אוהד דנוס // יחצ

כמה תהיה שווה הדירה שלכם אחרי תמ"א 38 ופינוי בינוי?

השמאי הבכיר, אוהד דנוס, עונה על שאלת השאלות ומציין שלושה רכיבים שישפיעו על שווי דירה שעברה פרויקט להתחדשות עירונית

מגדילים 19.12.2018

תמונה: אוהד דנוס // יחצ

מאת: אוהד דנוס, יו"ר לשכת השמאים לשעבר

כמה תהיה שווה הדירה החדשה שלי? אני נשאל לא אחת על ידי מועמדי ההתחדשות העירונית, דיירים ובעלי בתים של דירות במבנים מטים לנפול, בהם שוררת הזנחה וסכנה.
מה אני מרוויח? היא שאלת ההמשך.
וכל פעם שזה קורה, אני נזכר ונדהם כי לשאלה המסקרנת ביותר בשוק הזה, זו המשמשת אולי כמוטיבציה העיקרית לאישורן וקידומן של תכניות תמ"א 38 1 ו- 2 ותכניות פינוי בינוי, החליטו הגופים הרגולטוריים שלא לתת מענה.

האם יש מענה מהרגולטורים לשאלת השאלות?
הרי ליזמים קבלנים כן קבעו את שיעורי הרווח הראויים במיזמי פינוי בינוי בתקן שמאות 21 (25%-30% טרם אישור התכנית ו- 20%-25% בתכנית שכבר אושרה). אך גם בתקן מצוין זה, השואב השראתו מעולם הליווי הבנקאי ודו"חות האפס, שבהם בודק שמאי מקרקעין באם פרויקט בניה כלכלי ליזם ולבנק כפועל יוצא מכך (כשבדרך כלל רווח של 15% מספיק), הוחלט שלא לענות באותה העת לדיירים לשאלת הרווח עבורם. לצערי, גם בבדיקות שעורכים כיום לפרויקטי תמ"א, בדרך כלל השאלה החשובה הזו נותרת ללא מענה.

3 מרכיבים למבחני שווי שסייעו לכם
אז לקחתי על עצמי את האתגר, לנסות ולייצר אי אלו מבחני שווי, שיעזרו הן ליזמים והן לדיירים, על מנת להמחיש להם פעם אחת ולתמיד, לא מה מרוויח היזם אלא מה הם מרוויחים מפרויקט ההתחדשות העירונית שעומד על הפרק. וכמו כל דבר טוב בחיים, גם כאן ההשבחה של נכסי הדיירים מתחלקת ל-  3 רכיבים עיקריים:

  1. בניה חדשה/מחוזקת לעומת בניה ותיקה ומיושנת.
  2. תוספות בניה (מ"ר בנויים חדשים לדירה כולל ממ"ד, מרפסת ומחסן).
  3. תוספת חניה.

הרכיב הראשון: בנייה חדשה לעומת בנייה ותיקה
הרכיב הראשון הוא הקשה ביותר לבדיקה מבין השלושה. הוא צריך להביא בחשבון מרכיבים רבים נוספים כגון איכות התכנון של המבנה החדש או תוספת השטחים, הגדלת הצפיפות במבנה החדש או המחוזק ואי הנוחות בתקופת הבניה. ככלל, בניה חדשה תמיד שווה יותר מבניה וותיקה. כמה יותר? השיעור יכול לנוע בין 10% בלב אזורי הביקוש ל- 30% באזורים פריפריאליים יחסית. הסיבה לכך שבאזורי הביקוש הדיירים "מרוויחים" פחות היא ששם למיקום השפעה גדולה יותר על שווי המ"ר הבנוי, כשדירות יד שניה וחדשות נסחרות כמעט באותו המחיר.

הרכיב השני: תוספת בנייה
הרכיב השני, כבר פשוט יותר לבדיקה והערכה. כמה מ"ר הוסיפו אתה יודע? כמה מ"ר הדירה שלך גם? מכאן המלאכה פשוטה יותר. ייחוס מקדמי שווי ראויים למרפסת ולמחסן וסיכום שלושת מרכיבי הגדלת השטח יתנו לך בקירוב את אחוז ההשבחה בגין רכיב זה (קיימים עניינים נוספים של שוליות שטחי התוספת, קומה, כיווני אוויר וכד' להערכה מדויקת יותר). לממ"ד אגב, אין משחק בהיבט זה, מאחר ובכל פרויקט חיזוק/פינוי בינוי הכולל תוספת בניה מחויבים היזמים בממ"ד.

לדוגמא, אם יש לנו דירה של 50 מ"ר לה נוספו עוד 25 מ"ר (כולל ממ"ד), מרפסת בשטח 10 מ"ר ומחסן של 6 מ"ר, ניתן לומר בוודאות כי ההשבחה תנוע סביב ה- 65% מהשווי הקיים, בפרויקט תמ"א 38/1 – חיזוק ועד ל- 75% בפרויקט תמ"א 38/2 – הריסה ובניה מחדש.

הרכיב השלישי: חניה
הרכיב השלישי, תוספת חניה, עומד בפני עצמו. קיימים מקומות בהם החניה נסחרת בעלות הקמתה וקיימים מקומות שמחירה גבוה בהרבה מכך. שאלה נוספת היא האם החניה היא מקורה או פתוחה. ככלל עלות התקנת מקום חניה מקורה נעה בממוצע סביב ה- 120 אלף ש"ח. ולכן, מקום חניה יכול לתרום לשווי הדירה החדשה שיעורים שבין 5%-10%.

ולסיכום, ניתן לראות שבפרויקטי התחדשות עירונית ירוויחו הבעלים שיעורים גבוהים משמעותית מאלו של היזם ובצדק. שיעורים אלה יכול שינועו בין 20% במינימום (בניה חדשה/מחוזקת וחניה בלבד) ועד ל- 120%!!! במקסימום.
מובן כי יש לבחון כל עסקה באופן פרטני אך ברור שטוב יעשו היזמים והדיירים אם יזמינו בדיקה שכזו, העשויה לשפוך אור חדש ובוהק יותר על העסקה שעומדת על הפרק.

דרג את הכתבה

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

קומה אחת למטה

ועדת הערר המחוזית בתל אביב גיבתה את הועדה המקומית שהפחיתה קומה בפרויקט תמ"א בגבעתיים: "זכויות מכוח תמ"א 38...
רונן דמארי 11.07.2019

אחת נגד כולם

פרויקט תמ"א 38/2 בבני ברק לא ייצא לפועל בשל התנגדותה של בעלת דירה אחת בבניין. ועדת הערר דחתה...
רונן דמארי 11.07.2019
נשמח לדבר אתך
נגישות