הסבר קצר ומדויק על דו"ח אפס, היטל השבחה והקשר ביניהם

מה זה דו"ח אפס?
דו"ח אפס הינו דו"ח כלכלי, אשר מטרתו הינה בדיקת כדאיות כלכלית עבור הקמת הפרויקט. הדו"ח מיועד לגופים בנקאיים וחוץ בנקאיים ונערך על ידי שמאי מקרקעין המוכר ע"י הגופים.

הדו"ח מציג בדיקה עסקית כלכלית מלאה טרם קבלת אשראי וליווי פיננסי עבור הקמת הפרויקט, ומהווה תנאי הכרחי על מנת לקבל אישור בנקאי עבור תחילת ביצוע הפרויקט.

במסגרת הכנת דו"ח אפס, נערכת בדיקה תכנונית של זכויות הבנייה, בדיקה משפטית של הזכויות במקרקעין, בדיקת תכנית הבקשה להיתר/תכנית חתומה של היתר הבנייה, אומדן מפורט של הכנסות צפויות בפרויקט וכן אומדן מפורט עבור עלויות הקמת הפרויקט, ולבסוף – בדיקת שיעור הרווח היזמי הצפוי בפרויקט המתוכנן.

חשוב לזכור, כי מבחינת הגוף המממן של הפרויקט, ישנה חשיבות רבה עבור המרכיבים הכלולים בדו"ח אפס, שכן כל סטייה מאחד ממרכיבי הדו"ח עלולה להשפיע על רווחיות הפרויקט ואף לגרום לעיכובו, ובמקרים נוספים אף לתיקון או ביטול תנאי הסכם הליווי מצד הגוף המממן המתבסס על דו"ח האפס. 

מה זה היטל השבחה ואיך מערערים?
היטל השבחה הינו תשלום המוטל על ידי הוועדות המקומיות בגין השבחה של מקרקעין, כתוצאה מאישור תב"ע (תכנית בניין עיר), מתן הקלה או התרת שימוש חורג.

שיעור היטל השבחה הינו מחצית (50%) מגובה ההשבחה שחלה על המקרקעין, אשר מוערכת על ידי שמאי מקרקעין מצד הוועדה המקומית. עם זאת, ישנם מקרים חריגים בהם שיעור היטל השבחה יכול להיות פחות מ- 50%, לדוגמא: תמ"א 38, פינוי בינוי, תיקון 117 לחוק התו"ב (פיצול יח"ד). חשוב לדעת, כי על שומת היטל השבחה ניתן לערער בתוך 45 ימים ממועד קבלת השומה.

ישנן שתי דרכים לערער על שומת הוועדה:

במידה והמחלוקת הינה על גובה החיוב – ניתן לערער בפני שמאי מכריע או לחילופין, בפני ועדת ערר לפיצויים והיטלי השבחה.

במידה והמחלוקת הינה על עצם החיוב – ניתן לערער בפני ועדת ערר לפיצויים והיטלי השבחה.

חשיבות אומדן היטל השבחה בדו"ח אפס
לאחר שהבנו את שני המונחים, ניגש להסבר על הקשר ביניהם ועל חשיבות ההבנה המקצועית בעת עריכת דו"ח אפס והיטל השבחה.

כחלק מעלויות הקמת הפרויקט אשר שמאי מקרקעין מתבקש להציג בדו"ח אפס, נכלל תשלום היטל השבחה. רמת המקצועיות הנדרשת בעריכת תחשיב היטל השבחה הינה קריטית וחשובה, שכן כל סטייה מהערכה זו, כמו כל סטייה אחרת בדו"ח, יכולה לפגוע ברווחיות הפרויקט.

עריכת אומדן היטל השבחה לצורך דו"ח אפס דורשת ידע רב, הן כשמאי מקרקעין העורך שומות נגדיות לוועדות המקומיות והן כשמאי מקרקעין המכיר היטב את גישות הוועדה.

אומדן היטל ההשבחה אשר מוצג בדו"ח אפס, בהנחה וטרם התקבל שובר תשלום מאת הוועדה, צריך להיערך בהתאם לגישת שמאי הוועדה ועל הצד הזהיר, שכן במידה ואומדן היטל השבחה ייערך בהתאם לשומה נגדית או בהתאם לגישת השמאי העורך את דו"ח האפס – הדבר עלול לפגוע ברווחיות הפרויקט, ובמקרים בהם ליזם אין הון עצמי נוסף – אף לגרום לעיכוב בתחילת הבנייה.

לא בכדי אנו, שמאי המקרקעין העורכים את דו"ח האפס, מגדירים את אומדן היטל השבחה בדו"ח אפס כאומדן חשיפה צפוי בפרויקט, שכן האומדן חייב לשקף בצורה מדויקת ככל האפשר את האומדן הצפוי להתקבל מצד הוועדה. 

*כותב המאמר, משה מנע, מכהן כשותף במשרד מנע – ברק שמאות מקרקעין וליווי פרויקטים, הינו בעל ניסיון במשרדים המובילים בענף בכתיבת שומות נגדיות והשתתפות בדיונים וכן, היכרות מעמיקה עם שומות הוועדות השונות.

בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל

קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: היטל השבחה דו"ח אפס משה מנע שמאות מקרקעין