרכז הקליטה נמצא על השדרות הראשיות של מבשרת, ליד הקניון, על ציר התחבורה הציבורית, ואנחנו לא יכולים להרשות לעצמנו לא למצות את המשאב הקרקע בצורה הכי טובה. עכשיו, במקרה הזה, נקבע בתוכנית המתאר הכולננית, מספר של 956 יחידות דיור במתחם הזה. היינו מאוד ברורים בסיפור הזה שההיקף שיכול להתממש שמה זה ההיקף שנקבע אי-אז, ב-2019, במסגרת הכולננית, ודבקנו בזה, וזאת בסוף ההחלטה שהוצאנו. אני יודע שהמועצה השקיעה ממון גם בגישות תוכנית נגדית. אנחנו סברנו שהיא לא תואמת את התכנית הכוללנית, לא מצאנו סיבה לצמצם את ההיקפים בצורה משמעותית כל כך, כי חשוב לצעירי מבשרת ציון שיהיה להם איפה לגור ביישוב, אז לכן חשבנו שנכון לקדם את זה".

בוא נחזור לירושלים, איך תראה העיר בעוד 10-20 שנה ואילך?
"הכניסה לעיר תהיה סוג של סיטי עם מגדלים מאוד מאוד יפים, שהיום כבר נבנים, ואני שמח לראות שהשיווקים שם מצליחים. יהיה האב ((HUB תחבורתי הכי טוב בארץ, עם רכבת כבדה שכבר קיימת, ורכבות קלות, בעוד 5-6 שנים כבר תושלם רשת הרכבות. אתה תיכנס לעיר, עם תחושה של עיר, ועם עוצמות של עיר, ואינטנסיבית של עיר. חוץ מהכניסה לעיר, למשל, יש לך כבר את שדרות הרצל, שזה סיפור מאוד מאוד מעניין. זה חוצה גם את שכונת קריית משה, גם את בית הכרם, וגם את קריית יובל. לכל אורך ציר הסעת ההמונים של הרכבת הקלה אנחנו מקדמים מדיניות של העצמת בינוי. זו תפיסה שירושלים הייתה חלוצה בזה. אתה רואה איזה שינוי זה עושה לרחוב, מבחינה מתיחת פנים שלמה לכל המדרכות והכביש עצמו. מעל הציר הזה יגורו אלפי-אלפי אנשים שישתמשו בהרכבת הקלה".

הרבה מאוד חילונים עוזבים את העיר שהופכת להיות יותר חרדית, יותר דתית, עד כמה זה משפיע מבחינה תכנונית?
"אנחנו כרגע במאמץ תכנוני גדול לספק לכל האוכלוסיות את מה שצריך. מה שאישרו פה בעבר, היה רחוק מלספק את ההיקפים שדרושים לעיר בסדר גודל כזה, וזה פגע, זה פגע בחלק מהאוכלוסיות, גם חרדיות וגם כלליות שעזבו את העיר. אנחנו עושים היום תיקון, וכבר שבע-שמונה שנים יש תכנון של היקפים הרבה יותר גדולים. אנחנו רואים שזה גם מצליח, כי העירייה מוציאה היתרים בהיקפים שלא היו בעבר, עם 7,000 יחידות דיור בשנה. עלינו בהשוואה ל-3,000 יח"ד לפני שמונה שנים. בנוסף, אנחנו מאשרים מדי שנה תוספת של 17,000 יח"ד בשנה, שלוקח עם 5-6 עד למימוש. אז אנחנו הסטנו את הכיוון הזה של היעדר פיתוח, לכיוון פיתוח איכותי, ואנחנו מאמינים שאנחנו נראה את זה בשנים הקרובות. אני חילוני ואני גר בעיר, ואני חושב שזאת עיר מדהימה לחיות בה. יש היצע ואנשים יוכלו לרכוש דירות, יש פה מערכת חינוך, יש פה פארקים, יש פה תחבורה ציבורית, יש פה מקומות בילוי, יש פה מרכז עיר, שהוא הכי יפה בארץ".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן