ביקורת נוקבת על עיריית תל אביב בעקבות ניסיונה לגבות היטל השבחה בפרויקט תמ"א 38 בשכונת נאות אפקה

ביקורת נוקבת של ועדת הערר המחוזית נגד עיריית תל אביב: הוועדה דחתה ערר של העירייה נגד החלטת שמאי מכריע על היטל השבחה בפרויקט תמ"א 38 בשכונת נאות אפקה, תוך שהיא מותחת עליה ביקורת נוקבת. ועדת הערר, בראשותה של עו"ד הדר מנצורי דוד, כתבה בהחלטתה כי העירייה "מבקשת לעשות שעטנז", כדבריה, בין הוראות תמ"א 38 ובין הוראות תכנית מקומית, על מנת ליצור מגבלה לגובה המרבי של הקומה. "דרך זו אינה מקובלת עלינו. מדובר בפרשנות מאולצת שאין לה בסיס, וספק אם היא לא נוצרה רק לשם גביית היטל השבחה", נכתב בהחלטה.

הערר הוגש נגד חוות דעתו של השמאי המכריע  שנערכה להיטל ההשבחה החל בנכס ברחוב קהילת קייב בתל-אביב, עקב אישור בקשה לפי תמ"א 38 להריסת בניין ישן והקמת מבנה חדש. הבקשה כוללת הריסת מבנה מגורים ותיק בן 2 קומות מגורים ובו 2 דירות. במקומו הבקשה מציעה הקמת בניין חדש ובו 2 קומות מרתף ומעליהן 5 קומות מגורים וקומת גג חלקית, הכולל סה"כ 15 יח"ד. 

במסגרת הליך הרישוי פורסמו הקלות להבלטת מרפסות בחזית הקדמית ובחזית העורפית ולהגבהת קומת העמודים מ-2.3 מטרים ל-3.1 מטרים. השומה נערכה להשבחה בגין תכנית תא/ע/1 (מרתפים), ובגין ההקלות. השמאי המכריע קבע שאין השבחה להקלה בגין הגבהת קומת הקרקע. בנוסף, השמאי חישב את ההשבחה למרפסות בהתאם לפסק הדין בהלכת פרמינגר, שלפיה במקרה שבו נותרו שטחים בלתי מנוצלים מכוח תמ"א 38, ניתן לתת פטור מהשבחה למרפסות עד לגובה סל הזכויות הלא מנוצל. בנוסף, בקביעת ערכי השווי השמאי המכריע נתן מקדם התאמה בשל קרבה למבנה ציבור. כמו כן, ההשבחה לתוספת מחסנים ע"פ תכנית ע/1 (תכנית המרתפים) חושבה למועד הקובע של התכנית.

העירייה טענה כי השמאי המכריע שגה כשיישם את פס"ד פרמינגר והפחית מההשבחה להבלטת המרפסות האחוריות את יתרת השטחים מכוח תמ"א 38 שלא נוצלה בהיתר. עוד טענה העירייה כי תוספת השטחים להקמת המרפסות צריכה להיות מחושבת לפי תקנות חישוב שטחים ולא תמ"א 38. עוד נטען כי לא ניתן היה להקים את המרפסות האחוריות ללא הקלה ולכן יש לחייב את שטח המרפסות האחוריות.

עוד טענה העירייה בהתייחסה להקלה להגבהת קומת הקרקע, כי בהתאם לתכנית 1740 (תכנית להתרת בנית קומת עמודים מפולשת באזורי המגורים בתל אביב) החלה על החלקה, גובה קומת העמודים מוגבל ל- 2.30 מטרים. העירייה טענה כי לא ניתן מכוח תמ"א 38 להגביה את גובה קומת הקרקע מעבר לגובה המזערי בתקנות, שהוא 2.5 מטר נטו, ולכן נדרשת הקלה מתכנית 1740. 

ועדת הערר דחתה את טענות העירייה. הוועדה קבעה כי תכנית 1740 שנכנסה לתוקף בשנת 1976,  ומהווה שינוי להוראות תכנית ל', מעניקה זכויות לבניית קומת עמודים, שמעליה ניתן להקים את קומות המגורים המותרות. קומה זו, נקבע, תשמש לשטחי עזר בלבד, חניה פתוחה וגרעין חדר מדרגות, וגובהה יוגבל ל-2.30 מטרים לכל היותר. עם זאת, צוין בהחלטה, על פי הבקשה להיתר, המבנה כולל 5 קומות מגורים מלאות, ומעליהן קומת גג חלקית, וההקלה להגבהת קומת העמודים מתייחסת לקומת הקרקע של המבנה החדש. קומה זו, נכתב, משמשת ללובי כניסה ושטחים משותפים, ו-2 דירות מגורים.

"אנו סבורים שסגירתה של קומת עמודים מפולשת והפיכתה לקומת מגורים, בגובה המתאים לשימוש למגורים, היא אחת מאותן הטבות תכנוניות שתמ"א 38 מעניקה על מנת לתמרץ חיזוק של המבנה. הטבה זו אינה חייבת בהיטל השבחה", קבעה הוועדה. 

בהתייחסה לעמדתה של הוועדה המקומית, שלפיה הוראותיה של תכנית 1740, המגבילות את גובה קומת העמודים, הן התקפות, נכתב בהחלטת הוועדה: "לטענתה (של העירייה), תמ"א 38 אמנם מתירה את סגירת הקומה המפולשת והפיכתה לקומת מגורים, אך לא מתירה הגבהה של הקומה מעל לגובה המינימלי שנקבע בתקנות – 2.50 מטרים. טענה זו אינה מקובלת עלינו".

הוועדה ציינה כי הגבלת הגובה בתכנית 1740 מתייחסת לקומת עמודים מפולשת, שהיא קומת שירות ומיועדת לחניה בלבד. מנגד, קומת הקרקע במבנה החדש אינה קומת שירות, אלא אחת מקומות המגורים העיקריות במבנה. "לכן, ההוראה המגבילה את גובה קומת העמודים אינה רלוונטית לקומת הקרקע, וממילא אין נפקות לחריגה מהוראה זו", נקבע. מעבר לכך, ועדת הערר קבעה כי עמדת העירייה עומדת בסתירה לאחד מהעקרונות הבסיסיים שעליו מושתתת תכנית המתאר הארצית: עליונותה של תמ"א 38 על תכניות אחרות. 

"מכאן, הוראות תמ"א 38, המתירות להפוך את קומת העמודים לקומת מגורים בגובה הראוי למגורים, גוברות על המגבלה שנקבעה בתכנית 1740 לתכנון קומת עמודים. והרי זוהי בדיוק מטרתו של התמריץ". 

בסיכום הדברים, נכתב: "הוועדה המקומית מבקשת לעשות שעטנז בין הוראות תמ"א 38 ובין הוראות תכנית 1740, על מנת ליצור מגבלה לגובה המירבי של הקומה. דרך זו אינה מקובלת עלינו. מדובר בפרשנות מאולצת שאין לה בסיס, וספק אם היא לא נוצרה רק לשם גביית היטל השבחה".

גם יתר טענות העירייה ונדחו, והוועדה הטילה עליה הוצאות בסך 17,000 שקל.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן