ארכיון: פרויקט תמ"א 38 ברחוב קרן היסוד ברעננה // מגדילים
ארכיון: פרויקט תמ"א 38 ברחוב קרן היסוד ברעננה // מגדילים

"הרשויות נכנסו לאווירת הביטול – כבר לא מקדמות תמ"א 38"

לדברי גורמים בענף הנדל"ן קיים קשר בין נתוני הדוח של הרשות להתחדשות עירונית, המצביעים על ירידה במתן היתרי בניה להתחדשות עירונית לבין התנהגות הרשויות מקומיות והשלטון המרכזי. לגישתם ביטול תמ"א 38 ללא הצגת תוכנית חלופית – בכיה לדורות

רנית נחום-הלוי 19.04.2021

היקף היתרי הבניה שהונפקו בשנת 2020 לפרויקטים בהתחדשות עירונית נמוך ב-25% יותר מהשנה שקדמה לה, כך עולה מדוח שפרסמה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. הסיבות לכך תלויות בין היתר במגיפת הקורונה שהצליחה לסגור את המשק ובכלל זה פגעה בקידום פרויקטים נדל"ניים. עם זאת, החלטת מינהל התכנון שלא להאריך את תוקף תמ"א 38 וביטולה החל מאוקטובר 2022, לא סייעה בקידום התוכנית בקרב רשויות מקומיות רבות. בענף הנדל"ן קוראים למבוגר אחראי שייתן ודאות לענף הבניה והנדל"ן שאם לא כן, תימשך מגמת עליית המחירים.   

לדברי עו"ד איל ד.מאמו, שותף בכיר ומנהל מחלקת נדלן תכנון ובניה, אגמון ושות׳ רוזנברג הכהן ושות׳, "קיים קשר ישיר בין השלטון המרכזי והרשויות המקומיות לנתוני הדוח. יש הרבה רשויות מקומיות שעושות מה שמתחשק להן אם זו עיריית רמת גן, שנגדה הגשנו עתירה בשם התאחדות בוני הארץ אך גם עיריית גבעתיים ורבות נוספות. אלו החליטו להעביר החלטה שהן מקפיאות הנפקת היתרי בניה לפרויקטים של תמ"א 38. עוד קודם שהתמ"א בוטלה אותן רשויות נכנסו לאווירת הביטול ונהגו כך. החלטת מינהל התכנון לבטל את התמ"א מבלי להציע פתרון אלטרנטיבי מהווה גם היא שגיאה קשה מאד. אם מבמקו להשתלט על שטחים פתוחים חייבים להתחיל לחדש ולשקם את המרקמים הישנים, אחרת זו תהיה בכיה לדורות".

עו"ד איל מאמו // צילום: מרסלו
עו"ד איל מאמו // צילום: מרסלו

אדריכלית ענת לרנר, ראש מינהלת התחדשות עירונית יהוד מונוסון, ״עכשיו שמגיפת הקורונה הגיעה בישראל לכדי ריסון, מחויבים כל הגורמים הקשורים לתהליכי ההתחדשות העירונית, להתייחס לנתוני הדו"ח ולבצע שינויים בהתנהלותם כדי שהתחום יפיק יותר יחידות דיור שכה נדרשות בפועל. ביחוד נכון הדבר על רקע הירידה המתמשכת בהתחלות הבניה והעלייה במחירי הדיור וברמות הביקושים והמכירות. נתוני הדוח מראים כי מספרן של הרשויות המקומיות שפועלות לגיבוש תוכנית אב מוסדרת להתחדשות עירונית עדיין קטן, ככל שרשות תקדים ותגבש תוכניות אב בסדרי גודל מקיפים, עם כללים וחוקים ספציפיים לצרכיה ולאופייה, כך פחות פרויקטים יישארו על המדף, זמן מתן ההיתרים יתקצר משמעותית ויותר תוכניות יאושרו מתוקף התב״ע אשר כלליה יכתיבו את הנדרש. בעלי הדירות נדרשים גם הם להתפקח ולהבין שיתכן ותוכנית האב שתאשר הרשות המקומית במסגרתה הם גרים, כוללת תב״ע המאפשרת תוספת קטנה בלבד לשטח הדירה ואפילו אפס תוספת לקיים ולכן כדאי למי שמעוניין להוציא אל הפועל את הפרויקט, ליישר קו עם הרשות ועם היזמים. על בעלי הדירות והיזמים לראות ולהעריך  את המאמץ שעושה הרשות כשהיא לוקחת על עצמה אישור תוכנית כזו . תוכנית שמשמעותה העמסה על קופת העירייה בגין הוצאות על תשתיות, מבני ציבור ושירותים לתושבים בדירות החדשות ואלו המתווספות לפרויקט, ביקורת ציבורית גדולה על תוצאות שייקח זמן רב לראותן בשטח, וויתורי על היטלים בגין השבחה ואנרגיה רבה על הסברה מקיפה של צורך הרשות בתוכנית ההתחדשות העירונית"

ענת לרנר // צילום: עיריית יהוד מונוסון
ענת לרנר // צילום: עיריית יהוד מונוסון

דליה עסיס שמאית מקרקעין ומתכננת ערים: "כיצד ייתכן שהרשות להתחדשות עירונית שהוקמה על ידי הממשלה על מנת לקדם ולהרחיב את ההתחדשות העירונית ולהפוך אותה למנוע מרכזי לקידום היצע הנדל"ן, השבחת אזורים ותיקים ומיגון בפני רעידות אדמה, מדווחת על כך שיש ירידה תלולה של 25 אחוזים בהיתרים דווקא בשנה כה קריטית דוגמת מגיפת הקורונה? צורם במיוחד לקרוא שכלל ההיתרים בשוק ירדו בכ-10 אחוזים, כלומר בהתחדשות עירונית הירידה היתה פי 2.5 יותר. העובדה שמינהל התכנון ביטל את תמ"א 38 ללא תכנית אלטרנטיבית מהווה גורם משמעותי לירידה זו, אולם בכך לא מסתכם הסיפור. מה עם הרשות להתחדשות עירונית?, מטה הדיור ומשרד השיכון? והיכן העיריות שצריך להיות להן עניין בהשבחת אזורים ותיקים וניצול מירבי של זכויות בנייה? קיים קשר ישיר בין הירידה בהיתרים לבין הירידה המתמשכת בהתחלות הבנייה אשר תביא בהכרח לעליית הביקושים ועליה במחירי הדיור".

דליה עסיס // צילום: אלן צ'פלסקי
דליה עסיס // צילום: אלן צ'פלסקי

לדברי רוני מזרחי נשיא לשכת הקבלנים ובעלי קבוצת מזרחי ובניו: "זהו ממש מחדל לאומי. דווקא בשנת החירום של מגיפת הקורונה הייתי מצפה מהממשלה מהרשות להתחדשות עירונית מינהל התכנון לקדם בשיא המרץ היתרים להתחדשות עירונית, ולהרחיב את תמ"א 38/2, זאת במקום לבטל אותה וליצור דמורליזציה בשוק הדיור בכלל ולהוריד את נתח ההתחדשות העירונית בשוק מכ-16 אחוזים ב-2019 לכ-12 אחוזים בלבד ב-2021, מה שכמובן ישפיע על הקטנת היצע הבנייה בהמשך. יש כאן לטעמי מחדל לאומי ואסור לעבור על כך בשיוויון נפש".

רוני מזרחי // צילום: עזרא לוי
רוני מזרחי // צילום: עזרא לוי

אסף כהנר, מנכ"ל חטיבת השיווק בחברת Ewave Nadlan: "השיתוק הפוליטי בו מצויה ישראל מזה כבר שנתיים נותן את אותותיו גם על ענף הנדל"ן. בשעה שהביקושים לדירות מזנקים, אנחנו רואים שההיצע הולך וקטן, וכמות התחלות הבנייה נמצאות בירידה. ההתחדשות העירונית הייתה צריכה להיות הבסיס לגידול ההיצע באזורי הביקוש בפרט, אך ירידתה מהבמה של תכנית תמ"א 38 מבלי שיש לה חלופה ברורה, תוצאה של המשבר הפוליטי בו אנו מצויים, פוגעת בהיקפי הפעילות של התחום.

אסף כהנר // צילום מנש כהן
אסף כהנר // צילום מנש כהן

אנחנו רואים שבהעדר הנחייה והובלה ממשלתית אזי כול עירייה או רשות מקומית נוקטת מדיניות מקומית שונה מרעותה, דבר שגם כן מפחית את האטרקטיביות והוודאות שכה נחוצות בענף. לכשתקום הממשלה הבאה, יהיה עליה לעצב מחדש את גבולות הגזרה והכללים עליהם יושתת ענף ההתחדשות העירונית בישראל, ולהגדיר את התחום ככלי מרכזי ואסטרטגי במדיניות הנדל"ן שלה. כל בעלי העניין בתחום – האזרחים, הרשויות המקומיות ואנו היזמים – צמאים לוודאות של הענף, ואת זה תוכל להגשים מדיניות ממשלתית סדורה וברורה".

איילת רוסק // צילום: הדר יואביאן
איילת רוסק // צילום: הדר יואביאן

לדברי איילת רוסק, מנכ"לית ומבעלי חברת מכלול, "הירידה במתן היתרים בתחום ההתחדשות היא מדאיגה וחשוב לציין שהיא לא נובעת מחוסר פוטנציאל בשוק אלא להיפך. יזמים ודיירים פועלים במרץ לקידום הפרויקטים בעיקר על מנת לנצל את תמ"א 38 לפני שהתוכנית תפוג. יש היום ביקושים גבוהים לדירות בכל השוק כך שהיזמים מעוניינים לצאת לדרך. אין חסמים בתחום המימון לפרויקטים בשל פעילות ענפה בשוק המימון הבנקאי והחוץ בנקאי. לכן החסם היחידי ליצירת יותר התחלות בנייה בשנה החולפת היה קצב מתן היתרי הבנייה. אנו מלווים היום עשרות יזמים ומאות פרויקטים ועדים לעיכובים הנוצרים בקבלת ההיתרים, חלק מהרשויות המקומיות לא תפקדו כראוי בתקופת המשבר ולא נתנו מספיק היתרי בנייה. בנוסף הרפורמה בתחום הרישוי מקשה על קבלת היתרים  ולהערכתי בתקופת הקורונה משך הזמן להוצאת היתר הבנייה התארך בחצי שנה בממוצע וזה מה שגרם לירידה בהתחלות הבנייה"

דרור אוהב ציון // צילום: תומר שלום
דרור אוהב ציון // צילום: תומר שלום

לדברי דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלים של חברת דרא שיווק נדל"ן "אנחנו המשווקים והיזמים התרענו על מה שקורה עכשיו בשוק כבר לפני שנתיים ויותר. הכתובת היתה על הקיר. ועכשיו השילוב של היצע נמוך, ביקוש גבוה, ריבית זולה, אכזבה מהבטחות הפוליטיקאים על ירידת מחירים, היעדר מדיניות ממשלתית והיעדר חלופה לתוכנית מחיר למשתכן, גורמים לרוכשים לרדת מהגדר ולהסתער על הדירות הפנויות בשוק. בשנה האחרונה אנחנו נמצאים בתהליך של עליית מחירים כמעט בכל הפרויקטים שלנו ברחבי הארץ. הציבור הבין כי מי שהמתין ולא רכש עד כה הפסיד והתרחק עוד יותר מהדירה המיוחלת".

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות