banner
צחי סופרין // נווה אביאני
צחי סופרין // נווה אביאני

מה הקשר בין גורם מארגן לקבוצת רכישה לבין מארגן פרויקט התחדשות עירונית?

מערכת היחסים בין גורם מארגן לבין קבוצת הרכישה, זהה בהרבה מובנים למערכת היחסים שבין חברות בתחום ההתחדשות העירונית לבין בעלי הדירות עצמם

צחי סופרין* 22.09.2021

קיים דמיון רב בין התנהלות יזם מול בעלי דירות לצורך קידום תהליך פינוי בינוי לבין התנהלות מארגן קבוצת רכישה מול חברי הקבוצה בבואם לממש אופציה שהתקבלה לרכישת קרקע ולהקים  עליה פרויקט. בשני המקרים ראוי, מצד היזם או הגורם המארגן, להתייחס ללקוח כאל שותף, זאת מאחר ומדובר בשתי עסקאות בהן לשני הצדדים של העסקה יש את אותו אינטרס, והוא –  להביא להצלחת הפרויקט.

בשני המקרים מדובר ביחסי צדדים המושתתים בראש ובראשונה על אמון, שכן העבודה המשותפת של יזם עם הנציגות הנבחרת של בעלי הדירות או של קבוצת הרכישה היא אינטנסיבית מאוד, שכן הנציגות צריכה לאשר כל שלב בדרך על מנת להתקדם עם הפרויקט. לכן, מערכת היחסים הזו כה חשובה ויזם שרואה בלקוחות שלו שותפים מלאים לדרך, הוא זה שיצליח. 

בעסקת קרקע רגילה למשל לאחר שהיזם קונה את הקרקע או זוכה במכרז של המדינה, הוא בונה את הפרויקט ומוכר את כל הדירות כראות עיניו. אם מדובר בעסקת קומבינציה עם בעלי קרקע פרטיים, רכיב הקומבינציה (כמה דירות יקבלו בעלי הקרקע בפרויקט החדש) נקבע בהסכם המוקדם בין היזם ובעלי הקרקע, אבל לאחר מכן הפרויקט הוא של היזם בלבד וכל הנוגע למערכת היחסים בינו לבין הלקוחות כפופה לחוק המכר ותו לא.

מערכת היחסים בין גורם מארגן לבין קבוצת הרכישה, זהה בהרבה מובנים למערכת היחסים שבין חברות בתחום ההתחדשות העירונית לבין בעלי הדירות עצמם, וזאת מבחינת קידום התהליכים, החששות והאמון הדרוש. 

חובה לבדוק את מצב התב"ע והאם היא בתוקף. בשני המקרים מתנהלים מול נציגות נבחרת, של דיירים או של קבוצת הרכישה. ניהול הכספים מתבצע מול נאמן או מול עו"ד המייצג את בעלי הדירות. כמו כן, יש חובה לרשום לטובת בעלי הדירות או חברי הקבוצה, הערות אזהרה בטאבו שיגנו על הזכות שרכשו בקרקע.

בסופו של יום, חשוב להבין ששני התהליכים עבור בעלי הדירות או חברי קבוצת הרכישה דומים לריצת מרתון – השקעה ארוכת טווח. מדובר בשני המקרים בעסקת שותפות, למרות שזו עסקת נדל"ן לכל דבר, שבה גם בעלי הדירות וגם חברי קבוצת הרכישה חייבים להבין שמדובר בתהליך בו יש סיכונים מצד אחד ומצד שני סיכויים לייצר רווח גבוה על ההשקעה שלהם. בקבוצת רכישה על פי רוב מדובר בקרקע שנרכשת במחיר נמוך ממחיר השוק ולכן הפוטנציאל לעליית מחיר במידה והפרויקט מצליח, גבוה. בהתחדשות עירונית, הורסים בניין ישן ובונים מהיסוד פרויקט חדש, כזה שגורם לעלייה של ערך הדירה, כאשר בעלי הדירה מקבלים דירה חדשה וגדולה יותר.

*כותב המאמר, צחי סופרין, הינו בעל שליטה וסגן יו"ר קבוצת סופרין המתמחה בייזום, ניהול וארגון של קבוצות רכישה למסחר, משרדים, מגורים ולוגיסטיקה וכן בייזום פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

לכנס הנדל"ן השנתי | כל בכירי הענף במקום אחד!

שיתוף
תגיות:

כתבות שיכולות לעניין אותך

"יזמות פורצת דרך"

ליזם אורן פלד, שייסד לפני כ12  שנה את חברת הנדל"ן GLM ישראל ביחד עם שותפיו, עופר בן דור...
בשיתוף חברת GLM 23.05.2022

PAZZO MARZO חודש מרץ המטורף

פקידי האוצר ובראש וראשונה שר האוצר ליברמן, עשו בפעם המי יודע כמה טעות קלאסית, כשניסו לפגוע בביקושים, זאת...
עמית דובקין, אסטרטג נדל"ן ויועץ התקשורת 16.05.2022

מי שומר עלינו?

גם בשעות הלילה המאוחרות, באזורי תעשייה שוממים ובמקומות מרוחקים הסיירים והמאבטחים האזרחיים הם הכוח המגן שמונע פריצות ונזקים...
ניר גלבוע 18.04.2022

המלחמה על אדמות קיבוץ האון

ינקי  קוינט, מנהל  רשות  מקרקעי  ישראל, סוקר את הרקע לשיווק קרקעות קיבוץ האון, שאדמותיו שעל שפת הכנרת קורצות...
ינקי קוינט, מנהל רשות מקרקעי ישראל 31.03.2022

לא למהר להעלות את שער הריבית!

בנק ישראל בפרט, ומקבלי ההחלטות בתחום הכלכלי בכלל, יעמדו מן הסתם במהלך בימים הקרובים  בפני דילמה לא פשוטה:...
עמית דובקין 17.03.2022

תמ"א 38 בסטטוס של אסיר ברישיון

אין לנו היזמים והקבלנים, אלא לחוש כמו אסירים ברישיון כשהמדינה עושה לנו טובה ומאריכה בשנה את תוכנית תמ"א...
רוני מזרחי 16.03.2022

מגלופוליס 2050 – האתגר הלאומי הגדול

"מודל ה"קפסולה" של מגדלים כבר קודם בהצלחה מרובה בשכונת סירקין שבפתח תקווה, ויעניק לתושבים את כל השירותים האפשריים"...
אדריכל רוני תימור 08.03.2022

הסתירות הלוגיות של תא/5000

כוונתה של עיריית תל אביב לעדכן את תכנית המתאר תא/5000 היא טובה אולם כוונות טובות לחוד ומציאות לחוד....
אדריכל אמיר שוורץ 17.01.2022

איפה האחריות שלכם?

"יש להיות מוטרדים במיוחד מנושא העדר בטיחות מינימלית, שלא לומר סכנה ממשית, בחלק משמעותי ביותר של הבניינים הקיימים...
עו"ד אלדן דנינו 02.01.2022

נקודת התורפה להגדלת היצע הדיור

כשאין כלל הלימה בין תוכניות הבנייה לתוכניות התחבורה, שלא לדבר על תשתיות משלימות אלמנטריות – אישורי הבנייה נבלמים...
אייל בהרי 28.12.2021

האובססיה להוריד את הרוב הנדרש

האם במרוץ המטורף להורדת הרוב הנדרש של הדיירים בפינוי בינוי מישהו חשב על הגורם האנושי, מלח הארץ, שהתגורר...
אייל בהרי 02.12.2021

מי את תמ"א 47?

"הנשק הסודי של ההתחדשות העירונית" – הגיע הזמן שהציבור הרחב יכיר הרבה יותר טוב את תמ"א 47 –...
מגדילים 09.11.2021

להקדים התחדשות עירונית לקריסה

המבנים הישנים בישראל הפכו להיות פצצה מתקתקת. לא מדובר בתופעה חדשה אלא בהזנחה ארוכת שנים, אדישות מערכתית וגם...
חמוטל כהן 17.10.2021

נס ה-11 בספטמבר בחולון

אחרי קריסת הבניין המסוכן בחולון: "יש ליזום תוכנית דחופה ומידית בהליך מקוצר למבנים מסוכנים, פינוי תוך 90 יום...
רוני מזרחי* 19.09.2021

חוק ההסדרים הוא לא יותר מאקמול

חוק ההסדרים הוא אקמול לחולה במחלה ממארת. זה לא יעזור. זה רק יגרום לחולה לשכוח לכמה דקות את...
עו"ד רונית עובדיה, משרד הררי טויסטר ושות' 29.07.2021

זה לא שוק הנדל"ן שהכרתם

עליות מחירי הקרקע, המשכנתאות ששוברים שיאים חדשים, דהירת המשקיעים ועליית מחירי הדירות  – מוכיחים כי זו שעתה היפה...
רנית נחום-הלוי 03.06.2021

ההתחדשות העירונית לאן

הכוונה טובה – מדינת ישראל והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מעודדות ופועלות לקידום פרויקטי התחדשות עירונית חדשים במקומה של...
רנית נחום-הלוי 25.05.2021

המדינה חוזרת לספסרות בקרקע

בימים האחרונים התפרסמו תוצאות של מכרז קרקע ברמת השרון. התוצאות מעידות על הסתערות יזמים וקבלנים וגם על מחירים...
מגדילים 28.01.2021

יותר דירות? יותר תאונות!

אחרי הקורונה תבוא עלייה משמעותית בכמות התאונות והנפגעים בענף הבנייה, בדיוק כשם שבשנים עברו, שבהן שוק הדיור נכנס...
עו"ד אלדן דנינו 21.01.2021

איך יראה שוק המשרדים בשנת 2021?

האם שוק המשרדים עתיד להתרחב, מדוע הצעת משרד האוצר להפוך משרדים למגורים רצופה במכשולים ומה המענה שייתן פתרונות...
מגדילים 08.11.2020

הקורונה מתעתעת גם בנתונים

סקירת האוצר שפורסמה בשבוע שעבר מעידה במבט ראשון על התאוששות של הענף באוגוסט. אם לא היה סגר שני...
אורי חודי 01.11.2020

בנייה במגדלים – לא בכל מחיר!

בניית מגדלים בפריפריה ומחוץ לאזור הביקוש לא רק שאינה חיונית, היא אף פוגעת, פיזית ותודעתית, במרחב הטבעי של...
מגדילים 09.09.2020

האם ישראל תהפוך להונג קונג?

מה תהינה ההשלכות של שינוי תכנית המתאר הארצית תמ"א 35? התכנית צפויה לצופף משמעותית את הבנייה בערים, פי...
מגדילים 05.08.2020

הסבת משרדים לדירות מגורים?

מחישוב זהיר שערכנו, ניתן כבר בשנה הקרובה לקדם כ-25-30 אלף דירות למגורים על ידי שינוי ייעוד ממשרד למגורים...
מגדילים 05.08.2020

אשליית ההלוואות והמשכנתאות

יש לשמור לא רק על הבנקים, אלא על הצרכנים הלווים, ולקבוע קריטריונים (צ'ק ליסט) שיאפשרו לזהות לווים בעייתיים...
מגדילים 27.07.2020

האם תם עידן עירוב השימושים ?

"המתכננים יותרו קומת מסחר או משרדים במפלס התחתון של המגדלים, אולי שתי קומות, אבל התרחיש של לפני ימי...
מגדילים 22.07.2020

אשליית מדד הדיור

האם אכן מדד הלמ"ס משקף את מצב שוק הדיור לאשורו, או שבעצם הוא משקף בפועל כמות מצומצמת יחסית...
מגדילים 17.05.2020