banner
אוהד אסרף מנכ"ל ובעלים ארי מגורים // צילום: אדיר אסרף
אוהד אסרף מנכ"ל ובעלים ארי מגורים // צילום: אדיר אסרף

כיצד לתמחר דירות חדשות במציאות של תוכניות חירום משתנות?

היזמים צריכים לנקוט באסטרטגית שיווק שתיקח בחשבון את התרחישים השונים – ולא תשאיר אותם עם עודף דירות בתמחור גבוה // דעה

אוהד אסרף 19.04.2022

בשנה האחרונה עלו מחירי הדירות ב-15%, הביקורת מופנית אל הממשלה שלא הצליחה לבלום את העליות למרות תוכנית הדיור שהציגו שרי האוצר והשיכון ושרת הפנים באוקטובר 2021.
השרים שנמנעו מלהצהיר שהתוכנית תביא לירידת מחירים, מחשש שיתבדו, העבירו מסר לרוכשי הדירות שהמחירים ימשיכו לעלות ועודדו הלכה למעשה את העלייה חדה בביקושים שיחד עם הריבית הנמוכה ותקופת פוסט הקורונה הביאה לשיאים חדשים במכירת דירות חדשות.
היזמים ראו כי טוב ומיהרו להצטייד בקרקעות חדשות בכל מחיר. מכרזים לרכישת קרקעות בשוק החופשי נסגרו במחיר קרקע ליחידת דיור שמבטא עלייה של 20%  – 30% ממחירי השוק הנוכחיים. היזמים שמשווקים כיום פרויקטים סמוכים מיהרו להשוות את המחירים של הדירות שנמכרות היום למחירים העתידיים שהכתיבו הזכיות במכרזים.
כיום בשוק קיימת תחושה ש"כל מחיר תופס" שהבהלה לדירות על רקע ההערכות של כולם שהמחירים ימשיכו לעלות יגרמו לרוכשים לשלם כל מחיר. יש יזמים שמצהירים כי הם אינם ממהרים לשווק את הדירות כי הם רוצים להנות מהמשך עליית המחירים.
היזמים לא לוקחים בחשבון, שלא ניתן להמשיך ולעלות את המחירים ללא בקרה, יש איזורים בארץ שבהם יש תקרת יכולת לרוכשים וזה עלול לגרום לעצירה במכירות. בנוסף, האם היזמים לוקחים בחשבון את תוכניות החירום הממשלתיות ? 

ההסתערות של כ- 100,000 זכאים על ההגרלות במסגרת תוכנית דירה בהנחה של משרד השיכון משמעה שאותם זוגות שיזכו עכשיו ואותם זוגות שימתינו להגרלות הבאות ירדו ממפת הביקושים,  העלאת הריבית במשק והתייקרות המשכנתאות הצפויה במהלך החודשים הקרובים עלולה אף היא לצנן את השוק, אולם אותם יזמים שבוחרים היום באסטרטגיית שיווק ותמחור צריכים להיות מודאגים גם מתוכניתו של שר האוצר, אביגדור ליברמן. על פי התכנית, שתוכרז ככל הנראה בקרוב, המדינה תקבע מחיר מרבי לקרקע הנמוך בכ- 20% ממחיר השוק והקבלנים שיציעו את המחיר הנמוך ביותר לדירה יזכו במכרז, אולם בניגוד לתוכנית מחיר למשתכן, הדירות לא ימכרו רק לזכאים אלא לכל הרוכשים. כלומר, ליזמים לא יהיו דירות למכירה בשוק החופשי שיפצו על מחיר הדירה לזכאים. ויזמים שרכשו קרקע במחיר מלא רק לפני מספר חודשים ועדיין לא החלו לשווק את הדירות ימצאו עצמם מתחרים עם פרויקטים שבהם הדירות ימכרו במחירים ידועים מראש ונמוכים בהרבה.

אמנם התוכנית עוד לא הוצגה, וכבר זכתה לביקורת גדולה וספק אם היא תעבור לנוכח הסיכון שהיא מייצרת לבנקים ולגופי המימון, אולם ככל שמחירי הדירות ימשיכו לעלות תגבר המוטיבציה של הממשלה לנקוט בתוכניות קיצוניות. גם אם נלך לבחירות נוספות, לא מן הנמנע שהשרים החדשים ייזמו תוכניות חדשות, ולכן היזמים צריכים לנקוט באסטרטגית שיווק שתיקח בחשבון את התרחישים השונים ולא תשאיר אותם עם עודף דירות בתמחור גבוה.

*כותב המאמר, אוהד אסרף, הינו מנכ"ל ובעלים של קבוצת ארי מגורים, המתמחה בשיווק פרויקטים למגורים

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

לכנס הנדל"ן השנתי | כל בכירי הענף במקום אחד!

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

"יזמות פורצת דרך"

ליזם אורן פלד, שייסד לפני כ12  שנה את חברת הנדל"ן GLM ישראל ביחד עם שותפיו, עופר בן דור...
בשיתוף חברת GLM 23.05.2022

PAZZO MARZO חודש מרץ המטורף

פקידי האוצר ובראש וראשונה שר האוצר ליברמן, עשו בפעם המי יודע כמה טעות קלאסית, כשניסו לפגוע בביקושים, זאת...
עמית דובקין, אסטרטג נדל"ן ויועץ התקשורת 16.05.2022
נשמח לדבר אתך
נגישות