יוסי אברהמי, מהיזמים הוותיקים בישראל בראיון ל"מגדילים": על הרפורמות, תוכניות הדיור, התובנה ש"כמה שיבנו במרכז, זה לא יהיה מספיק" וקריאתו לממשלה להתעורר: "הבניינים המוזנחים ותושביהם הם שצריכים לעמוד לנגד עיניהם של מקבלי ההחלטות"
תוכנית הדיור הממשלתית יצאה לדרך לפני כשלושה חודשים בקול תרועה רמה. שרי האוצר, הפנים והבינוי והשיכון הכריזו כי אחרי שנה שבה עלו מחירי הדירות בשיעור מסחרר של 10.5%, הגיעה העת להאט את קצב עליית המחירים – איש מהם לא העז לדבר על הורדת מחירים – בעיקר באמצעות כלי אחד: הגדלת היצע הקרקעות המשווקות.
אחד היעדים שעליהם הכריזו השרים היה קידום ההתחדשות העירונית בפריפריה. בשנים האחרונות, כפי שידוע היטב גם לשרי הממשלה, תמ"א 38 ותוכניות פינוי-בינוי היטיבו בעיקר עם תושבי אזורי הביקוש וסייעו להם להחליף דירה קטנה וישנה בדירה חדשה או משופצת בבניין מחודש. תושבי הפריפריה, לעומת זאת, שרבים מהם זקוקים יותר מתושבי המרכז לתוספת ממ"ד מפני ירי טילים או רעידות אדמה, נותרו מאחור.
הסיבה לכך ידועה: מחירי הקרקעות הנמוכים בפריפריה אינם מספקים כדאיות כלכלית ליזמים באמצעות תוספות בנייה רגילות, ולכן הדרך היחידה להניע את ההתחדשות העירונית בפריפריה היא השתתפות כספית של המדינה. אלא שנכון להיום במשרד האוצר, שאינו להוט לפתוח את הכיס ככלל ובימי קורונה בפרט, הוחלט להקדיש למטרה זו סכום מזערי של 180 מיליון שקל – רחוק מאוד מהסכום הדרוש לשינוי אמיתי.
אם לא די בכך, הממשלה הנוכחית קידמה החלטה שמשמעותה סיכול ממוקד נוסף לקידום אוכלוסיות מוחלשות בפריפריה: מחיקת קרן ממשלתית של מאות מיליוני שקלים לתמיכה של מיזמי התחדשות עירונית. את כספי הקרן היתה אמורה להזרים רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) בשנים האחרונות, אולם באוצר הצליחו לשכנע את שר השיכון אלקין – שיישום התוכנית דורש את חתימתו על תקנות הקרן – לגנוז את את התוכנית.
לא מאבדים תקוה
נדמה כי כל השחקנים בענף הנדל"ן מבינים כיום כי החסם העיקרי בדרך להגדלת היצע הדיור ובלימת עליות המחירים נעוץ בנכונותו של משרד האוצר לתקצוב מתאים. בפרט בקרב היזמים רווחת הדעה כי את תקציבי המדינה, ביום שיתקבלו, יש לנתב לחיזוק תחום ההתחדשות העירונית – והרחבת הפעילות במסגרתו לכל מקום בארץ.
"כמה שיבנו במרכז, זה לא יהיה מספיק. חייבים להביא את ההתחדשות העירונית גם לערי הפריפריה, אחרת נמצא את עצמנו בעוד כמה שנים מול שוקת שבורה, גם מבחינת היכולת להתמודד עם הביקוש הגובר למגורים – תוצאה טבעית של הגידול הדמוגרפי, גם מבחינת ההגנה מול איומים ביטחוניים ובעיקר מבחינת הסיכונים הבטיחותיים, כלומר טיפול במבנים לא מתוחזקים בני עשרות שנים הנמצאים רגע לפני קריסה" – כך קובע יוסי אברהמי, היו"ר והבעלים של קבוצת יוסי אברהמי המתמחה בייזום ובביצוע של מיזמי נדל"ן רחבי היקף בכל רחבי הארץ, לרבות פרויקטים של התחדשות עירונית.
ואולם לדבריו, "כדי שגם בפריפריה יהיה משתלם לבצע פרויקטים של פינוי בינוי, יש צורך גם במענקים ממשלתיים וגם בהגדלת הזכויות ליזמים – הן בפרויקטים עצמם והן בשטחי השלמה במרכז הארץ". נציין כי המדינה כבר עשתה עד היום כמה פיילוטים מסוג זה, בהם בשכונת קריית משה ברחובות וברמת אליהו בראשון לציון. בשני המקרים נראה כי התמיכה התקציבית השיגה תוצאות.
אברהמי, יזם ותיק שמאחוריו רזומה מפואר של ייזום, תכנון ובנייה של כ-6,000 יחידות דיור ברחבי הארץ ומאות פרויקטים של תשתיות ופיתוח, מברך על הרפורמה שאושרה באחרונה במסגרת חוק ההסדרים ולפיה, בין היתר, אחוז ההסכמה הנדרש לביצוע פרויקט פינוי בינוי יקטן ל-66%: "מדובר בצעד חשוב אשר יפחית את עיכוב ההליכים הנגרמים מצד דיירים סרבנים", הוא אומר, ומוסיף כי: "גם הפחתת היטל ההשבחה עליה הוחלט תגדיל את פוטנציאל הרווחיות של היזמים, ויהיה כלכלי יותר לבצע פרויקטים במקומות שההיתכנות הכלכלית בהם אינה מובהקת".
בתוך כך, הרפורמה כללה גם תחליף להיטלים בדמות הקמת שטחי ציבור על ידי היזמים, ולדעת אברהמי "מדובר בצעד חכם שיביא לכך שגם הרשות המקומית תצא נשכרת מפרויקטים של פינוי בינוי ותרצה לקדמם. כך שהדברים הולכים בכיוון הנכון, אבל נכון להיום ההתחדשות העירונית אטרקטיבית בעיקר באזור גוש דן והשרון. השינוי יגיע על ידי הבאת האטרקטיביות גם לפריפריה".
כיום מקדמת חברת יוסי אברהמי מספר פרויקטים, בהם מיזמי פינוי בינוי שאפתניים בשכונות נווה דוד ושער העלייה בחיפה ובשכונת נווה אליעזר במזרח תל אביב. לדברי אברהמי, הוא היה רוצה להרחיק לערי הפריפריה בצפון ובדרום ולפעול גם שם, אולם המפתח לכך נמצא בידי המדינה: "צריך לזכור שלפני הכול, התחדשות עירונית זה עניין בטיחותי. ישנם מאות אלפי בניינים ומבנים ישנים, בעיקר בפריפריה, המהווים סיכון ראשון במעלה לדייריהם ומשוועים להתחדשות באופן דחוף. מדובר במבנים מוזנחים שלרובם אין אפילו ממ"ד. על כן אני קורא למדינה להשקיע משאבים ולקדם נושא זה במלוא הרצינות. הבניינים המוזנחים האלה ותושביהם הם שצריכים לעמוד לנגד עיניהם של מקבלי ההחלטות".
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
