"הדיירים צריכים להסתכל על האותיות הקטנות"

"לדיירים יש נטייה לחשוב שבאים לדפוק אותם, וברוב המקרים זה לא נכון", אומרת רותם טפירו, בעלת "בית הדייר", חברה לניהול דיירים, ומסבירה כי כיום רוב הרשויות המקומיות מקטינות את המ"ר ליזמים, וצמצום זה בא על חשבון בעלי הדירות: "כשאני נכנסת עם חברה יזמית טובה, היא מצידה נותנת את התמורות המקסימליות, אני מגיעה למתחם, בונה נציגות ומבחינה בתופעה רווחת שבה הדיירים רוצים עוד הצעות, וממשיכים לבדוק עם יזמים אחרים כדי לקבל תמורות גבוהות יותר, שברוב המקרים אין להן היתכנות". 

רותם טפירו, עו"ד בהסמכתה, חיה ופועלת משנת 2003  בתחום הנדל"ן. לפני כשבע שנים החלה את דרכה בעולם ההתחדשות עירונית, ולפני כשנתיים הקימה חברה  – בית הדייר בע"מ  – חברה לניהול דיירים. חברה זו מנהלת פרויקטים בהיקפים גדולים, ועובדת עם כל השמות הכי גדולים בענף הנדל"ן. מאז היא מלווה פרויקטים רבים במרכז ובצפון הארץ, ביניהם של חברות כמו אשדר, תדהר, יוסי אברהמי, נתיב פיתוח, בסט מטרופוליס, ועוד. חברתה מעורבת כיום בלמעלה מ-35 פרויקטים של פינוי בינוי בהיקפים גדולים. בשנה האחרונה נבחרה להיות אחת מ-70 המשפיעות בתחום הנדל"ן וההתחדשות העירונית. "הגעתי לתחום במקרה, דרך לקוח שפנה אליי וביקש שאעזור לו ולשכניו לקדם פרויקט בבניין, הפרויקט הזה עד היום לא הבשיל, אבל ממנו התגלגלתי לפרויקטים רבים אחרים. הבנתי את הצורך שנדרש בחיבור בין בעלי דירות בבניינים, שמיועדים לפרויקט של פינוי בינוי, לבין היזמים. גם החברות הכי גדולות זקוקות לאדם שינהל את הפרויקט מתחילתו ועד סופו, שישמור על קשר, וייתן מענה לדיירים. מאז, יזמים רבים פונים אליי בבקשה לסייע להם לקדם פרויקטים שנתקעו או פרויקטים שהם אינם יודעים כיצד לקדם או מהיכן להתחיל".
טפירו נותנת כדוגמא פרויקט בקרית חיים אותו היא מלווה, הכולל כ-700 יחידות דיור קיימות. "תוך 3 חודשים הצלחתי להטמיע חברה יזמית בפרויקט, לבנות לבעלי הדירות נציגות, ולדאוג למכרז עורכי דין, שילוו אותם בפרויקט".  

הדיירים פוזלים לפרויקטים אחרים ומשווים
טפירו מספרת על פרויקט אותו היא מנהלת עבור חברת מטרופוליס, שבו הדיירים מאמינים שהשדא של השכן ירוק יותר ומנסים כל הזמן לשפר את התמורות שלהם. "חברת מטרופוליס שכרה את שרותיה של בית הדייר עבור קידום פרויקט גדול המונה כ- 600 יחידות דיור קיימות באחת השכונות החזקות של העיר חיפה. אנו מלווים  את הדיירים ומסבירים להם את כל האופרציה מאפס. מטרופוליס נתנה הצעה לפיה התמורות לבעלי הדירות עומדות על 12.5 מ"ר כשבעצם זו התוספת שהחברה יכולה לעמוד מאחוריה, ובכל זאת הדיירים ממשיכים לבדוק עוד ועוד הצעות, כדי לשפר את התמורות שלהם", היא אומרת, ומציינת שלדיירים יש את הנטייה לחפש פרויקטים שקיבלו תמורות גבוהות בערים או שכונות אחרות, ולהשוות כל הזמן לתמורות שהם מקבלים. "צריך לבחון באופן נקודתי את הפרויקט ולהבין מהי הכדאיות הכלכלית שיש כאן. אי אפשר שרק צד אחד ירוויח, גם ליזם צריכה להיות כדאיות כלכלית, ובסופו של דבר יש את תקן 21 שבא ומראה כמה יזם יכול להרוויח, הוא לא יכול להרוויח מעל אחוז רווחיות מסוים ואם ירוויח פחות לא יקבל ליווי בנקאי ולא יצא לדרך וגם לדיירים לא כדאי יהיה להתקשר איתו. הדיירים חייבים להבין שחוץ מנושא התמורות עומדת השאלה האם היזם יכול לעמוד מאחורי מה שהוא מבטיח לבעלי הדירות או שמא בסוף יהיו בכוכבית התניות נוספות? לכן את כל נושא התמורה חשוב לבחון היטב. זה מצוין לערוך השוואה, אולם אם נכנסת חברה טובה חזקה ויציבה לא תמיד צריך לבחוש ולחפש למה היא נותנת x ולא y ". 

טפירו מסבירה, שלא פעם ליזמים שמבטיחים תמורות גבוהות יש אינטרסים סמויים, שאינם תמיד לטובת בעלי הדירות. "יש הרבה יזמים שמנסים ב"שיטת המצליח", אם חברה מסוימת נתנה הצעה של 12.5 מ"ר הם מציעים 15 מ"ר או 25 מ"ר, בינתיים הם לוכדים את הדיירים, שאם היו קוראים את האותיות הקטנות היו מבינים שקיימים תנאים רבים לתמורות הגבוהות שהובטחו. אני מכירה לא מעט פרויקטים שיזמים הבטיחו תמורות גבוהות, וכשסיימו לקדם את התב"ע הדיירים קיבלו פחות. אחרי שכבר יצרו קשר עם הדיירים, אמרו שצריך לקצץ כי העירייה לא מאשרת, והדיירים בלית ברירה נשארו עם היזם  ועם אותה תמורה שהציע יזם אחר שנתיים קודם לכן". 

מה הטיפ שאת יכולה לתת לדיירים שרוצים לקדם התחדשות עירונית?
"לעשות שיעורי בית לפני שרצים ועושים השוואות. לפנות למנהלת התחדשות עירונית ברשות המקומית ולברר איתה את התמורות המקסימליות שיוכלו לקבל. לא תמיד חייבים לעשות מכרז, צריך בעיקר לבדל בין המעכארים לבין החברות הטובות, ולצאת מהפרדיגמה שכולם באים לדפוק אותם אני מאמינה שעסקה טובה היא כזו שבה כולם מרוויחים. צריך לבדוק את החברה היזמית, את האיתנות הכלכלית שלה, לבדוק מה היא מציעה, כמה היא גמישה, מה רמת השירות שלה, אם יש לה מנהלי פרויקטים. אני לא אומרת שלא צריך להיות חשדניים אבל החשדנות צריכה להיות גבוהה יותר דווקא כלפי יזם שמציע תמורות גבוהות לעומת השאר, יש כוכביות קטנות בהצעות האלו וצריך לשים אליהן לב, ולזכור ש"תפסת מרובה לא תפסת", חבל להמתין עוד ועוד כי כפי הנראה התמורות רק הולכות וקטנות עם הזמן". 

מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: