התחדשות עירונית בחולון // צילום באדיבות דוברות העיריה

האם תוספות בנייה שאושרו לאחר 2005 מבטלות תמ"א 38?

בית המשפט לא אהב את הסיפור הבא: בעלי דירות בבניין סמוך לבניין שביקש לעבור תמ"א 38, עתרו כנגד הפרויקט, בטענה שתוספות בנייה שאושרו לאחר שנת 2005 מבטלות את האפשרות לבצע תמ"א 38. עתירה הוגשה לאחר שבערר התקבלה בקשתם לצמצום תוספות הבנייה

רונן דמארי 17.04.2019

תמונת ארכיון: תמ"א 38 // באדיבות עיריית חולון

בית המשפט המחוזי בנצרת דחה לאחרונה עתירה שהגישו בעלי דירות בבניין מגורים בחיפה נגד החלטת ועדת הערר המחוזית לאשר בתנאים פרויקט תמ"א 38 בבניין הצמוד לבניין מגוריהם. העותרים הסתמכו על פרשנות לסעיף תמ"א 38, הקובע כי לא ניתן להחיל את הוראות תמ"א 38 על בניין מבקשי ההיתר מאחר ותוספות הבנייה אושרו לאחר שנת 2005.

המדובר על שני בניינים הממוקמים על מגרשי בנייה שונים אולם רשומים בפנקס הבתים המשותפים כבית משותף. לטענת העותרים, הבניין בו הם מתגוררים נהנה מיתרון גובה טבעי של כ-3 מטר מעל בניין מבקשי ההיתר.

מפסק הדין עולה כי בחודש אוגוסט 2015 הגישו מבקשי ההיתר בקשה לחיזוק בניין המגורים ולתוספת 5 דירות בשתיים וחצי קומות. יצוין כי הבניין הקיים כולל 2 קומות מגורים מעל קומת עמודים, בהן 4 דירות, כאשר 2 הדירות בקומה הראשונה הרחיבו דירתן עוד קודם להגשת הבקשה להיתר, מכוח היתר בניה שניתן בינואר 2010. לאחר שמיעת התנגדויות העותרים החליטה הועדה המקומית תכנון ובנייה בחיפה לאשר את הבקשה בתנאים וזאת לאחר שניתנה חוות דעת קונסטרוקטור לפיה הבניין אינו עומד בת"י 413 לרעידות אדמה ולפיכך עומד בקריטריונים לחיזוק מבנים לפי תמ"א 38.

בעקבות הערר: מבקשי ההיתר צמצמו את היקף הבנייה
אלא שהעותרים המתגוררים בבניין הצמוד, לא אמרו נואש והגישו ערר על החלטת הועדה המקומית. במהלך הדיון בערר שהתקיים בינואר 2017 הודיעו מבקשי ההיתר כי הם מקבלים חלק מטענות העותרים ובהתאם יש לצמצם את היקף הבניה שאושרה ע"י הועדה המקומית, באופן בו הדירות בקומה השנייה בבניין מבקשי ההיתר יורחבו באמצעות תוספת בניה של עד 25 מ"ר בלבד (כולל ממ"ד) וקונטור הקומות העליונות ייגזר משטח הקומה השנייה בצירוף תוספת זו בלבד ויהיה תואם את קונטור הקומה העליונה המורחבת ובהתעלם מקונטור הקומה הראשונה. וועדת הערר אישרה הודעה זו וציינה את קבלתה כדין.

האם תוספת בנייה אחרי 2005 מבטלת תמ"א 38?
עם זאת, דחתה ועדת הערר את שאר טענות העותרים, לרבות הטענה כי המבנה אינו זכאי לתמריצים מכוח תמ"א 38 בשל תוספת הבניה שבוצעה בו לאחר שנת 2005. כמו כן דחתה ועדת הערר את טענות העותרים לעניין חריגה משמעותית מקווי הבניין וקבעה כי לאור תיקון התוכנית, ייוותר מרווח סביר של בין 4.5 ל- 5 מ' בין הקומות המורחבת על פי הבקשה ובין גבול המגרש. בנוסף, דחתה ועדת הערר את טענת העותרים לפגיעה נטענת בנוף, תוך שקבעה כי האינטרס הציבורי בחיזוק מבנים גובר על הזכות לנוף ואף ציינה כי העותרים כלל לא הוכיחו את הפגיעות הנטענות בנוף ולא הציגו ראיה המעידה על מידת ההסתרה הנגרמת. אף יתר טענות העותרים נדחו על ידי ועדת הערר. על החלטה זו הוגשה העתירה לבית המשפט.

בעתירה נטען בין היתר כי בניין מבקשי ההיתר אינו עומד בתנאי הסף של תמ"א 38 וזאת לאור סעיף 4.2 לתמ"א אשר קובע כי תוספות זכויות הבניה יחולו על מבנים קיימים אשר הוצא היתר לבנייתם קודם לשנת 1980, גם אם לאחר הקמתם נעשו בהם תוספות בניה ונקבע בכתב ע"י מהנדס כי לא נבנו על פי תקן 413 כפי שהיה בתוקף במועד  ובלבד שההיתר לתוספות הבניה ניתן עד ליום 18.5.05.

לטענת העותרים – אין מחלוקת כי ביום 13.7.09 ניתנה החלטת הועדה המקומית לאישור תוספת בניה לשתי הדירות בקומה הראשונה בבניין מבקשי ההיתר, אשר כללה בחובה את חיזוק הבניין, ומכוחה הונפק היתר בנייה בשנת 2010. לפיכך טענו כי לא ניתן עוד להחיל את הוראות תמ"א 38 על בניין מבקשי ההיתר ויש לדחות את פרשנותה השגויה והמלאכותית של ועדת הערר בסוגיה.

סגן הנשיא השופט זיאד הווארי החליט לדחות את העתירה ונימק: "במסגרת העתירה חזרו למעשה העותרים על עיקר הטענות אותן העלו לפני הועדה המקומית וועדת הערר. אציין כבר עתה כי בחלק ניכר מטענות העותרים לא מצאתי ממש מאחר ושוכנעתי כי החלטת ועדת הערר בהן הייתה סבירה בנסיבות העניין. לעניין זה אזכיר כי כידוע, עיקרון בסיסי במשפט המנהלי הוא עיקרון אי התערבותו של בית המשפט בשיקול הדעת המנהלי, כל זמן שזה נופל לגדר מתחם הסבירות. התערבותו של בית המשפט בהחלטה המנהלית תהיה אף מצומצמת יותר, עת עסקינן בהחלטה מנהלית של רשויות התכנון, אשר ניתנה לאחר שיקול דעת.

"כפי שקבעתי, לאור האמור אין לטעמי כל מקום לקבל את פרשנותם הדווקנית של העותרים שסעיף 4.2 לתמ"א 38, שכן פרשנות זו מביאה לסיכול תכליתה של התמ"א ועלולה אף להביא לפגיעה ולאובדן חיי אדם, מקום בו הלכה למעשה יוותרו מבנים רבים ללא כל חיזוק. בנסיבות אלו מן הראוי לטעמי לאמץ פרשנות תכליתית ומאוזנת לסעיף, אשר תגשים בצורה הטובה והראויה ביותר את כוונת מנסחיו ואת מטרת תמ"א 38".

השופט התייחס לפרשנות ועדת הערר, וקבע כי: "לאחר שבחנתי בעיון את מכלול הטענות והשיקולים הרלוונטיים, נחה דעתי כי הפרשנות שמציעה ועדת הערר אשר היא האמונה על האינטרס הציבורי, הינה אכן הפרשנות הראויה והמתאימה ביותר בנסיבות העניין. בהתאם לפרשנות זו תתאפשר כאמור תחולת תמ"א 38 והתמריצים במסגרתה, אף אם הוצא היתר לתוספת בניה לאחר המועד הקובע ועד למועד הכניסה לתוקף של תיקון 5 לתקן 413 אשר הבהיר את המצב החוקי, ובלבד שבפועל אכן לא נדרש חיזוק במסגרת ההיתר שניתן.

"אימוץ פרשנות זו יאפשר להחיל את הוראות התמ"א לגבי כל תוספת בניה של עד 25% משטח המבנה שהותרה משנת 2005 (שהוא המועד הקובע בסעיף 4.2) ועד המועד בו הובהרו הוראות התקן במסגרת התיקון בשנת 2013. עם זאת, האמור ייעשה כאמור רק במקרה שלא נדרש חיזוק המבנה לפי הפרשנות הנוהגת באותה עת של תקן 413 או ככל שההיתר לבניית התוספת לא כלל בתוכו דרישת חיזוק. לצד זאת, יש לקבוע כי זכויות הבנייה אשר מומשו במסגרת ההיתרים שהוצאו לאחר המועד הקובע, יקוזזו מזכויות הבנייה המתאפשרות מכוח התמ"א".

בסופו של דבר קבע השופט כי הפחתת התוספת ב-25% מספקת לאישור הפרויקט: "כאמור, לטעמי בנסיבות העניין פרשנות זו הינה ראויה, מגשימה באופן ראוי ביותר את כוונת מנסחי תמ"א 38 על סעיפיה ומאזנת בצורה נכונה בין התכלית העומדת בבסיס התמ"א ובין זכויות שונות של אזרחים, דוגמת העותרים ואחרים. החלת הכלל האמור על ענייננו מעלה כי דינה של העתירה להידחות בכל הנוגע גם לסוגיה זאת. כפי שציינה ועדת הערר, עיון בכתב הערר שהגישו העותרים מלמד כי לטענתם, שטח המבנה העיקרי הוא 336 מ"ר וכי שטח התוספת בבניה הקודמת הינו 82 מ"ר. לאור האמור, שטח התוספת הקודם הינו פחות מ- 25% ובהתאם לאימוץ הפרשנות שהציעה ועדת הערר על המבנה אכן חלות הוראות תמ"א 38 ולא נפלה כל שגגה בהחלטת ועדת הערר לדחות את טענות העותרים בסוגיה. לאור כל האמור לעיל, דינה של העתירה להידחות".

בית המשפט קבע כי העותרים ישלמו הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך של 21,000 שיחולקו שווה בשווה בין ועדת הערר, הועדה המקומית לתכנון ובנייה וחמשת שכניהם מבקשי ההיתר.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות