דלית זילבר // צילום: מיכל מסינג
דלית זילבר // צילום: מיכל מסינג

מהפכת זילבר: כל העמדות והפרשנויות של בכירי ענף הנדל"ן בישראל

בעקבות הודעת מנהלת מנהל התכנון דלית זילבר, לפיו היא תתנגד להמשך מתן הקלות לתוספות בנייה, הידועות כהקלות שבס-כחלון, מסבירים בכירים בענף הנדל"ן את ההשלכות הצפויות

מגדילים 19.02.2019

ההקלות מהוות כיום חלק ממערך התכנון הארצי, במסגרת הוראות השעה שתוקפן עד לינואר 2020  והן מאפשרות ליזמים להגיש בקשות נוספות לאחר אישור התכניות, ובכך לבקש תוספות בנייה נוספות על אלו שאושרו. מדובר על עד 20% של תוספת שטח בנוי ועד 30% לתוספת יח"ד. הודעתה של דלית זילבר, מנהלת מנהל התכנון, כי בכוונתה להגיש לממשלה שתבחר הצעה לביטול ההקלות, עוררה סערה בענף והיא צפויה למסור פרטים נוספים ביום עיון שנערך היום (19.2).

דרור תורן, מנכ"ל אמריקה ישראל מגורים: "המהלך, באם יצא, צפוי להסדיר את השוק ולעשות סדר לכולם: לוועדות התכנון, לרשויות המקומיות וליזמים. כל אחד ידע מה מותר ומה אסור. כיום כשיזם מתמחר קרקע לבניה, הוא לא יודע בדיוק מה ואילו תוספת יאשרו לו. לכשיהיה ברור בתב"ע מה אפשר ומה לא, הוודאות תאפשר ליזם להציע הצעה כספית מדויקת יותר על הקרקע. הדבר עשוי גם לקצר את הליכי הבניה, מאחר וברגע שיש כללים, לא יהיו התנגדויות ועררים ולא יהיה צורך לתכנן חלופות. כמובן שהוראה זו יכולה לחול רק על עסקאות קרקע חדשות, כי אם לא, הדבר יעשה כאוס בשוק. כמו כן, לטעמי יש לאפשר גמישות מסוימת לוועדות המקומיות, בעיקר בכל מה שקשור לקווי מגרש וגובה קומות, כדי לאפשר תכנון גמיש ונכון יותר".

דרור תורן - מנכל חטיבת המגורים של אמריקה ישראל // יחצ
דרור תורן – מנכל חטיבת המגורים של אמריקה ישראל // יחצ

עו"ד גלית שיצר, שותפה ומנהלת מחלקת תכנון ובניה בעמית פולק מטלון: "מדובר בתוספות של יחידות דיור שוועדות מקומיות מאשרות בדרך של הקלה ואין צורך בהגשת תב"ע, ובמובן זה, הדרך היא קצרה יותר. יחד עם זאת, הליך ההקלה עדיין פתוח להתנגדויות והדבר מאריך ומסרבל את הליך קבלת ההיתר. בשנים הקרובות, אם תקנת שבס תבוטל, אז קבלנים שעשו כבר את התחשיבים שלהם בהסתמך על תוספת יחידות דיור כאלה – יאלצו להגיש תכניות כדי לקבל את התוספות האלה. לכן, בשנים הקרובות לא צפויה הפחתה של העומס. בהמשך, ייתכן כי בהחלט תיווצר ודאות תכנונית וקיצור של הליכי קבלת היתר כיוון שמספר יחידות הדיור יהיה קבוע בתב"ע ולא ניתן יהיה לבקש בהקלה את ההגדלה שלהן".

גלית שיצר // יחצ
גלית שיצר // יחצ

יהודה כתב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים בתל אביב יפו בת ים: "מהלך זה של מנהל התכנון נועד לזרז את הליכי התכנון וליצור וודאות תכנונית, הוא מהלך מבורך.  אבל במקביל חייבים לבטל את ההנחיות המרחביות וליצור אחידות תכנונית אשר תמנע דיונים מיותרים בוועדות ערר ו/או בבתי משפט, דיונים אשר מאריכים ומסבכים את הוצאת הפרויקטים לפועל. יחד עם זאת, יש לציין כי צריך להשאיר את הסמכות על קביעת מספר יחידות דיור ותמהיל הדירות בפרויקט בוועדות המקומיות. מימוש תוכניות בניה לוקח במקרים מסוימים מספר רב של שנים וגם יכול להגיע לעשרות שנים. לכן, הוועדות המקומיות אשר מודעות לשינויים הדמוגרפיים בעירן ובאזור בו מתוכנן לקום פרויקט חדש הן אלו שצריכות לאשר את התמהיל ומספר הדירות בו, זאת על מנת שהפרויקט ישתלב בתכנון העירוני הרצוי".

יהודה כתב בכנס ארגון הקבלנים ת"א יפו בת ים // צילום: מיכל מסינג
יהודה כתב בכנס ארגון הקבלנים ת"א יפו בת ים // צילום: מיכל מסינג

שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין: "מינהל התכנון רוצה לעשות סדר ויש בזה היגיון, לגיטימי לקבוע כי מצמצמים את נושא ההקלות ולא נותנים תוספות באופן אוטומטי. אבל יחד עם זאת אני בטוחה שמינהל התכנון לא רוצה לעצור את השוק בכך שייצור חוסר ודאות ויוריד הרבה פרויקטים שעל הפרק מתחת לסף הכדאיות הכלכלית. כאשר משתנים הלכי הרוח ובעקבות זאת משנים תקנות ואסטרטגיות, הנטייה בישראל היא לעשות שינוי חד וחלק מהרגע להרגע וזאת בעיה. עסקה שנחתמה לפני שנה סוכמה לפי התנאים שהיו באותו זמן, שאפשרו לבעלי העניין לקבוע את הכלכליות והכדאיות של הפרויקט, ואם התנאים השתנו משמעותית עוד לפני השלמת העסקה זה יכול לפגוע בהרבה מאוד פרויקטים. חשוב מאוד שתהיה תקופת מעבר שבה השוק יוכל להסתגל לתנאים החדשים, לא מספיק שההצעה לא תחול רטרואקטיבית אלא צריך לקחת בחשבון את כל העסקות שכרגע בשלבים מתקדמים ולאפשר להן לצאת לדרך בזמן סביר בתנאים הקיימים".

שמאית המקרקעין והמשפטנית - נחמה בוגין // צילום: עמית ישראלי
שמאית המקרקעין והמשפטנית – נחמה בוגין // צילום: עמית ישראלי

עו"ד צבי שוב, מומחה לתכנון ובניה, נדל"ן והתחדשות עירונית: "היזמה שרוצה לקדם מנהל התכנון היא אמנם חיובית שכן הקלות ושינויים הבאים לאחר הליכי התכנון העיקריים עלולים לעכב ולסרבל את הקידום התקין של תכניות חדשות והוצאת פרויקטים אל הפועל . מהצד השני  צריך לייצר גמישות מסוימת בתכניות הבנייה כדי למנוע מצב בו יצטרכו לשנות את כל התכנון ולהכין תכנית חדשה שמטבע הדברים לוקחת זמן רב יותר ממה שהיה לוקח אילו היו מאשרים על אותה התכנית הקלה זו או אחרת תוך כדי תנועה.   כל שינוי בשוק לוקח זמן להפנים אותו, וביחס לתכניות ותיקות, בעיקר כאלו שלא נערכו על פי הנהלים הקיימים כיום, ברור שלא צריך לבטל האפשרות שכן בהן יש לא מעט אי וודאות ושגיאות שההקלות באות לפתור, יש לציין כי ממילא כבר היום בחלק ניכר מתכניות בניין העיר, הרשויות כבר  מגדירות מראש את אפשרויות המשחק וההקלות המותרות בתכנית הקיימת ומעבר לכך רושמות סעיפים מגבילים ולא ניתן לקבל הקלות נוספות. כך התכנית ברורה יותר ויש פחות עיכובים עד לאישורה"

עו"ד צבי שוב // יחצ
עו"ד צבי שוב // יחצ

עו"ד ענת בירן: "הענף מתקשה להתמודד עם הזגזוג הבלתי פוסק במדיניות. מרבית הרווחיות של היזמים במחיר למשתכן מבוססת על ההקלות, אותן מאפשרים המכרזים לבקש. ההקלות הן גם אלו שמאפשרות יצירת דירות קטנות יותר המותאמות לזכאים. היו ניסיונות בעבר למנוע הקלות באמצעות הערות בתוכניות  שכל תוספת יחידות דיור תחשב לסטייה ניכרת, והמציאות הוכיחה כי זו היתה טעות מאחר שהדירות הגדולות שאושרו בתכניות הפכו לבלתי רלוונטיות. תקנות שבס נועדו בדיוק כדי לפתור זאת, והוראת כחלון שבס נועדה לעקוף את הוראת הסטייה הניכרת שנקבעה בתכניות של שנות התשעים ותחילת שנות האלפיים. משך הזמן שנדרש כדי לאשר תכנית גורם לכך שהתכניות הופכות ארכאיות כבר במועד כניסתן לתוקף והדרך להתאים אותן למציאות היא על ידי הקלות. כמובן שבמצב אוטופי ותוכניות מושלמות המתאפשרות בלוחות זמנים קצרים לא היה צורך בהקלות, ועדיף היה שהמצב התכנוני יהיה ברור וידוע. אולם המציאות רחוקה מהאוטופיה ולעתים קרובות ההקלות הן אלה שהופכות תכניות ממסמך שאין לו שום היתכנות מימוש לפרויקט ממשי".

פינוי בינוי בתל אביב | עורכת הדין ענת בירן // צילום: בני אדם
עורכת הדין ענת בירן // צילום: בני אדם

עו״ד זיו כספי שותף ומייסד משרד עורכי הדין גינדי כספי: " אחד החסמים המשמעותיים בשוק הנדל״ן הוא העדר הוודאות. שרוכש קרקע חייב לנסות ולהעריך מהן ההקלות שיוכל לקבל ועל בסיס הערכות לא מבוססות אלו יציע את  מחיר הקרקע הנכון לו. ברי כי במצב זה הוא נכנס להליך שבו הוא מנסה להשיג את אותן הקלות. הליך שכרוך בבירוקרטיה, פוליטיקה מקומית , התנגדויות וכו'. כל הליך אשר טומן בחובו חוסר וודאות לרבות כלל נושא ההקלות הוא פסול בעיניי.  לכן , למרות שאנחנו כעורכי דין מתפרנסים (ולא רע…) מהליכים אלו, אני חושב שנכון יותר לענף שהתב״עות תעשנה בשום שכל, עם נפש חפצה ושתכלולנה מראש את כל הזכויות הנגזרות ממדיניות וועדות התכנון לאותו אזור. כמו כן הכרחי לציין ולהדגיש כי לטעמי מהלך שכזה, אינו יכול לחול על תוכניות קיימות וזאת על מנת שלא לפגוע באותם יזמים שכבר ביצעו עסקאות בהתאם למצב הקיים".

עוד זיו כספי // יחצ
עוד זיו כספי // יחצ

עו"ד שמואל שוב שותף מנהל במשרד שוב ושות': "כיוון ההחלטה אינו במקום ואין לבטל את האפשרות לקבל הקלות כולל את האפשרות לקבל תוספת בניה (הנקראת תוספת כחלון) יש לציין כי חסימת אפשרות ההקלות מנוגדת  למאמצי הממשלה להגדיל את היקפי הבנייה. יש לזכור כי לקדם ולאשר תוכנית בניין עיר לוקח שנים. במהלך השנים עד שהתוכנית מאושרת יש הרבה פעמים שינויים בשוק ובמדיניות התכנון.  ולכן ההקלה היא לא רק כלי בידי היזמים אלא כלי גם בידי הרשויות ומאפשרת גמישות. תשומת הלב כי הקלת כחלון וההקלה שהגדילה את מספר היחידות האפשריות ל-30% יפוגו ממילא בינואר 2020 אז מדוע כל הכרזות אלו? יש לשים לב שדווקא הקלות אלו מכריחות בניית חלק מהיחידות כיחידות קטנות, שמאפשרות מגוון יחידות זולות לצעירים".

עוד שמואל שוב // צילום:סטודיו טומס
עוד שמואל שוב // צילום:סטודיו טומס

חיים פייגלין, מנכ"ל צמח המרמן וסגן נשיא התאחדות בוני הארץ: מנהל התכנון מבקש להביא למצב בו וועדות התכנון המחוזיות יאשרו מראש את זכויות הבניה המרביות שניתן לאשר כדי שלא יהיה צורך לבזבז שנים על הליכי הקלות מיותרים המייצרים חוסר וודאות, עולים הון וגורמים לסחבת בירוקרטית ומיותרת. כל האמור לעיל אינו חל על תכניות תקפות היום אלא רק על תכניות חדשות שטרם התאשרו. עם זאת, מהלך כזה צריך להיות חלק מרפורמה של כל מערך התכנון. רפורמה שתביא ליצירת תוכניות מתאר חדשות וברורות לכל יישוב ויישוב שימנעו אי וודאות וסחטנות של רשויות מקומיות. המערכת המתכננת כולה חייבת להתגייס ולעבוד יחד ועל המדינה לחייב את הרשויות המקומיות לפעול מיידית כדי להתחיל את השינוי בקרוב. יש הכרח שהממשלה תקבע הליך כולל שיסדיר את תהליכי התכנון התב"עי והרישוי, ותבטיח ודאות ברורה ביחס לניצול המקסימלי של זכויות הבניה בכל מגרש, תאפשר גמישות תכנונית ליזם – עם תב"ע נפחית וביטול החלוקה לשטחים עיקריים ושטחי שירות, תקצר ותאיץ באופן משמעותי אישור למתקדמים בהליך רישוי תואם תב"ע  (בתוך 90 יום בלבד). יש להוסיף, כי כאשר התב"ע תהיה נפחיות, יהיה להעביר את ההחלטה על תמהיל הדירות ומספרן לידי היזם, מאחר והוא זה שמכיר את אופי הביקושים בשוק והוא זה שמסתכן אם תמהיל הדירות לא יהיה תואם לביקוש. לסיכום, מדובר במהלך שמחייב הסכמה רחבה ותיאום עם התאחדות בוני הארץ על מנת להבטיח שתכניות קיימות לא תפגענה והליכי רישוי לא ייעצרו".

חיים פייגלין סגן נשיא התאחדות בוני הארץ // צילום כפיר סיון
חיים פייגלין סגן נשיא התאחדות בוני הארץ // צילום כפיר סיון
שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות