חברת מולטילנד חושפת כיצד הצליחה לחבר שלושה בניינים ברחוב נחשק בתל אביב לטובת פרויקטיי התחדשות עירונית, למרות שינויי המדיניות של העירייה ומצוקת החנייה. רגע לפני קבלת ההיתר, אומר הבעלים, עו"ד יוסף גיא מוסרי: " הדיירים הבינו שאנחנו נלחמים עבורם"
רחוב מיכ"ל נבחר לאחד מעשרת הרחובות היפים בתל אביב בסקר תושבים. הוא מצוי בלב העיר בצמוד למלצ'ט ומהווה מעין אי בודד בלב העיר התוססת. עו"ד יוסף גיא מוסרי, בעלים ושותף בקבוצת היזמות מולטילנד, מספר כי לאחר שהבינו את הפוטנציאל הגדול של הרחוב, הם פנו לדיירים בהצעה לקדם התחדשות עירונית ברחוב, וחושף את האתגרים שעמם התמודדו בשבע השנים האחרונות, עד לקבלת אישור הוועדה המקומית.
"מדובר בשלושה בניינים המהווים 30 אחוז מהרחוב, ב-25 דירות קיימות, שיזכו להגדלה של בין 5-10 מ"ר, וב-15 דירות יזם שייבנו בשלושת הבניינים. לקבוצת מולטילנד יש ניסיון עשיר בבנייה מורכבת של בניינים לשימור כמו במקווה ישראל 19 וברחוב הרב קוק 33, ובימים אלה פרויקט של החברה ברחוב נורדאו 38-40 נמצא בשלב אכלוס", אומר עו"ד מוסרי, "בפרויקט מיכ"ל בחרנו לצרף 3 בניינים יחד על מנת שתהיה כדאיות כלכלית שתאפשר את ביצוע הפרויקט".
כיום, הפרויקט ברחוב מיכ"ל מצוי בשלבי קבלת היתר ולאחר החלטת וועדה מקומית. אחד המאפיינים שמייחדים את הפרויקט הוא השילוב של שני היתרים נפרדים – במיכ"ל 14 – התחדשות עירונית במסגרת תמ"א 38/1 חיזוק ועיבוי ובמיכ"ל 10-12 – תמ"א 38/2 הריסה ובנייה מחדש, לרבות תוספת מרתף וחנייה תת קרקעית משותפת לשלושת הבניינים יחד. לדברי עו"ד מוסרי, "משום שמדובר ברחוב קטן, החנייה המשותפת מהווה פתרון למצוקת החנייה באיזור, למעשה החיבור של שלושת הבניינים אפשר גם לדיירי מיכ"ל 14 תוספת של חנייה שלא יכלה להתקיים בדרך אחרת משום שבתמ"א 38/1 לרוב לא מייצרים חניות. בנוסף, הפרויקט למעשה שומר על הצביון המיוחד של הרחוב, מדובר בבניינים ישנים שנבנו בשנות ה-50-60 ומשוועים לחיזוק ולהתחדשות. תוספת הבנייה תשתלב במרקם הרחוב".
הפרויקט, שהחל את דרכו בשנת 2015 עבר לא מעט תלאות בדרך לאחר שהמדיניות של עיריית תל אביב השתנתה ביחס להבלטת ממ"דים וקבוצת מולטילנד נאלצה להגיש את התוכנית מחדש. "חברה העוסקת בהתחדשות עירונית בתל אביב יודעת מהם גבולות האפשר באותו היום שבו היא מתחילה לדבר עם הדיירים, אך בין זה לבין מה שניתן יהיה לעשות בסוף אין בהכרח התאמה, משום שבאזור לב העיר, שבו מצוי רחוב מיכ"ל, אין עדיין תוכנית רבעים מאושרת ולכן, כשהגשנו לראשונה את התוכנית לאישור, העירייה מצאה לנכון למנוע את קבלת ההיתר וחייבה אותנו לתכנן מחדש את הפרויקט, ולהקטין במידה מסוימת את הדירות של הדיירים הקיימים ואת דירות היזם".
היה צורך לגייס שוב את הדיירים לאחר שינוי המדיניות?
"הדיירים הבינו שאנחנו נלחמים עבורם כדי להשיג את התוצאה הטובה ביותר. התכנון ב-2015 כלל דירות גדולות יותר משום שהמגמה בשנה זו הייתה לאפשר הבלטת ממ"דים עד לקו הבניין, אך המגמה הזו השתנתה. הגענו עד לוועדת ערר במועצה הארצית בנושא החלטת הממ"דים. גם כאשר אולצנו לבצע הפחתה מסוימת של מ"ר בדירות, הם קיבלו זאת בהבנה גדולה כי הבינו שזוהי האפשרות הטובה ביותר בנסיבות הקיימות, ויש יותר יתרונות מאשר חסרונות במימוש הפרויקט".
האם אתה ממליץ למעשה לדיירים לא להתמהמה בקבלת החלטות?
"לעיתים דיירים בפרויקטים מתמהמהים בקבלת החלטות ולא מבינים שלפעמים מה שניתן לקבל במועד מסוים לא בהכרח ניתן יהיה לקבל במועד מאוחר יותר. המדיניות הרווחת היא לא של הגדלה אלא של צמצום עקבי והוא יכול להתבטא בביטול או צמצום דרמטי של תקני חנייה בפרויקטים חדשים או בנושא של כמות המ"ר שניתן יהיה לקבל.
"לכן, אני פונה לדיירים ואומר – קחו מה שנותנים לכם היום, כי אנו לא חסינים מפני החלטות של עיריית תל אביב, שיגרמו לכך שבפרויקטים רבים לא תהיה כדאיות כלכלית בשל תשלום היטלי ההשבחה, שעשוי להשתנות או הוספה של שטחי ציבור. המהירות וההתקדמות מצד הדיירים, היא זו שתאפשר להם לבצע את הפרויקט ולא להימצא במצב שהתנאים ישתנו לרעתם".
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
