עו"ד אביב טסה // יחצ
עו"ד אביב טסה // יחצ

"בסדר העדיפויות של ראשי הערים – הקופה הציבורית באה לפני חיזוק מבנים פרטיים"

"אחת הסוגיות שמטרידות אותי הינה השינויים התכופים שהרשויות המקומיות מבצעות במדיניות שלהם כלפי ההתחדשות העירונית", עו"ד אביב טסה על הווה ועתיד בהתחדשות העירונית בישראל

מגדילים 17.02.2019

תמונה: עו"ד אביב טסה // יחצ

עו"ד אביב טסה (45), נשוי ואב לשישה ילדים, מתגורר בשיכון ותיקים ברמת  ובעל תואר ראשון במשפטים, מטפל בעשרות פרויקטים להתחדשות עירונית. כמי שמעורה בתחום עוד מלידתה של תכנית תמ"א 38 ושל חוק פינוי בינוי (פיצויים), הוא מדבר על הסוגיות שעל סדר היום, החסמים והצפי להתפתחותה בעשור הקרוב.

מה הסיבה לכך שהליכי התחדשות עירונית ובמיוחד הליכים של פינוי בינוי לא באמת מתקדמים?
"אני לא חושב שהליכי התחדשות עירונית לא מתקדמים במדינה ויש ערים שבהם אחוז לא מבוטל  של בניינים  שצריכים חיזוק מפני רעידות אדמה אכן חוזקו או שהם בתהליך של חיזוק אבל בהחלט ניתן לראות שעיקר האזורים בהם ניכרת ההתחדשות העירונית אלו אזורים בעלי ביקוש גבוה ולפיכך הם גם משתלמים יותר ליזמים מבחינה כלכלית ולכן הם מעדיפים להתמקד באזורים אלו.

פרויקטים המצריכים שינוי תב"ע אלו לרוב פרויקטים גדולים שבהם מספר בעלי הדירות הוא גדול הם לוקחים הרבה זמן הן במישור החוזי וקבלת הסכמת בעלי הדירות והן במישור הבירוקרטי ברשויות התכנון.
כמו כן, החקיקה כנגד בעלי דירות סרבנים בפרויקטים של פינוי בינוי לא אפשרה לנהל הליך מהיר נגד בעל דירה סרבן ובאמת לאכוף עליו את הפרויקט" .

האם לדעתך חוק דייר סרבן יפתור את הבעיה?
"החוק בא לפתור בעיות של אוכלוסיות חלשות כגון קשישים מאחר ואוכלוסייה זאת קשה לה מאוד להתמודד עם התהליך של מעבר דירה בגילם המופלג. כמו כן, החוק בא לקדם פרויקטים של פינוי בינוי על ידי כך שהוא יקל עם אוכלוסיה זו וייתן אכיפה משמעותית בפרויקטים על בעלי דירות סרבנים ובשני המקרים הנ"ל הדבר הוא נכון ומבורך.

דיירים הרוצים לקדם תהליך התחדשות עירונית, כיצד עליהם לנהוג ע"מ לצמצם את חוסר הוודאות ולקדם את הפרויקט על הצד הטוב ביותר? על מנת לקדם את הפרויקט על הצד הטוב ביותר ולצמצם את חוסר הוודאות על בעלי הדירות להיעזר בגורמי מקצוע שבקיאים בתחום ומנוסים בו כגון עו"ד שיודע להוביל פרויקטים ושיש לו ניסיון בכך. בדרך זו התהליך יבוצע בצורה מסודרת וימנעו תקלות רבות ועיכובים מיותרים".

האם הטבות בהיטל ההשבחה הן אופציה ראלית לקידום הליכים? 
"בעניין היטל ההשבחה ישנה התנגשות בין האינטרס הציבורי לבין האינטרס היזמי. מצד אחד היטל ההשבחה נועד על מנת שהרשות תוכל להתמודד עם תוספת הדירות והאוכלוסייה שמתווספת לרשות  וכדי ליצור תשתית עירונית מתאימה ומאידך קיים הצורך היזמי בכדאיות כלכלית לעסקה שאחרת בלעדיה לא יבוצעו פרויקטים.
במקרים מסוימים העיריה אף דורשת מהיזם שייתן לה פתרונות לטובת הציבור כגון בניית שטחי ציבור וזאת כתנאי לקבלת היתר הבניה מבלי להתחשב בפגיעה בכדאיות הכלכלית. אני חושב שיש צורך שהרשויות יעשו משוואות חדשות שיצרו איזון נכון יותר מההיבט של התכנון ושל היטל ההשבחה".

איזה נושא נמצא כיום על סדר יומך?
"אני מטפל ומעורב כיום במגוון רחב של פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית. אחת הסוגיות  שמטרידות אותי הינה השינויים התכופים שהרשויות המקומיות מבצעות במדיניות שלהם כלפי ההתחדשות העירונית והשינויים בתקנות שמביאים לבלבול בענף ולחוסר אחידות בין פרויקטים. אני מקווה שלאור הקמת הרשות הארצית להתחדשות עירונית תהיה יותר ודאות בנוגע לדרישות שהרשויות דורשות מהיזמים וכך נראה פרויקטים שמתחילים ומסתיימים ללא שינויים".

המדינה והרשויות המקומיות רואות את נושא ההתחדשות העירונית בצורה שונה?
"ראשי ערים לא מסתכלים על החשיבות שבחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה כמו שהם מסתכלים על הפגיעה הכלכלית של הקופה הציבורית עקב הצורך בהוצאות כספים לחידוש והרחבת תשתיות לצורך קליטת היחידות הנוספות שנבנות בפרויקטים של ההתחדשות העירונית. ניתן להתגבר על כך באמצעות תכנון נכון ומושכל של הבניה ועל הקופה הציבורית ניתן להתגבר על ההוצאות שנופלות על הרשויות ובתווך הרחוק הרשות תפיק מההתחדשות העירונית יתרונות רבים הן כלכליים והן ברווחת התושבים".

כיצד תתפתח ההתחדשות העירונית בעשור הקרוב?
"ההתחדשות העירונית היא מנוע כלכלי וחברתי מהותי ונחוץ ביותר. היתרונות שלו הם רבים ועולים באופן משמעותי על החסרונות, אני חושב שלנוכח העובדה שההתחדשות העירונית מהווה מנוע כלכלי להרבה יזמים והיא מהווה פתרון מצויין לבעיית מצוקת הדיור בעיקר באזורי הביקוש היא תמשיך להתפתח ולצמוח ללא הרף.
כמו כן ככל שהזמן חולף, אנו רואים שההתחדשות העירונית מקבלת חשיבות אצל מקבלי ההחלטות בממשלה  ולכן אני צופה רפורמות חדשות שיפתחו ושיכללו את התחום משמעותית ,שימוש  בטכנולוגיות בניה מתקדמות , הגברת הסברה ומודעות על ידי המנהלת להתחדשות עירונית ועוד. מדינת ישראל הפנימה בתוכנית אסטרטגית לשנים 2017-2040 כי אוכלוסיית המדינה תכפיל את עצמה וזה אומר שהאפשרויות בניה יהיו רק לגובה ולרוחב  כלומר יהיו הרבה יותר מגדלים גבוהים והרבה יותר התחדשות עירונית .

כל חברה יזמית המתעסקת בבניה תתמקד הרבה יותר בתחום ההתחדשות העירונית שיהפוך להיות חלק ניכר מאוד מפעילותה. משנת 2025 יהיה הרבה יותר עשייה והשקעות בתחום ההתחדשות העירונית מה שיביא לשינוי משמעותי במדינה  וגם נראה פתרונות טכנולוגיים ושיטות בניה חדשות ופתרונות תחבורה שלא היו".

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות