banner
אילוסטרציה // Depositphotos
אילוסטרציה // Depositphotos

מדוע מכפילי בניה גבוהים מדי בפריפריה עלולים לפגוע בדיירים?

בכירי היזמים מנתחים את פריחת ההתחדשות העירונית במרכז לעומת הדשדוש בפריפריה, מציעים פתרונות ומביעים גם אופטימיות // פרשנות

התחלות הבנייה בהתחדשות העירונית נמצאות במגמת עלייה מתמדת אולם מבט מעמיק לתוך הנתונים והמחוזות, חושף באופן לא מפתיע כי מרבית ההתחדשות העירונית, הן בפינוי בינוי והן בתמ"א 38 – מתבצעת במרכז ובאזורי הביקוש. המגמה הזו נמשכת וגם על פי נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שפורסמו לאחרונה עולה כי 23% מהתחלות הבנייה במסגרת התחדשות עירונית בוצעו במחוז מרכז. לעומת זאת, במחוזות הדרום והצפון, כמעט ולא נרשמו פרויקטים מסוג זה (5% ו-3% בהתאמה). החסם העיקרי שעומד בפני הפריפריה הוא ערכי הקרקע הנמוכים והצורך בתמריצים ליזמים ובקרקעות משלימות מהמדינה. 

ירדן גילן // צילום: יוהנס פלטן
ירדן גילן // צילום: יוהנס פלטן

ירדן גילן, מנכ"ל ושותף חברת תנופה בעיר, מקבוצת רם אדרת, מתייחס למגמה, ומסביר כי: "קיים קושי רב בביצוע פרויקטים בפריפריה, בין היתר, בשל העובדה כי בשל ערכי קרקע נמוכים נדרשים מכפילים גבוהים של יחידות דיור. היות והצפיפות לדונם מוגבלת, אז נדרשים שטחים גדולים מאד כדי להכניס את יחידות הדיור דבר שהופך לא מעט מתחמים לבלתי ניתנים לביצוע. בנוסף, מכפילי יח"ד גבוהים מחייבים בניה לגובה (מגדלים)  אולם חלק מהאזורים מאופיינים כבעלי רגישות נופית גבוהה או מרקם עירוני, מה שמאפשר הקמת בניינים נמוכים בלבד. היכולת להוציא לפועל פרויקטים כאלו, תתאפשר רק על ידי מודלים פיננסים מיוחדים, צירוף חלקות משלימות בשטחים נרחבים או ניוד זכויות  או מתן תמריצים ומענקים ליזמים בכדי לייצר כדאיות כלכלית".  עוד לדבריו, "פעולות אלו מורכבות ומייצרות צורך שילוב בין השוק הפרטי לרשויות הציבוריות והממשלתיות שיחברו יחד להביא בשורה של חיזוק ומיגון, ושיפור איכות החיים לתושבים הזקוקים להם יותר מכולם. בחלק מהפרויקטים, מדובר בדירות בבעלות חברות ממשלתיות עירונית לדיור ציבורי, לכן טבעי ומתבקש שיוגדרו ויופנו משאבים כספיים וסובסידיות ליצירת פתרון היכן שצריך, ולא רק היכן שאפשרי".  

צחי עומר // באדיבות החברה
צחי עומר // באדיבות החברה

צחי עומר, מנכ"ל ים חברת סוף נדל"ן מקבוצת פפושדו, מציין כי: "היקף הזכויות מכוח תמ"א 38 על כל תיקוניה, לא הוכיח את עצמו בפריפריה. אם היו מעוניינים להשתמש במסלול של תמ"א 38, המדינה הייתה צריכה לתמרץ באופן זה או אחר את היזמים ואת הרשות המקומית, על מנת לשפר את הכלכליות של הפרויקטים ולהקצות משאבים לשיפור התשתיות העירוניות, אבל במבחן המציאות קשה להאמין שדבר כזה יתממש. ראוי לקדם מסלול פינוי ובינוי, בו ניתן לתכנן תאי שטח גדולים בהתאמה לצרכי ההווה והעתיד וכן, להשית על היזמים תועלות ציבוריות כאלו ואחרות, תוך מתן תמריצים של זכויות בניה וצפיפות אד הוק לכל פרויקט. יש לזכור כי יזמים בנו, בונים ויבנו את המדינה, יחד עם זאת צריך להיות ברור לכולם שהקמת פרויקטים תהיה היכן שתהיה היתכנות כלכלית".

איתי סמדר, סמנכ"ל התחדשות עירונית בחברת רוטשטיין // צילום: רותם שביט
איתי סמדר, סמנכ"ל התחדשות עירונית בחברת רוטשטיין // צילום: רותם שביט

איתי סמדר, מנכ"ל חברת רוטשטיין התחדשות עירונית, מציע דרכים להתערבות ממשלתית: "התחדשות עירונית מהווה אפיק מרכזי להגדלת היצע הדיור בערים. אולם באזורים של פריפריה גיאוגרפית או חברתית במקרים רבים, פרויקטיי התחדשות עירונית אינם כלכליים. על המדינה לסייע לקדם התחדשות עירונית בפריפריה, באמצאות תמריצים שונים, כגון מתן זכויות בניה, קרקע משלימה, הטבות מיסוי ועוד כדי לאפשר גידול דרמטי בהתחדשות העירונית מחוץ לאזורי הביקוש. יחד עם זאת, שיעור הדירות החדשות בשוק בהתחדשות עירונית במגמת עלייה ואנו צופים שמספר התחלות הבנייה במסגרתה רק ילך ויגבר גם בפריפריה. לאחרונה קיבלה החברה אישור מהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית עבור פרויקט פינוי בינוי במתחם שלמה המלך בלוד, למענק סבסוד בסך של למעלה מ-40  מיליון שקל בהתאם לתנאי המכרז, כדי לאפשר לפרויקט להיות רווחי. סבסוד מצד המדינה מאפשר התקדמות של פרויקטי התחדשות עירונית גם באזורים בהם אין התכנות כלכלית. נראה שהמדינה החלה להפנים זאת ולפעול לשם כך כולל להכניס את היד לכיס".

יוסי חזן //מ צילום: רפאל מזרחי
יוסי חזן //מ צילום: רפאל מזרחי

יוסי חזן, מנהל תחום התחדשות עירונית בחברת קרדן נדל"ן, מדבר על סימנים ראשונים להתרחבות אל מחוץ למרכז הארץ: "ישנם חסמים, כלכליים בעיקר, שעומדים בפני היזמים שניגשים לקדם התחדשות עירונית בפריפריה. אך עם זאת, ניתן להבחין במגמה גוברת של התרחבות ההתחדשות העירונית גם למעגל השני והשלישי מחוץ למרכז. לדוגמה, אנחנו מקדמים בימים פרויקטים בטירת הכרמל והקריות וכן בבאר שבע ודרומה. היזמים נדרשים למעשה לקחת סיכון ולקוות לעליית מחירי המכירה באזורים אלה, כך שהפרויקטים הללו יהיו כלכליים בעתיד. חשוב לזכור – ההתחדשות העירונית נולדה וצמחה מתוך הצורך של ערי הצפון והדרום להתמגן בפני מתקפות טילים, אך לא ניתן לטעות ולחשוב שהפתרון נמצא אצל היזמים בלבד. ללא יצירת כמות יחידות דיור בכמות מספקת, לא ניתן יהיה לקדם פרויקטים כלכליים באזורים אלה. מצד שני, גם אישור מכפילי בניה אין סופיים אינו נכון, שכן, בניית מגדלים גבוהים ותחזוקתם לא בהכרח מטיבה עם כל אוכלוסייה. היזמים הם שמביאים את בשורת ההתחדשות גם לפריפריה, אך נדרש סיוע גדול מהמדינה בהיבט מימון פערי הכלכלה של כל פרויקט, בין על ידי מתן תימרוץ נקודתי או קרקעות חלופיות להשלמה".  

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות