נחמה בוגין // צילום: עמית ישראלי
נחמה בוגין // צילום: עמית ישראלי

כיצד תצלחו את תקופת המימושים והפירוקים שאחרי המשבר?

כל טעות בהתנהלות יכולה להביא להפסד ופגיעה קשה, החל משערוך נכסים בהתאם לערך הקודם שלהם, המשך באובדן אפשרי של עשרות אחוזים משווי הנכס, וכלה בקושי לבצע עסקות בתקופה זו. כיצד תנהלו את הנכסים? כל התשובות לפניכם

מגדילים 19.04.2020

נחמה בוגין // צילום: עמית ישראלי

מאת: שמאיי המקרקעין נחמה בוגין ושמי מויאל

מדינת ישראל והעולם כולו מצויים במשבר שלא נודע כמותו שנים – הסכנה הבריאותית באה לידי ביטוי בעצירה כלכלית קשה, ממשלות העולם מכניסות יד לכיס ומסייעות לשכירים, עצמאיים ועסקים קטנים וגדולים לעבור את המשבר, ואצלנו, למרבה הצער, נותנים מעט מדי ובאיחור. את התוצאות אנחנו רואים כבר עכשיו במאות אלפי הנרשמים ללשכת האבטלה ובמשפחות שאיבדו את מטה לחמן רגע לפני חג הפסח. 

לצערנו, הגל הבא שנראה בשבועות ובחודשים הקרובים, הינו כמעט בלתי נמנע, כניסה לקשיים ואף קריסה של עסקים מסוגים שונים. לפיכך, בתקופה הקרובה אנחנו עתידים לראות זינוק בשורה של צעדים ועסקות האופייניות לתקופת משבר: חדלות פירעון, מימושים, פירוקים, מיזוגים, רכישות, העברת נכסים לכינוס ועוד. עסקים יחפשו רוכשים ומיזוגים עם חברות משלימות, מי שיזדקק לכסף מהיר ישים על נכסים על המדף, ובהמשך הדרך כנראה ככל הנראה גם נכסים שהבנקים ונושים אחרים יממשו על מנת לקבל חזרה את החוב שלא שולם. 

בימים אלה, אפילו יותר מאשר בימים רגילים, כל טעות בהתנהלות יכולה להביא להפסד ופגיעה קשה עוד יותר – החל משערוך נכסים בהתאם לערך הקודם שלהם שכיום במקרים רבים אינו רלבנטי, המשך באובדן אפשרי של עשרות אחוזים משווי הנכס בשל אילוץ מכירה בזמן קצר, וכלה בקושי לבצע עסקות בתקופה זו ובכך שגם רוכשים פוטנציאליים מעדיפים לשבת על הגדר ולחכות להתפתחויות.

מימוש נכסים הוא אתגר גדול בימי משבר. לצערינו, המשבר הכלכלי האדיר, העולמי והמקומי, פוגע פגיעה אנושה בענפים כמו תעופה, ארועים, מסעדנות, מלונאות, מסחר, נסיעות, פנאי ונופש ופוגע במידה כזו או אחרת במשק כולו! חלק מהחברות יגיעו לחדלות פירעון, אחרים יישארו לעבוד מהבית, ונראה שגם כאשר יוסר הסגר הציבור לא ימהר להסתופף כבעבר בבתי קפה עמוסים, מסעדות וחנויות. לכל אלה תהיינה השלכות משמעותיות על שוק הנדל"ן. מחד, גופים שנקלעו לקשיים ייאלצו למכור נכסים כדי לגייס מזומנים (ראו למשל עיסקת קסטרו מהימים האחרונים)  ומאידך, נכסים מסוימים ירדו בערכם, כך למשל: נכסים מניבים למשרדים, אשר בהם תהיה לדעתינו ירידת שווי עקב קושי של שוכרים לשלם שכירות ועקב שינוי בהרגלי עבודה והעדפת עבודה מהבית. 

שמי מויאל // יחצ
שמי מויאל // יחצ

הקונים וגם המוכרים צריכים להיות ערים למצב המיוחד שנוצר. כאשר נראה בשוק נכסים שמועברים לכינוס, יצטרכו השמאים לקבוע שומות זהירות, ולהיות "עם היד על הדופק" על מנת לאפשר את מכירת הנכס גם בתקופת משבר. 

נקודה נוספת היא בחירת הנכסים הנכונים למימוש. לעתים, ובעיקר כאשר נוצרים קשיים המחייבים בעלי עסקים ונכסים לממש אותם, ההחלטה איזה נכס למכור נעשית באופן לא רציונלי. יכול להיות שהנכס שיהיה קל יותר למכור ואולי אפילו יש לגביו הצעה או שתיים על המדף, הוא דווקא זה שעדיף לשמור אצלנו כי יש לו סיכוי גבוה יותר להתאושש ופוטנציאל הכנסה טוב יותר, ביחס לנכס אחר שאולי יקשה עלינו יותר לממש אותו, או שיש לנו קשר רגשי אליו. חשוב לקבל ייעוץ מקצועי ולא לקבל החלטות מהירות בלי מחשבה מעמיקה, ההבדל ביום שאחרי יכול להיות מהותי.

מימוש מהיר או מכירה באילוץ יביאו כמעט תמיד לירידה בערך הנכס, אבל גם פה יש הבדל בין ירידה של 10% לירידה של 30%. היכולת לחשוף את הנכס בשוק שכמעט ואין בו קונים כרגע, תשפיע גם היא על היכולת לסגור עסקה. גם פה יש להבדיל בין סוגי הנכסים  ולבחור נכון.

הליכים נוספים שככל הנראה יהפכו נפוצים יותר בתקופה הקרובה הם פירוקי שיתוף, כלומר כאשר בעלים אחד בנכס נקלע לקשיים ומעוניין לממש את חלקו בעוד הבעל/ים האחרים לא. כאן מדובר בתורה שלמה אשר במקרים הקשים יכולה להגיע גם לשנים של משא ומתן והליכים מייגעים. ליווי מקצועי יכול למצוא את הפתרונות הישימים שישאירו בידי בעל הנכס את הסכום הגבוה ביותר ובלי שהדבר ייקח שנים. 

המשותף לכל הדוגמאות שהעלינו הוא הצורך באסטרטגיה ברורה ומחושבת ומימוש עקבי שלה. לא כולם יכולים לעשות זאת בכוחות עצמם, ועדיף להם להשקיע בליווי של איש מקצוע. זה נכון גם בימים כתיקונם, ובוודאי בתקופות לא פשוטות כמו זו שאנו נמצאים בה עכשיו. אם ישראל תמשיך במסלול זה נראה כי הקורבנות הכלכליים של המשבר יהיו גדולים ורבים יותר מהקורבנות שייפגעו מהמחלה עצמה, אבל גם מי שנפגע צריך למזער את הנזק והסכנות על מנת שיוכל לקום על הרגליים באופן המיטבי ביום שאחרי, כי גם הוא יגיע. 

 

  • הכותבים הינם ממשרד נחמה בוגין בע"מ, המתמחה בין השאר בליווי שמאי להליכי מימוש, פרוק ועסקאות בנכסים בהיקפים גדולים. נחמה בוגין שמאית מקרקעין ומשפטנית, מייסדת ובעלים, שמי מויאל שמאי מקרקעין וכלכלן, שותף.

 

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות