banner
שי אביטן // צילום פרטי
שי אביטן // צילום פרטי

כיצד ניתן להפטר מהמלאי הלא מכור של מחיר למשתכן?

אחרי שאלפי דירות במחיר למשתכן נותרו ללא ביקוש, הגיע הזמן למצוא פתרונות יצירתיים למכירתן. קבלו כמה רעיונות לקהלי יעד המהווים רוכשים פוטנציאליים

מגדילים 17.11.2020

מאת: שי אביטן

אין זה סוד שבמסגרת תכנית מחיר למשתכן נותרו אלפי דירות לא מכורות, חלקן הגדול בצפון הארץ, כשחלק גדול מדירות אלה הינן דווקא הדירות הגדולות והיקרות, 5 חדרים ומעלה, מה שמכביד מאוד על הקבלנים והיזמים, חלקן חברות ארציות מוכרות ומובילות, ש מחפשות כל העת מוצא איך להפטר מהמלאי שנותר ברשותן.

האבסורד הזה נוצר כתוצאה ישירה מתכנון לא נכון של מחיר למשתכן, עם עודף גדול של דירות כאלה, שלא התאימו כלל לאוכלוסיית היעד של מחיר למשתכן היתה ברובה הגדול זוגות צעירים וחסרי דיור בעלי תא משפחתי מצומצם, שלא נזקקו למספר חדרים גדול, שלא לדבר על כך שדירות אלה היו יקרות מידי לכיסם.

נשאלת השאלה, כיצד ניתן יהיה לפתור את הבעיה הלא צפויה, כך שהמלאי הנותר כן יימכר, ובמחיר השוק ותוך תקופה סבירה? 

ובכן, הכדור נמצא כאן בראש וראשונה  בידי ממשלת ישראל שצריכה וחייבת לייצר באופן מיידי פתרונות יצירתיים על מנת לצאת מה"ברוך" הגדול הזה, זאת מהטעם הפשוט שבאופן פרדוקסלי, נוצר כיום מצב אבסורדי מאין כמותו שקהלי יעד הפוטנציאלים לדירות אלה, שמבחינתם היו רוכשים אותן באופן מיידי, אינם יכולים נכון לעכשיו לרכוש את הדירות הללו המונחות כאבן שאין לה הופכין. 

העוול הגדול הזה, אדגיש, נגרם לא רק לאותם זוגות צעירים ומשפרי הדיור,  אלא גם מהיכרותי הקרובה גם לכל אותם יזמים וקבלנים במרכז ובצפון הארץ, העובדים ימים כלילות על הפרויקטים במשך שנים, לוקחים על עצמם סיכונים עצומים, וכעת מוצאים את עצמם מול שוקת שבורה, תקועים שלא לצורך עם אלפי דירות שהפכו להיות "פילים לבנים".

ובכן, בהוראת שעה יצירתית פשוטה בתכלית, תוכל הממשלה לייצר 3 קהלי יעד מצוינים לדירות אלה:

קהל יעד ראשוןמשקיעים אסטרטגים ממרכז הארץ. עבור משקיעים מדובר ללא ספק בהשקעה פוטנציאלית מאוד מעניינת, זאת משום שמדובר בדירות 4 ו-5 חדרים שמחירן הממוצע הינו שווה ערך למחיר חדר אחד בתל אביב או שני חדרים ברעננה ואין שום ספק שמחירן הריאלי יושבח מאוד במהלך השנים הבאות, גם אם ב-worst case   המשקיעים לא יצליחו להשכיר את אותן דירות.

אדגיש כי העובדה שלאחרונה החליט משרד האוצר להוריד את מס הרכישה למשקיעים מ-8-10 אחוזים ל-5 אחוזים בלבד, שילשה(!) בחודש ספטמבר האחרון את מספר הדירות שנרכשו להשקעה, כולל דירות יקרות פי כמה וכמה. לא צריך לדמיין הרבה איזו התנפלות רבתי היתה על אותן דירות מחיר למשתכן, לו היו מונגשות למשקיעים.

קהל יעד שניקהל יעד לא פחות פוטנציאלי ומעניין ממשקיעים, הינם משפרי דיור מאיזור הצפון, שמכיוון שיש להם כבר דירה בבעלות, אינם יכולים לרכוש את אותן דירות. לדוגמא, מי שבבעלותו דירת שלושה וחצי חדרים יד שנייה בקרית מוצקין, היה יכול בנקל עם תוספת של כמה מאות אלפי שקלים, אולי אפילו בלי לקחת כמעט כלל משכנתא, לשדרג לדירת 4 או 5 חדרים פרימיום עם מרפסת ענקית ונוף בכרמיאל, מרחק חצי שעה נסיעה בלבד ברכב או ברכבת ממקום עבודתו.

קהל יעד שלישיקהל היעד השלישי הינו אותם זוגות צעירים המתלבטים אם בכל זאת לרכוש את אותן דירות, אולם מטעמי תקציב החליטו לדחות את הרכישה. כאן גם הייתי מציע לממשלה להפעיל טיפה יצירתיות ולהציע כתמריץ לאותם רוכשים, בנוסף למשכנתא, גם משכנתא משלימה או הלוואה עומדת שתהפוך להיות מענק של ממש אם יתגוררו בדירתם החדשה לפחות 5 שנים. זוהי, אדגיש, נוסחה שהייתה מקובלת בעבר על מנת למשוך זוגות צעירים לפריפריה, והצליחה לא רע בכלל.

נכון, בהתנעת תהליך זה ישנם מספר וויתורים, גם ל"שבור" את העקרון של מחיר למשתכן המיועד כיום רק לאוכלוסיית יעד מובהקת של זוגות צעירים ומחוסרי דיור, וגם בתקציב הנוסף  שייועד לאפשר לזוגות הצעירים להגיע לדירת החלומות שלהם. 

אולם, וזה אולם גדול, מול החסרונות הללו, קיימים מספר יתרונות משמעותיים ביותר: גם לסיים יפה את מחיר למשתכן בזמן קצר, גם לייצר פתרונות דיור לאלפים רבים של זוגות צעירים ומשפרי דיור, גם לשדרג את אותן ערי פריפריה, ובמיוחד בצפון הארץ, באוכלוסייה חזקה ואיכותית וגם, וזה חשוב במיוחד, לסייע לאותן עשרות רבות של חברות קבלניות, לשרוד היטב בעיתות הקורונה ולא לגרום להן, חלילה, פשיטות רגל המוניות.

*כותב המאמר הוא שי אביטן מ-ONE שיווק פרויקטים

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות