banner
יוסי ברק // צילום: יח"צ ברק פיננסים
יוסי ברק // צילום: יח"צ ברק פיננסים

האם קרנות להשקעות בנדל"ן מציעות אלטרנטיבה למשקיעים?

בעוד המשקיעים בורחים משוק הנדל"ן, מחירי הדירות יורדים והריבית ממשיכה לטפס, קרנות ההשקעות מנסות לגייס את הציבור // דעה

יוסי ברק 20.04.2023

אנו נמצאים בימים אלו במצב מיוחד, בו גם סביבת הריבית עולה וגם המחירים עולים אבל הוא לא יימשך לנצח. זו להערכתי אפיזודה שתחלוף. נכון להיום, לא שווה לקנות דירה וייתכן בהחלט כי בשנה וחצי הקרובה המחירים ירדו, אפילו עד שיעור של 15%. אבל ברגע שהפיק הזה ייגמר המחירים יטוסו למעלה. הסיבה לכך היא שבמדינת ישראל אין דירות, ואין שטחים, קל וחומר במרכזי הערים. אלו אזורים שיכולים להתפתח אך רק באמצעות התחדשות עירונית. בל נשכח שאחוז הגירושים הולך וגדל וגם יותר ויותר הורים רוצים להתגורר בסמוך לילדים שלהם. אלו מנועי דחיפה חזקים שישמרו על ביקושים מאוד קשיחים במרכזי הערים. 

בתקופה זו של חוסר ודאות ושווקים תנודתיים גם בעולמות הנדל"ן, מוטב להשקיע בקרנות השקעה חזקות, שמחזיקות בפורטפוליו פרויקטים נדל"ניים בשלבים מתקדמים ולא על הנייר. למעשה, עשרות אלפי משקיעים ישראלים השקיעו בעשור האחרון בנדל"ן בחו"ל, רובם באמצעות חברות שהציעו מודלים שונים ומסוכנים וחשופים לתנודות, מה שהתברר כסיכון גבוה ולא מחושב. תנודות בשער הדולר, שינויים פוליטיים וצלילה בשווי הנדל"ן הובילו להפסדי עתק. הבעיה היא שהמדינה מערימה קשיים על הגורם עם הכסף – המשקיעים. במקום לספק להם פתרונות, היא מחלישה אותם. 

להשקיע בנדל"ן בלי לקנות בית
אחד המכשירים הרלוונטיים היום הן קרנות להשקעות בנדל"ן. מדובר בקרן שמגייסת כסף מהציבור ומשקיעה בפרויקטיי נדל"ן, בהם התחדשות עירונית בגוש דן. הקרנות מאפשרות למשקיע ליהנות מביצוע עסקה בדומה לעסקה נדלנית, ללא ביצוע עסקת מכר בפועל. כך יכול המשקיע לחסוך זמן באיתור הנכס, את ההוצאות על מס הרכישה, היטלי השבחה, תיווך, שכר טרחה עו"ד והוצאות רבות נוספות הכרוכות בהשקעה ישירה בנדל"ן, וליהנות ישירות מתשואות ההשקעה. 

יש להיכנס לפרויקטים כאלה רק אם המשקיע מקבל את הבטחון שהבנק מקבל, את הריבית האופטימלית ואת הריבית בדמות שעבודים על הזכויות, כגון רישום שעבוד משכון ברשם התאגידים בגובה ההשקעה. השעבוד הינו בדרגה ראשונה על מלוא הכספים והזכויות שהגיעו או יגיעו לקרן מהיזם. יצוין כי הבטוחה הנ"ל שוות ערך לבטוחה שניתנת לגוף המממן/ הליווי הבנקאי. בנוסף, יש לבדוק כי החברה נותנת למשקיעים בטוחה נוספת בדמות רישום שעבוד משכון בדרגה ראשונה על מלוא הכספים והזכויות שיגיעו על הרווחים, וזאת על מנת לתת למשקיעים את האפשרות להיפרע ממקור נוסף.

בנוסף, בפרויקטים של פינוי-בינוי אין רכיב של רכישת קרקע והרווח היזמי נע בין 15-25% כך שגם אם תהיה ירידת ערך של דירות, המשקיע לא יאבד את הכסף כי היזמים עדיין מרוויחים.

בין מסלולי ההשקעה הקיימים
קרנות מציעות מסלולי השקעה שונים ומגוונים ויש להיוועץ באנשי מקצוע על מנת לבחור את הקרן והמסלול המתאימים לכם. עם זאת אני מציין מספר מסלולים המוכרים לי:

מסלול עליית ערך: במסגרת מסלול זה יכול משקיע להיכנס לקרן בהשקעה מינימלית של 500 אלף שקלים לפרויקט מסוים. חלקה היחסי של ההשקעה בפרויקט נקבע על פי הערכת שווי של שמאי שנצמדת לעליית הערך של הדירה. בשוק של ישראל ערך עליית הדירות עולה בממוצע 10% בשנה. מדובר למעשה באפיק השקעה ייעודי המספק למשקיעים את האפשרות להשקיע בקרן ייעודית, תוך נטרול שאר המרכיבים ברכישת נכס נדל"ן למגורים. המסלול ייעודי למשקיעים המחפשים את רכיב עליית הערך מנדל"ן למגורים בישראל הידוע בשוק כסקטור יציב עם גידול תמידי בהסתכלות לאורך שנים.

המשקיע נכנס עם סכום כסף מסוים בקרן של פרויקט ומקבל את חלקו היחסי בחברה כאשר המשקיע מקבל בטוחות של הקרן ונהנה באופן עקיף מערבויות של חוק המכר. כלומר, כל התגמולים בגין מכירת הדירות נכנסים לחשבון התמורות של הבנק המלווה את הפרויקט והמשקיע מקבל טופס משכון בדרגה ראשונה על זכויות של הקרן לקבל תקבולי מעודפי היתרות. 

מסלול ריבית קבועה: מבוסס על מודל עם גידור סיכונים, המקנה למשקיע ריבית קבועה וידועה מראש. גם במסלול זה יכול משקיע להיכנס לקרן בהשקעה מינימאלית של 500 אלף שקלים, תוך התחייבות מצד החברה לתשלום ריבית, שגבוהה באופן ניכר מזו שניתנת לו על פיקדונות בבנקים. מן הצד השני, גם החברה מפיקה ערך ממסלול זה שכן היא מגייסת כסף מהציבור במחיר נמוך יותר בהשוואה להלוואה של גורם בנקאי או חוץ בנקאי. יש לוודא כי האג"ח מוגבל בזמן למשך חיי הפרויקט. בנוסף, כדאי לזכור שהמשקיעים ממוסים בשיעור מופחת של 15% בלבד, במועד קבלת הכספים. 

מסלול משולב: מסלול משולב בין מסלול עליית הערך למסלול ריבית קבועה.  ניתן לעבור בין המסלולים השונים מבלי שהדבר יהווה אירוע מס.

*המאמר מובא מטעם יוסי ברק, מנכ"ל ובעלים קבוצת ברק פיננסים, המתמחה בתחומי הביטוח, ההשקעות והפיננסים והוא בגדר דעה אישית בלבד

מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות