איך ישפיעו הדירות הקטנות על בנייני המגורים והמרחב העירוני?

אם עד לא מזמן דירות קטנות נחשבו בעיקר לפתרון נקודתי, כיום כבר ברור שמדובר בכיוון תכנוני רחב. בתקופה האחרונה מנהל התכנון העביר מסר חד וברור יותר: יותר דירות, ויותר דירות קטנות בתוך התמהיל. השינוי הזה קיבל חיזוק הן ברמת החקיקה והן ברמת המדיניות המקצועית, והוא כבר עובר מן הנייר אל תוכניות קונקרטיות בשטח. לכן, מי שמביט היום על שוק המגורים צריך להבין שהשאלה כבר איננה האם נראה יותר דירות קטנות, אלא באיזה קצב, ובאיזה אופן הן ישנו את הבניינים, את המתחמים ואת המודל היזמי כולו.

הערים מורכבות כיום ממשפחות שמחפשות דירות גדולות, אך במקביל גם ממספר הולך וגדל של יחידים, משפחות חד הוריות, זוגות צעירים, מבוגרים שמצמצמים דיור בגיל השלישי, שוכרים ומשקי בית קטנים שמבקשים להישאר בעיר בלי להיכנס למוצר גדול ויקר מדי. במנהל התכנון זיהו היטב את המציאות הזו והגיעו למסקנה ברורה: תכנון שממשיך לייצר בעיקר דירות גדולות כבר אינו פוגש את צורכי השוק. לכן, הדירה הקטנה מפסיקה להיות מוצר משני והופכת לחלק מרכזי מהתכנון, במיוחד במוקדים עירוניים, לאורך צירים מתחדשים ובסמוך למערכות תחבורה ציבורית נגישות.

המגמה הזו כבר ניכרת היטב בשטח. בחולון, למשל, אושרה להפקדה בשנת 2025 תוכנית פינוי בינוי רחבת היקף בסמוך לתחנת מטרו עתידית, הכוללת למעלה מ 3,200 יחידות דיור, מהן 640 דירות קטנות מאוד בשטח של עד 55 מ ר. זוהי החלטה תכנונית שמשנה את אופיו של הפרויקט כולו. גם במערב ראשון לציון קודמה תוכנית בהיקף של כ 1,800 יחידות דיור, וגם שם ניתן משקל משמעותי לשילוב דירות קטנות בתוך בינוי מרקמי המלווה רחוב. בירושלים נמשכת אותה מגמה, עם הוראות ברורות בפרויקט בגבעה הצרפתית, שם נקבע כי לפחות 20% מהדירות יהיו דירות קטנות, לצד חזית מסחרית פעילה והקצאה לשכירות ארוכת טווח. במילים אחרות, הדירה הקטנה איננה מופיעה לבדה, אלא כחלק ממודל עירוני שלם.

זהו גם הרגע שבו המספרים הופכים לשיקול תכנוני מהותי מבחינת האדריכל. יותר דירות קטנות פירושן יותר משקי בית באותו בניין או מתחם, ולכן גם תכנון הקומה הטיפוסית משתנה מן היסוד. נוצר צורך מוגבר במעליות, בחדרי אופניים, בשטחי אחסון, בפתרונות למשלוחים, במערכי פינוי אשפה, בשטחים משותפים ולעיתים גם בהתאמות בתחום החניה. בתוך הדירה עצמה, כל מטר רבוע חייב להיות מתוכנן באופן מדויק ויעיל, עם צמצום מסדרונות למינימום, ולעיתים אף לאפס, ובלי פתרונות שנראים טוב על הנייר אך אינם עובדים ביומיום. דווקא משום כך, דירות קטנות מחייבות אדריכלות מדויקת, מנוסה ואיכותית הרבה יותר.

גם העיר עצמה משתנה. ריבוי דירות קטנות מכניס לרחוב יותר משקי בית, יותר תנועה רגלית, יותר שימוש במסחר שכונתי ויותר תלות בתחבורה ציבורית. בתל אביב כבר אפשר לראות כיצד החשיבה הזו משפיעה גם על תקני החניה וגם על אופן התכנון של חזיתות הקרקע. במילים אחרות, דירה קטנה אינה רק מוצר נדלני, אלא רכיב שמשפיע על אופן הפעולה של המערכת כולה, מן הבניין ועד המדרכה.

גם היזמים ניצבים בפני שינוי כפול. מצד אחד, יותר יחידות דיור פירושן יותר נקודות הכנסה, קהל יעד רחב ומגוון יותר, ופיזור סיכון טוב יותר. מצד שני, הרווחיות תהיה תלויה ביכולת לתכנן בניינים שיודעים להכיל יותר משקי בית, בלי לפגוע באיכות המוצר ובאיכות החיים. מי שיבין שהמוצר החדש הוא לא רק דירה קטנה, אלא שילוב של דירה קטנה, בניין חכם ורחוב פעיל, יהיה גם מי שידע למכור טוב יותר, לבנות מדויק יותר ולהתאים את עצמו לשוק שכבר השתנה.

*הכותב הוא אדריכל, שותף במשרד גל מצליח אדריכלים (GMA)

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן