צחי סופרין // נווה אביאני
צחי סופרין // נווה אביאני

מה הקשר בין גורם מארגן לקבוצת רכישה לבין מארגן פרויקט התחדשות עירונית?

מערכת היחסים בין גורם מארגן לבין קבוצת הרכישה, זהה בהרבה מובנים למערכת היחסים שבין חברות בתחום ההתחדשות העירונית לבין בעלי הדירות עצמם

צחי סופרין* 22.09.2021

קיים דמיון רב בין התנהלות יזם מול בעלי דירות לצורך קידום תהליך פינוי בינוי לבין התנהלות מארגן קבוצת רכישה מול חברי הקבוצה בבואם לממש אופציה שהתקבלה לרכישת קרקע ולהקים  עליה פרויקט. בשני המקרים ראוי, מצד היזם או הגורם המארגן, להתייחס ללקוח כאל שותף, זאת מאחר ומדובר בשתי עסקאות בהן לשני הצדדים של העסקה יש את אותו אינטרס, והוא –  להביא להצלחת הפרויקט.

בשני המקרים מדובר ביחסי צדדים המושתתים בראש ובראשונה על אמון, שכן העבודה המשותפת של יזם עם הנציגות הנבחרת של בעלי הדירות או של קבוצת הרכישה היא אינטנסיבית מאוד, שכן הנציגות צריכה לאשר כל שלב בדרך על מנת להתקדם עם הפרויקט. לכן, מערכת היחסים הזו כה חשובה ויזם שרואה בלקוחות שלו שותפים מלאים לדרך, הוא זה שיצליח. 

בעסקת קרקע רגילה למשל לאחר שהיזם קונה את הקרקע או זוכה במכרז של המדינה, הוא בונה את הפרויקט ומוכר את כל הדירות כראות עיניו. אם מדובר בעסקת קומבינציה עם בעלי קרקע פרטיים, רכיב הקומבינציה (כמה דירות יקבלו בעלי הקרקע בפרויקט החדש) נקבע בהסכם המוקדם בין היזם ובעלי הקרקע, אבל לאחר מכן הפרויקט הוא של היזם בלבד וכל הנוגע למערכת היחסים בינו לבין הלקוחות כפופה לחוק המכר ותו לא.

מערכת היחסים בין גורם מארגן לבין קבוצת הרכישה, זהה בהרבה מובנים למערכת היחסים שבין חברות בתחום ההתחדשות העירונית לבין בעלי הדירות עצמם, וזאת מבחינת קידום התהליכים, החששות והאמון הדרוש. 

חובה לבדוק את מצב התב"ע והאם היא בתוקף. בשני המקרים מתנהלים מול נציגות נבחרת, של דיירים או של קבוצת הרכישה. ניהול הכספים מתבצע מול נאמן או מול עו"ד המייצג את בעלי הדירות. כמו כן, יש חובה לרשום לטובת בעלי הדירות או חברי הקבוצה, הערות אזהרה בטאבו שיגנו על הזכות שרכשו בקרקע.

בסופו של יום, חשוב להבין ששני התהליכים עבור בעלי הדירות או חברי קבוצת הרכישה דומים לריצת מרתון – השקעה ארוכת טווח. מדובר בשני המקרים בעסקת שותפות, למרות שזו עסקת נדל"ן לכל דבר, שבה גם בעלי הדירות וגם חברי קבוצת הרכישה חייבים להבין שמדובר בתהליך בו יש סיכונים מצד אחד ומצד שני סיכויים לייצר רווח גבוה על ההשקעה שלהם. בקבוצת רכישה על פי רוב מדובר בקרקע שנרכשת במחיר נמוך ממחיר השוק ולכן הפוטנציאל לעליית מחיר במידה והפרויקט מצליח, גבוה. בהתחדשות עירונית, הורסים בניין ישן ובונים מהיסוד פרויקט חדש, כזה שגורם לעלייה של ערך הדירה, כאשר בעלי הדירה מקבלים דירה חדשה וגדולה יותר.

*כותב המאמר, צחי סופרין, הינו בעל שליטה וסגן יו"ר קבוצת סופרין המתמחה בייזום, ניהול וארגון של קבוצות רכישה למסחר, משרדים, מגורים ולוגיסטיקה וכן בייזום פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות