יצחק רפאלי // צילום: אוראל כהן
יצחק רפאלי // צילום: אוראל כהן

"הקורונה משפיעה על הכל – אבל בסוף גם היא תיגמר. בינתיים היא מביאה לנו גם הזדמנויות"

כך אומר מייסד קבוצת רפאלי וחברת הבת ראדקו – יצחק רפאלי בראיון חגיגי למגדילים, רגע אחרי שחגג 80 ורגע לפני ראש השנה. רפאלי מספר איך הגיע לעולם הנדל"ן, מדוע הוא חושב שהתחדשות עירונית היא השקעה טובה לכל הצדדים הנוגעים בדבר ופתרון למצוקת הדיור, וגם – מה הממשלה צריכה לעשות כדי שזוגות צעירים יוכלו לרכוש דירה בישראל.

מגדילים 17.09.2020

יצחק רפאלי, מייסד קבוצת רפאלי וחברת הבת ראדקו, חגג לאחרונה את יום הולדתו ה-80. רפאלי, החולש על אימפריה של חברות נדל"ן הפועלות מאז 1987 בישראל ובמקומות שונים ברחבי העולם במגוון תחומים (מלונאות, חניונים אוטומטיים, נדל"ן), מספר בראיון חג למגדילים על השנים עברו בתחום, על עולם הנדל"ן ומספק גם כמה תובנות חשובות על הענף.

"כאשר הגעתי לישראל הגעתי מענף הטקסטיל והייבוא והבנתי שבישראל יכולים לייצר הכל, ואם בישראל לא יודעים לייצר משהו, אז יש פה את מיטב המוחות שימצאו פתרון", מספר רפאלי. "הדבר היחיד שאי אפשר לייצר בארץ זה קרקעות  וכדי שהמדינה תמשיך להתקיים יש חשיבות לקרקעות בעלות ערך. תחום ההתחדשות העירונית בו אנו מתמחים יוצר למעשה קרקע זמינה יש מאין לבניית יחידות דיור חדשות. זהו תחום מרתק, בו כל הנוגעים בדבר מרוויחים בסופו של תהליך. באופן אישי אני מגשים את חזון  בניית הארץ בתחום ההתחדשות העירונית ולא רק במרכז הארץ, אלא גם בפריפריה כאשר אנחנו, באמצעות ראדקו, מקדמים פרויקטי התחדשות עירונית גם בבאר שבע ואשקלון לצד פרויקטים בירושלים, תל אביב, רמת גן, גבעתיים, אור יהודה ועוד". 

לשאלה למה דווקא בחר רפאלי להיכנס לעולם הנדל"ן הוא משיב כאיש עסקים ממולח: "זו פשוט הייתה הזדמנות טובה", הוא אומר. במקביל, אי אפשר שלא להתייחס לנושא הכי בוער בחודשים האחרונים – הקורונה, גם בהקשר של הנדל"ן המניב וגם בהקשר של נדל"ן למגורים. "הקורונה משפיעה על הכל", משיב רפאלי, "גם ברמה האישית – מורכב לעשות פגישות, מורכב להתקדם מול בעלי דירות, דיירים חוששים להיפגש בגלל המצב. הכל נעצר, אך אנו מנסים להפיק את המירב משימוש בכלים טכנולוגיים שונים כמו זום על מנת להמשיך ולהתקדם בעשייה. גם בנדל"ן המניב נראה שיש בעיה עם המשרדים והרבה גורמים עברו לעבוד מהבית. אבל  הכל ייפתח מחדש. זו שנה אחת קשה, וזה יעבור. לא קרה כלום. בנוסף, יש הרבה חברות שנכנסו עכשיו בגלל התקופה של הקורונה לקשיים, ומחפשות עכשיו למי למכור פרויקטים, גם בהתחדשות עירונית. אז בשבילנו זה עכשיו עוד הזדמנויות שאנחנו בוחנים". 

אולי ממרום גילו, ואולי בגלל ניסיון החיים הנרחב – נראה שרפאלי לא מתרגש מהמגיפה שמשגעת את העולם מאז תחילת השנה – "לפני הרבה שנים היו הרבה מאוד מחלות. גם מחלות קשות מאוד. אבל בסוף הכל נגמר. גם הקורונה תיגמר. הכל יהיה בסדר. יותר חשוב לי כשאני מדבר על זה או רואה את כל ההתייחסות לנושא שלא תהיה כאן שנאת חינם, בין אנשים. זה הרבה יותר גרוע מהקורונה ומזה צריך להיזהר".  

גיאורגיה-רוסיה -בלגיה-ישראל
סיפור חייו של רפאלי, חוצה יבשות מדינות וערים. את דרכו המקצועית החל בכלל בתחום הטקסטיל בגיאורגיה לפני עשרות שנים ואת אימפריית הנדל"ן שהוא עד היום עומד בראשה – הקים כמעט במקרה. רפאלי עלה לישראל ב-1974 עם תואר ראשון ושני בכלכלה ומסחר מבאטומי בגיאורגיה ומוסקבה. כשהגיע יחד עם משפחתו לארץ, אחרי תהליך קליטה קצר במלון בנתניה, החל לפעול בתחום הטקסטיל וכלי הבית, וקנה כמה חנויות בתל אביב. אז, מספר רפאלי, הנדל"ן עוד לא היה עיסוקו העיקרי. ב-1987 עזבו שוב בני המשפחה את הארץ לבלגיה, שם השתקעו בקהילה של כמה מאות משפחות מגיאורגיה והחלו לפעול גם בתחום האלקטרוניקה לצד תחומים אחרים. שם החלה גם הפעילות הנדל"נית של המשפחה – אם כי בקנה מידה קטן יחסית. "היו בבלגיה יותר אפשרויות אז נסענו", נזכר רפאלי, "ובין הדברים גם התחלנו לקנות חנויות, בנייני מגורים, ולהשכיר את הדירות והחנויות. זו הייתה הצלחה גדולה". 

אחרי תקופה במהלכה פעל בהצלחה בבלגיה, וגם חזר לפעול ברוסיה, החליט רפאלי שהגיע הזמן לחזור לארץ ישראל. ב-1995 קיבל כמה הצעות וחזר לארץ. אז גם החלה הפעילות הנדל"נית המשמעותית של המשפחה – באשקלון. "רציתי לפעול קצת בתחום אחר", נזכר רפאלי באותם הימים של אמצע שנות ה-90, "קנינו קרקע פרטית באשקלון, בכ-50 מיליון דולר. קרקע שהייתה מיועדת ל-2,500 יחידות דיור בערך אבל אחרי שהשבחנו אותה היה אפשר לבנות על הקרקע כ-3,800 יחידות דיור. גם בניה רוויה וגם וילות. אנחנו היינו היזמים – ועבדו איתנו הרבה מאוד קבלני ביצוע". 

צריך בניה להשכרה
בשנים הבאות נכנסה קבוצת רפאלי לתחומים נוספים בעולם הנדל"ן בארץ ובעולם, בין היתר למתחם תיירות ונופש בוויאטנם, בנייה באירופה והסבת בנייני משרדים למגורים בלונדון, ובשנים האחרונות עוסקת הקבוצה בצורה נרחבת גם בתחום ההתחדשות העירונית באמצעות חברת הבת – ראדקו.  

רפאלי מסביר במה נתקלת חברה שמבקשת לקדם פרויקט של התחדשות עירונית: "כל העיריות רוצות פינוי בינוי. זה מה שהן אומרות. אבל יש בעיה. הבעיה היא שארנונה על דירות מגורים היא נמוכה בשבילם. ומה שהם באמת רוצים זו בניה למלונאות, למסחר ותעסוקה. וזה לא פשוט. יש מקומות שאפשר, בתל אביב – אין בעיה. אבל בפריפריה? הרבה יותר קשה".

תחום ההתחדשות העירונית הוא תחום קשה בפני עצמו לא?
"אנחנו כבר מקצוענים. גם בפינוי בינוי וגם בתמ"א 38. יודעים לעבוד טוב מאוד מול בעלי הדירות וגם מול הרשויות המקומיות. אני חושב שעדיף פינוי בינוי או תמ"א 38/2 במקום תמ"א 38/1". 

מה דעתך על מחירי הדירות בישראל? זוג צעיר יכול לקנות דירה?
"אנשים היום מרוויחים בין 8,000 ל-10,000 שקל בחודש. עם זה אי אפשר לקנות דירה. לשלם אלפי שקלים בחודש למשכנתא. גם לשלם 4,000 שקל לשכירות זה הרבה כסף". 

יש פתרון לבעיה הזו? מה היית ממליץ לממשלה לעשות?
"דירות תמיד צריך. במדינת ישראל צריך סביב 60 אלף דירות בגלל הריבוי הטבעי כל שנה. ואם זה לא מספיק, יש גם הרבה דרישה לרכישת דירות על ידי תושבי חוץ, מכל המדינות בעולם היהודים רוצים לקנות דירה בישראל. אחד הדברים שאני חושב שהממשלה צריכה לעשות זה לאפשר בנייה של יותר דירות קטנות וגם לפעול בצורה יותר רחבה בתחום הדיור להשכרה. כמו באמריקה. להחליט שזה משהו שעכשיו צריך לעשות ושיהיה לזוגות צעירים דירות לשכירות במחיר נמוך". 

מה אתה צופה קדימה לקבוצת רפאלי?
"נכנסנו לאחרונה לירושלים. ויש לנו לא מעט פרויקטים גם במקומות אחרים. אני צופה הרבה פרויקטים גדולים וסביב 5,000 יחידות דיור שיבשילו בעתיד הקרוב. הכי חשוב להמשיך ולבנות טוב כמו שאנחנו יודעים ושהלקוחות ימשיכו להיות מרוצים. וגם צניעות – זה המסר הכי חשוב לאנשים, להיות צנועים ולעזור לאחרים".

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות