השמאי המומחה שמוליק כהן, מציע מנגנון חישוב שיבטיח שלא תוציאו שקל מכיסכם בתקופת הדיור הזמני, גם אם שכר הדירה יעלה, ומסביר מתי היזם צריך להתחלק איתכם ברווחים
"סיירת שטח" העוסקת בנושאים הבוערים של ההתחדשות העירונית, פגשה בשטח את שמאי המקרקעין שמוליק כהן, בעלים ומנכ"ל משותף במשרד אס.קיי שמאות, המתמחה בתחום. ביקשנו לדעת מה דיירי פינוי בינוי צריכים לעשות, כדי להבטיח ששכר הדירה בדיור הזמני שאליו עברו, ישולם על ידי היזם גם במקרים של עליית מחירים. ברקע לחשיבות הנושא עומדים נתוני מדד מחירי הדיור של הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה), המעידים על עליות מתמשכות בשוק השכירות למגורים. כהן מסביר איך תוכלו להמנע מהוצאת כסף מכיסכם וגם מסביר מתי היזמים צריכים לחלק איתכם את הרווחים מהפרויקט.
שמוליק, אתה שמאי מומחה מהמובילים בארץ להתחדשות עירונית, ספר לנו איך בעלי הדירות יכולים להעריך את עלויות שכר הדירה בעת הפינוי לדיור זמני?
"לשמאי מקרקעין מומחה בהתחדשות עירונית יש מספר תחומים לקבוע בהם את חוות דעתו והם תמורות לבעלי הדירות, תשלום שכר דירה ראוי ו'חלוקת העושר' בין היזמים לבעלי הדירות. לגבי שכר דירה, אנחנו חווים גידל של 15-25 אחוז בשכירות בחודשים האחרונים ולכן, דווקא במתחמי פינוי בינוי החשיבות של קביעת שכר הדירה הוא קריטי, על מנת למנוע מבעלי הדירות להכניס יד לכיס ולשלם מכספם במשך המגורים הזמניים.
"הפתרון הוא בדמות מנגנון שקובע אינטרוולים לשכר הדירה, האחד בעת ההסכם עם היזם, פעם שניה מעדכנים את שכר הדירה ביום קבלת ההיתר כשהדיירים מפונים ובנוסף, לפחות פעם בשנה, שמאי מקבע את שכר הדירה הראוי ומעדכן את היזם. כך מונעים מבעלי הדירות לשלם מכספם על שכר דירה שוטף".
בהתייחס ל"חלוקת העושר", באילו מקרים בעלי הדירות יכולים לקבל יותר ממה שנחתם בהסכם?
"הצוות המקצועי שמוביל את המתחם כולל שמאי, אדריכל ועורך דין. התפקיד שלנו כשמאים, בין היתר, הוא לקבוע מבעוד מועד את אחוז הרווחיות של הפרויקט, שכן ללא אחוז רווחיות מינימלי היזם לא יוכל להתחיל לקדם תוכניות. כיום הרווח היזמי עומד על בין 15-25 אחוז, על מנת פרויקט יצא לדרך אלא שמחירי הנדל"ן נסקו וכאן נכנס מונח 'חלוקת העושר', שאומר למעשה שבמידה והפרויקט הוא רווחי מעל ומעבר למה שהוערך, על היזם להתחלק עם בעלי הדירות ברווח שלו, וישנן שתי דרכים מקובלות – מתן כסף או שווה ערך, כגון מפרט עשיר יותר, קומה גבוהה יותר וכן הלאה.
"לכן ההמלצה שלי היא לשלב בפרויקטיי התחדשות עירונית שמאי מקרקעין בשלב מוקדם ככל האפשר, על מנת שיכולת ההשפעה שלו לטובת בעלי הדירות תבוא לידי ביטוי".
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
